Tout propriétaire qui met un logement en location doit respecter un certain nombre d’obligations, parmi lesquelles figure la remise d’un diagnostic de performance énergétique au(x) futur(s) locataire(s). Ce document doit, en effet, être transmis lors de la signature du bail. Pour autant, ce n’est pas qu’une simple formalité. Car le DPE de location entraîne aussi des conséquences pour le bailleur : en particulier, il faut savoir qu’il n’est plus possible de louer un logement dont la consommation est jugée excessive depuis le 1er janvier 2023. On fait le point.
Rappel : l’importance du diagnostic de performance énergétique
Le DPE fait partie des diagnostics techniques à fournir dans le cadre d’une location comme d’une vente immobilière. Il a été révisé à l’été 2021 pour être plus fiable, plus complet et plus lisible.
Ce document a vocation à sensibiliser les propriétaires et les locataires à l’impact écologique d’un logement, en indiquant, de façon claire et explicite, sa consommation d’énergie et le volume de ses émissions de gaz à effet de serre. La quantité d’énergie consommée est notée de A à G (du plus performant au plus énergivore) et correspond à une utilisation standardisée du logement. Même chose pour les rejets de CO2, notés de A à G.
En outre, le DPE adresse au propriétaire du logement un certain nombre de recommandations de travaux de rénovation à effectuer pour améliorer la performance énergétique.
Le DPE de location est-il obligatoire ?
Comme tous les autres diagnostics techniques, le DPE de location est obligatoire si vous cherchez à louer votre logement. Ce qui signifie qu’il faut le présenter aux locataires dans la plupart des cas de figure : location nue ou meublée, bail professionnel ou commercial, bail étudiant… L’exception étant la location saisonnière.
Toutes les habitations sont concernées dès lors qu’elles disposent d’une installation de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire. Dans les départements et territoires d’outre-mer, une version adaptée du DPE a été mise en place, notamment en Martinique et en Guadeloupe, qui se focalise sur les systèmes de production d’eau chaude et de climatisation.
Pour respecter vos obligations en tant que bailleur, vous devez :
- Faire réaliser le DPE de location par un technicien certifié.
- Le refaire au moins une fois tous les dix ans (sauf si le dernier en date a été effectué avant la réforme de 2021, auquel cas la validité du DPE antérieur est réduite), ou à tout moment si vous apportez au logement des modifications qui ont un impact sur sa consommation d’énergie.
- Afficher la classe énergie et la classe climat dans l’annonce de location.
- Joindre le DPE au dossier de location remis aux occupants lors de la signature du bail locatif.
Attention, depuis 2021, le DPE de location est opposable au propriétaire bailleur. Cela signifie qu’un locataire qui s’estime lésé, parce qu’on lui a fourni un DPE faux, trompeur ou incomplet, peut se retourner contre son bailleur. Il est en droit de saisir le juge civil pour faire reconnaître l’indécence du logement loué. Cette situation peut aboutir à trois résultats, parfois concomitants : la réduction ou la suspension du loyer, la suspension du bail, et/ou l’obligation de réaliser des travaux.
Mauvais DPE : quelles conséquences sur votre location ?
Depuis la réforme de 2021, le DPE de location n’est plus exclusivement informatif (alors qu’il l’est toujours dans le cadre d’une vente immobilière). En effet, la consommation d’énergie a été intégrée aux critères de décence du logement, avec des conséquences concrètes sur les loyers et sur la possibilité même de louer le bien. Cela concerne ce qu’on appelle les « passoires thermiques », ces logements classés F ou G au titre du DPE.
D’une part, depuis août 2022, les loyers de ces logements ne peuvent plus être augmentés : ils ont été gelés. Ce blocage s’applique aux nouveaux contrats de location, et prochainement aux contrats en cours.
D’autre part, les logements les plus énergivores seront progressivement retirés du marché… Ce qui veut dire qu’il deviendra impossible de les louer en l’état ! C’est sans doute la mesure la plus significative de la dernière réforme du DPE de location.
De fait, depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme indécent lorsque sa consommation d’énergie estimée par le DPE excède 450 kWh/m2/an. Un tel bien ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d’un nouveau bail – les baux en cours n’étant pas (encore) concernés, y compris lors de leur reconduction tacite. Ce niveau de consommation correspond aux biens les plus énergivores de la classe G, les « G+».
Cette interdiction sera progressivement étendue à d’autres classes énergie. À compter du 1er janvier 2025, les logements notés G ne pourront plus être loués, puis en 2028 les logements F, et enfin, en 2034, les logements E.
Comment se mettre en conformité avec la loi sur la performance énergétique ?
Dans un contexte de chasse effrénée aux « passoires thermiques » (et quoi que l’on pense de cette décision politique), les bailleurs ont intérêt à prévenir plutôt que guérir. Heureusement, il existe une solution pour se mettre en conformité avec la loi et fournir un DPE de location doté d’une meilleure note : réaliser des travaux d’amélioration des performances énergétiques dans le logement.
Quels travaux ? Tout ce qui permet de réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre : rénovation de l’isolation thermique, remplacement des menuiseries (et notamment des fenêtres, à troquer contre du double ou du triple vitrage), installation d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire plus performant et moins énergivore, etc.
La bonne nouvelle, c’est que l’État a prévu des aides destinées aux propriétaires qui souhaitent se lancer dans ce genre de travaux. Certaines de ces aides sont directes (comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, la prime énergie et la TVA réduite sur les matériaux et la main-d’œuvre), d’autres sont d’ordre fiscal (déduction du montant des travaux des revenus locatifs au régime de déclaration « réel », déficit foncier, etc.).
Le DPE de location doit être réalisé avant la mise en location du logement, puis fourni aux occupants lors de la signature du bail. Lorsqu’il confère au bien une note très basse qui correspond à un logement excessivement énergivore, il s’accompagne d’autres obligations, notamment celle de réaliser des travaux de rénovation thermique pour se mettre en conformité… Au risque de ne plus pouvoir louer !
