Vous êtes propriétaire d’un bien en location, ou que vous souhaitez mettre en location dans un futur proche. Vous envisagez d’y réaliser des travaux : agrandissement, amélioration des performances énergétiques, rénovation globale, adaptation à une situation de perte d’autonomie… Pour optimiser le financement de ce projet, vous souhaitez vous tourner vers des subventions publiques. Quelles sont les aides aux travaux dont vous pouvez bénéficier pour votre bien locatif en 2024 ? On vous aide à faire le point.
Les aides aux travaux dans un bien locatif proposées par l’Anah
L’Agence nationale de l’habitat a mis en place plusieurs aides destinées aux propriétaires bailleurs qui veulent réaliser des travaux dans un logement occupé ou destiné à la location. Différents types de travaux sont éligibles, avec des subventions dont le montant varie. Voici les aides aux travaux accessibles pour votre bien locatif.
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est une subvention conçue pour remplacer le Crédit d’impôt pour la transition énergétique. Elle permet de rénover un logement occupé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans à partir de la date de la demande, avec une aide d’un montant maximal de 11 000 € sur cinq ans – ce montant varie en fonction de vos revenus et des travaux réalisés.
L’aide finance les travaux de rénovation énergétique (notamment la réfection de l’isolation thermique), le remplacement d’un appareil de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire, ou l’installation d’une pompe à chaleur, dans une habitation construite depuis 15 ans au moins. Il est possible, également, de financer une rénovation globale du logement : réalisation d’au moins deux postes de travaux portant sur l’enveloppe du bâtiment permettant de gagner deux classes au DPE. Le chantier doit être pris en charge par une entreprise certifiée RGE (Reconnue Garante de l’Environnement).
Les programmes Habiter Facile et Habiter Sain
Dans le cadre des aides aux travaux dans un bien locatif, l’Anah a mis en place deux programmes accessibles aux propriétaires bailleurs :
- Habiter Sain pour les travaux de mise en sécurité et de salubrité d’un logement, avec une aide qui finance jusqu’à 50 % des travaux dans la limite de 10 000 €. Si l’habitation que vous envisagez de proposer à la location n’est pas décente et que vous souhaitez y remédier (voir à ce propos les critères de décence d’un bien à louer), cette aide vous concerne directement.
- Habiter Facile pour les travaux d’adaptation en vue de l’autonomie de la personne : jusqu’à 50 % du montant du chantier peut être couvert, jusqu’à un maximum de 10 000 €. Une aide réservée aux ménages modestes et très modestes. Par exemple : remplacer une baignoire par une douche, installer des sanitaires plus accessibles ou un monte-escalier électrique, etc.
Loc’Avantages
Anciennement appelé « Louer Abordable », ce dispositif permet à un bailleur de profiter d’une réduction d’impôt en contrepartie d’une mise en location pour une durée d’au moins 6 ans et pour un loyer inférieur aux prix du marché. Le logement doit être occupé en tant que résidence principale par des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.
Le montant de la réduction d’impôt est proportionnel au niveau du loyer. Le taux peut atteindre 65 % avec intermédiation locative, et 35 % sans celle-ci.
L’éco-prêt à taux zéro
Parmi les aides aux travaux dans un bien locatif, il existe un crédit avantageux dont les intérêts sont en pris en charge par l’État : c’est l’éco-PTZ. Ce dispositif est destiné aux logements construits depuis plus de deux ans, utilisés comme résidences principales, et exclusivement pour des travaux visant à améliorer les performances énergétiques. Le chantier doit être confié à une entreprise RGE.
Dans le cadre d’un éco-prêt à taux zéro, vous avez la possibilité d’emprunter jusqu’à 50 000 € pour des travaux importants permettant de faire sortir le logement du statut de passoire thermique (gain énergétique d’au moins 35 %). Pour le reste, le montant du crédit dépend du nombre de travaux : 15 000 € pour une opération, 25 000 € pour deux, et 30 000 € pour trois ou plus. Pour l’obtenir, vous devez vous adresser à une banque conventionnée.
Les aides des collectivités locales
En complément des aides aux travaux pour un bien locatif établies au niveau national, certaines collectivités locales proposent aux propriétaires des coups de pouce en contrepartie d’améliorations des performances énergétiques dans leur logement. On peut en citer deux :
- Une exonération temporaire de taxe foncière en contrepartie de travaux permettant de réaliser des économies d’énergie. Elle peut être totale ou partielle.
- Des subventions mises en place au niveau local (que vous pouvez connaître en vous adressant à votre antenne locale de l’Anil) pour des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique.
La TVA réduite sur les travaux
En cas de rénovation d’un logement, que vous soyez propriétaire bailleur ou occupant, vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour un logement achevé depuis plus de deux ans. Attention : ce taux n’est applicable qu’aux travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique réalisés par une entreprise RGE.
Les avantages fiscaux applicables à la réalisation de travaux
Les travaux réalisés dans un bien locatif peuvent donner lieu à une importante réduction d’impôt. En effet, lorsque la totalité des charges relatives à la gestion d’une location excède le montant des revenus annuels, vous avez la possibilité de déclarer un déficit foncier. Ce déficit vient s’imputer sur vos recettes locatives et diminue d’autant le montant de votre base imposable, avec l’option de reporter le surplus sur les années qui suivent (mais uniquement sur les recettes, et non sur le revenu global).
Or, il se trouve sur les travaux font partie des charges déductibles des revenus locatifs. Ainsi, en réalisant de gros travaux dans votre bien locatif (meublé ou non), vous allez générer des charges supérieures à vos recettes et créer un déficit foncier. À condition que vos revenus soient imposés au régime réel : cela ne fonctionne pas au régime déclaratif micro ! En outre, les travaux importants peuvent être amortis pendant de longues années.
En somme, il existe de nombreuses aides aux travaux accessibles aux propriétaires d’un bien locatif : des coups de pouce précieux lorsqu’il s’agit de financer des chantiers coûteux. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels de la gestion locative pour bien préparer votre projet !
