Logement décent : que peut-on louer (ou pas) ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous souhaitez mettre en location. Savez-vous que tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles ? En effet, un logement destiné à constituer la résidence principale de son locataire doit répondre aux normes de décence définies par la loi. Autrement dit, vous devez veiller à proposer un logement décent qui garantit le confort et la sécurité de ses occupants. Alors, que peut-on louer (ou pas) ? Faisons le point.

Logement décent : une obligation légale imposée aux propriétaires bailleurs

Non, tous les logements ne peuvent pas être mis en location. Un appartement ou une maison considéré(e) comme « indécent(e) » doit faire l’objet de travaux de remise en état et/ou aux normes, sous peine de ne pouvoir être loué(e) – ou de conduire à des sanctions sévères si le propriétaire bailleur outrepasse ses obligations.

La notion de décence est détaillée dans le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (en application de la loi du 13 décembre 2000). Ce texte donne toutes les précisions essentielles. Ainsi, un logement décent…

• Ne doit pas représenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique de ses occupants. Il doit assurer le clos et le couvert, être protégé contre les infiltrations d’air parasites, disposer de réseaux et de branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité en vigueur, permettre une aération suffisante, et assurer un éclairage naturel convenable dans les pièces principales (séjour et chambres).
• Doit être équipé d’un minimum d’éléments de confort. Il doit disposer d’un système de chauffage adapté à ses caractéristiques, d’un lavabo, d’une cuisine ou d’un coin cuisine aménagé, d’un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas (le WC extérieur n’est possible que si l’appartement est constitué d’une unique pièce et s’il est accessible facilement dans le même bâtiment), d’un équipement dédié à la toilette corporelle (avec baignoire ou douche) garantissant l’intimité personnelle, d’une installation électrique assurant l’éclairage de toutes les pièces, d’une installation d’alimentation en eau potable, et d’un système d’évacuation des eaux usées garantissant l’absence d’odeurs.
• Doit répondre à des obligations de surface habitable: au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond, pour un volume d’au moins 20 m³.
• Ne doit pas faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.
• Doit garantir un minimum de performances énergétiques. Depuis le 1^er janvier 2018, un logement décent doit être protégé contre les déperditions d’énergie importantes et offrir un minimum d’étanchéité à l’air au niveau des ouvertures (portes et fenêtres).

Rappelons que la mise en location d’un bien immobilier oblige son propriétaire à présenter au candidat locataire un ensemble de diagnostics techniques. Certaines des informations permettant de juger de la qualité d’un bien à être caractérisé comme « logement décent » sont indiquées dans ces diagnostics. Par exemple, le calcul loi Carrez renseigne sur la surface privative ; les installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’une vérification poussée (et être mises aux normes au besoin) ; le DPE témoigne des performances énergétiques du logement ; etc.

Notez que ces règles sont valables pour tout logement, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.

Les risques en cas de mise en location d’un logement non-décent

Que risque un propriétaire bailleur dont l’habitation louée ne répond pas aux exigences relatives au logement décent ?

• Le locataire ayant constaté les signes de non-décence peut en informer par écrit son propriétaire et lui demander de réaliser les travaux de mise en conformité qui s’avèrent nécessaires. À défaut, il peut exiger une baisse du loyer. (Les locataires sont d’autant plus attentifs à ces questions que le versement de l’APL dépend en partie du respect des règles relatives au logement décent.)
• Le tribunal (s’il est saisi par le locataire) peut contraindre le propriétaire à effectuer les travaux qui s’imposent et/ou à accorder la réduction de loyer demandée. Il peut aussi imposer le versement de dommages et intérêts.
• Le locataire qui subirait un dommage physique résultant d’un problème de conformité serait en droit de se retourner contre son propriétaire et d’exiger une réparation financière.

Le propriétaire est donc dans l’obligation de rendre son logement décent. Pour autant, dans aucun cas le locataire ne peut décider de lui-même de réduire son loyer ou de cesser purement et simplement de le verser.

Les solutions pour veiller à la décence du logement

Vous l’aurez compris : en tant que propriétaire bailleur, vous avez tout intérêt à vous assurer de louer un logement décent. Mais comment faire ? Au-delà des signes les plus évidents (un trou dans le toit ou une installation électrique datant de Mathusalem), il n’est pas forcément aisé d’identifier les points qui tombent sous le coup de la loi. Par exemple, êtes-vous sûr que la pièce principale du logement dispose bien d’une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum ?

Pour vous prémunir contre tout risque de ce côté-là, vous pouvez…

• Faire un point complet avant de mettre l’appartement ou la maison en location, avec sous le bras le texte du décret relatif au logement décent. Si vous avez fait réaliser les diagnostics techniques, vous devriez disposer de certaines informations importantes (comme la surface du logement).
• Effectuer les réparations et les travaux qui vous incombent au fil du temps, sans attendre que votre locataire vous interpelle, afin de veiller à ce que le logement réponde constamment aux règles de décence (plus de précisions au sujet des réparations à prendre en charge sur cette page).
• Confier la gestion de votre location à une agence immobilière, qui veillera à ce que le logement soit conforme, à toutes les étapes de votre projet.

Tout propriétaire bailleur a l’obligation de proposer à la location un logement décent. Mais attention : il ne suffit pas de faire le point avant l’entrée dans les lieux du locataire, il faut aussi suivre de près l’état de l’habitation pour s’assurer que rien ne change. C’est pourquoi l’accompagnement par un professionnel de la gestion immobilière est un gros « plus » !