Vous avez un projet de mise en location ? Avant toute chose, vous avez tout intérêt à vérifier si le secteur géographique du logement est considéré comme une « zone tendue », car cette notion peut influer sur plusieurs pans de votre projet locatif : montant du loyer, délai de préavis et impôts locaux. Qu’est-ce qu’une zone tendue ? Et comment savoir si votre logement est concerné ?
Définition : qu’est-ce qu’une « zone tendue » ?
Le marché locatif est soumis à la loi de l’offre et de la demande. Lorsque la seconde est plus importante que la première, c’est-à-dire lorsqu’il y a plus de candidats à la location qu’il n’y a de logements à louer, le marché est dit « tendu ». Conséquence : les loyers augmentent et les candidats ont de plus en plus de mal à se loger.
Par corollaire, une « zone tendue » désigne un secteur géographique à forte densité urbaine (plus de 50 000 habitants), où le marché de l’immobilier est déséquilibré du fait d’une demande bien plus forte que l’offre, et où les loyers dépassent la moyenne nationale, rendant plus difficile l’accès à la location pour une majorité de candidats. C’est la loi ALUR qui a défini cette notion.
En vertu du décret du 10 mai 2013, la liste des zones tendues en métropole comprend environ 1 150 communes dans 28 agglomérations. On y retrouve, sans surprise : Paris, Marseille, Lyon, Lille, Strasbourg, Bordeaux, etc., mais aussi l’essentiel des grandes villes de la petite couronne parisienne. Il faut noter que ce qualificatif désigne l’ensemble d’un territoire communal et non pas seulement une ou plusieurs parties de la commune : la zone dans son intégralité est dite « tendue ».
Cette notion est importante pour un propriétaire bailleur, dans la mesure où elle peut influer sur la mise en location d’un logement – et sur la rentabilité du projet locatif.
La notion de « zone tendue » et ses effets concrets sur la mise en location d’un bien immobilier
La mise en location d’un bien immobilier peut en effet être impactée dès lors que le bien en question est situé dans une zone tendue. Les effets concrets peuvent se faire sentir à plusieurs niveaux :
- Sur le montant du loyer. Dans une zone tendue, un propriétaire bailleur n’est pas libre de fixer le montant de son choix pour le loyer lorsqu’il s’agit d’une relocation : ce montant ne peut pas dépasser celui qui a été appliqué au précédent locataire, sauf exceptions. On parle de « plafonnement des loyers ». Pour en savoir plus, nous vous renvoyons à cet article.
- Sur le délai de préavis. Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit respecter un préavis d’une durée variable en fonction de deux paramètres : le type de location et le secteur géographique. Ainsi, alors qu’un logement loué vide fait l’objet d’un préavis de trois mois dans la plupart des cas, ce délai est réduit à un mois en zone tendue. (Tout cela est rappelé sur cette page.)
- Sur les impôts. Dans les zones tendues, un bien immobilier décent dont la mise en location n’est pas effective peut voir ses impôts locaux majorés. D’une part, certaines communes situées dans des zones tendues ont mis en place une taxe sur les logements vacants (il faut que le logement soit vide depuis au moins une année pour être concerné). D’autre part, ces communes peuvent choisir d’instaurer une taxe d’habitation majorée sur les résidences secondaires meublées (jusqu’à 60 % en plus). À ce propos, consultez notre billet dédié aux taxes et impôts en immobilier.
La notion de « zonage » applicable aux leviers d’investissement
En dehors des zones tendues, il existe un autre dispositif de zonage applicable à la géographie du marché immobilier. Mis en place par la loi Robien de 2003, ce zonage permet de distinguer cinq niveaux de tension immobilière, qui sont autant de catégories de zones territoriales : A, Abis, B1, B2 et C.
En matière de mise en location, ce zonage détermine l’éligibilité d’un logement aux mécanismes de défiscalisation comme la loi Pinel et la loi Denormandie. Par exemple, le Pinel ne fonctionne que dans les trois premières zones (A, Abis et B1) qui regroupent les secteurs fortement urbanisés. Du zonage dépend également le plafond du loyer qu’il est possible d’appliquer à ses locataires dans le cadre de la mise en location du logement acquis par ce biais.
Projet de mise en location d’un logement : comment savoir si la commune est située en zone tendue ?
Dans le cadre d’un projet de mise en location, il est donc important de savoir si la commune où se trouve le logement est située (ou non) dans une zone tendue. Pour le savoir, le gouvernement a mis en place un simulateur très simple d’utilisation : il suffit de taper le nom de la commune ou son code postal pour obtenir une réponse en quelques secondes.
Pour un investissement locatif, le secteur géographique peut également avoir un impact majeur. Un autre simulateur, accessible sur ce lien, permet de déterminer la zone dans laquelle se situe la ville concernée – et de savoir si les biens immobiliers à la vente sur ce secteur sont éligibles à une défiscalisation Pinel ou Denormandie.
Zone tendue ou pas ? Avant de vous lancer dans un projet de mise en location, vous devez vérifier si le logement en question est situé dans un secteur où le marché immobilier est considéré comme tendu : cela peut changer beaucoup de choses. N’hésitez pas à demander conseil auprès d’une agence spécialisée dans la gestion locative pour ne pas risquer de passer à côté d’une obligation légale !
