En tant que propriétaire bailleur, vous devez maîtriser l’ensemble des taxes et impôts susceptibles de vous concerner : taxe foncière, imposition des revenus locatifs, plus-value à la revente… Mais aussi une taxe moins connue, appliquée aux logements vacants dans les communes où le marché locatif est marqué par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Elle frappe les propriétaires qui laissent (volontairement) un logement inoccupé. Nous vous proposons un guide pour tout comprendre à la taxe sur les logements vacants : raison d’être, champ d’application, montant et exonérations.
Pourquoi une taxe sur les logements vacants ?
La taxe sur les logements vacants (TLV) a pour objectif de lutter contre les cas de vacance locative de longue durée dans les secteurs où la demande est plus importante que le nombre de logements proposés à la location. Elle a été instituée par la loi du 29 juillet 1998 (article 51) et ses règles d’application sont fixées par le Code général des impôts – deux documents qui font partie des textes de loi régissant les locations privées.
Cette taxe, versée à l’Agence nationale de l’habitat, concerne tous les locaux à usage d’habitation non meublés (appartements ou maisons) qui sont inoccupés depuis au moins un an, au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est due par toute personne physique ou morale, de droit public ou privé, disposant d’au moins un logement concerné par cette réglementation : les propriétaires et les usufruitiers.
Il en existe une variante : la taxe d’habitation sur les logements vacants. Celle-ci peut être instaurée par toute commune dans laquelle la TLV ne s’applique pas, et qui veut lutter contre la vacance locative. Une sorte de « taxe à la carte » pour les municipalités qui le souhaitent.
Quelles communes sont concernées par la TLV ?
La taxe sur les logements vacants s’applique aux communes situées dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre locative et la demande qui complique l’accès au parc résidentiel privé.
En 2023, le périmètre de la taxe a été étendu, dans les zones qui ne sont pas soumises à une forte tension locative, aux villes où l’accès au logement est rendu difficile du fait du niveau élevé des loyers et des prix d’achat, et de la proportion élevée de logements destinés à la location touristique et de résidences secondaires.
La liste des communes a été fixée par décret : y figurent notamment les grandes agglomérations (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Paris, Toulouse, etc.) et les communes qui les environnent, comme celles de la petite couronne parisienne. Pour savoir si le logement que vous louez (ou souhaitez louer) est situé dans une zone tendue, utilisez ce simulateur.
Quel est le montant de la taxe sur les logements vacants ?
Le montant de la taxe est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale du logement, celle-là même que l’administration fiscale emploie pour la taxe d’habitation (applicable exclusivement aux résidences secondaires depuis le 1er janvier 2023). Son taux varie en fonction de la durée de la vacance :
- 17 % de la valeur locative cadastrale la première année (lorsque le logement devient imposable à la taxe).
- 34 % à partir de la deuxième année.
(Chiffres 2023.)
Quels sont les cas d’exonération ?
Toutefois, la taxe ne s’applique pas uniformément : il existe quelques cas d’exonération dont vous pouvez peut-être bénéficier pour votre logement. Au-delà du cas spécifique où l’habitation est effectivement occupée (plus de 90 jours par an au cours de l’année de référence), trois cas de figure sont possibles :
- Le logement est une résidence secondaire meublée assujettie à la taxe d’habitation, ce qui veut dire qu’elle vous sert de pied-à-terre régulièrement.
- Le logement est un HLM ou une dépendance du domaine public.
- La vacance ne relève pas de votre volonté: vous ne trouvez pas de locataire(s) malgré un loyer au prix du marché, ou bien le logement doit faire l’objet de travaux prévus par le service d’urbanisme de la ville (réhabilitation ou démolition) et ne peut pas être loué.
Comme vous pouvez le constater, les exonérations de la taxe sur les logements vacants sont peu nombreuses. Il est donc essentiel de veiller à ce que votre bien ne soit pas laissé inoccupé trop longtemps entre deux baux locatifs…
La taxe sur les logements vacants est un impôt qui frappe les biens d’habitation laissés volontairement inoccupés par leurs propriétaires. Pour éviter d’y être assujetti(e), c’est simple : il suffit de louer votre logement aussi souvent que possible… Ce qui, de toute façon, est la seule manière de générer des revenus !
