Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?

Au moment de la signature du bail locatif, le propriétaire est dans l’obligation de fournir à son locataire une panoplie de diagnostics. Quelques-uns doivent être réalisés pour tous les types de logements, d’autres uniquement dans certains cas de figure. Faisons le point sur les diagnostics techniques de location à fournir pour rester dans les clous.

Les diagnostics techniques de location obligatoires dans tous les cas

Le dossier de diagnostics techniques de location doit être présenté au locataire d’un bien immobilier, que celui-ci soit loué vide ou meublé, et qu’il soit utilisé à titre de résidence principale ou secondaire, indépendamment de la durée du bail. Seuls deux diagnostics sont obligatoires dans tous les cas de figure : le DPE et l’ERP.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la quantité d’énergie consommée par un bâtiment pour les opérations de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de refroidissement. Il indique également le volume de gaz à effet de serre émis dans l’atmosphère. Sa validité est de 10 ans, sauf si des travaux d’amélioration de la performance énergétique sont réalisés dans l’intervalle. À noter que l’étiquette énergie (une échelle de notation allant de A à G, A désignant un logement très économe) doit apparaître dans l’annonce de location.
• L’état des risques et pollutions (ERP) renseigne le locataire au sujet des risques qui pèsent sur le logement, qu’ils soient naturels (inondation, séisme, glissement de terrain, cyclone, feu de forêt…) ou qu’ils aient pour origine une activité humaine (accidents miniers ou technologiques, pollution du terrain, etc.). Il mentionne également les éventuels sinistres subis par l’habitation ayant fait l’objet d’une indemnisation au titre d’un état de catastrophe naturelle ou technologique. Ce diagnostic doit être récent : moins de 6 mois au moment de la signature du bail. (L’ERP est l’ancien ERNMT – état des risques naturels, miniers et technologiques.)

À ces deux diagnostics techniques de location, il faut en ajoute un troisième : la surface loi Boutin. Avec une particularité : s’il est obligatoire de mentionner la surface habitable du logement dans l’annonce de location et dans le bail, la loi autorise toutefois les propriétaires à mesurer cette surface par eux-mêmes – donc sans faire de diagnostic à proprement parler. Avec le risque de se tromper, ce qui peut avoir des conséquences sur le montant du loyer.

Les diagnostics immobiliers à réaliser en fonction des situations

D’autres diagnostics techniques de location doivent être présentés au locataire lorsque certaines circonstances sont réunies.

• Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ne concerne que les logements édifiés avant le 1^er janvier 1949, date à laquelle l’usage du plomb (notamment dans les peintures) a fait l’objet d’une interdiction. Ce document indique la concentration de cette substance dans les revêtements. Sa validité est de 6 ans si la présence de plomb est détectée, et illimitée s’il n’y en a pas.
• Le diagnostic amiante n’est obligatoire que pour les logements construits avant le 1^er juillet 1997 (sauf pour les maisons individuelles). Sa validité est de 3 ans en cas de présence d’amiante, illimitée dans le cas contraire.
• L’état des installations de gaz et d’électricité ne doit être réalisé que si ces installations ont plus de 15 ans, parce qu’elles peuvent présenter des risques pour la santé et la sécurité des occupants. Il est valable 6 ans. Il est possible de présenter, en lieu et place du diagnostic, une attestation de mise en conformité de moins de 6 ans.
• Le diagnostic relatif au bruit des aéroports est obligatoire depuis le 1^er juin 2020 pour les logements situés dans une zone d’exposition au bruit généré par un aéroport ou un aérodrome.

À noter que, parmi les diagnostics techniques de location, l’état d’amiante est le seul qui ne doit pas être annexé au bail, mais seulement tenu à la disposition du locataire au cas où celui-ci demanderait à le consulter.

Les obligations relatives aux diagnostics

Pour terminer avec le sujet des diagnostics techniques de location, précisons trois choses :

• Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Sauf l’ERP qui peut être obtenu sur simple demande auprès de la mairie, et le mesurage loi Boutin qui peut être fait par le bailleur.
• Les diagnostics doivent être produits en amont de la signature du bail, mais cette obligation est suspendue lors d’une reconduction tacite – il n’est donc pas nécessaire de les présenter à chaque renouvellement.
• Certains diagnostics ont une valeur informative, d’autres doivent être suivis de travaux de mise aux normes. C’est le cas de l’état des installations de gaz et d’électricité : si un réseau présente des anomalies suffisamment graves pour mettre en danger la santé ou la sécurité des occupants, il devient indispensable de faire des travaux pour pouvoir louer.

La réalisation des diagnostics techniques de location fait partie des obligations qui incombent au propriétaire bailleur souhaitant louer un bien immobilier. Pour être sûr de ne pas commettre d’erreur, mieux vaut demander conseil à un professionnel de la gestion locative !