À tout moment, vous pouvez choisir de revendre un bien immobilier locatif. Or il est important de prévoir en amont une telle opération, notamment en tenant compte de la plus-value potentielle qu’il est possible de réaliser… et de la possibilité d’être taxé sur le bénéfice. En effet, la plus-value d’un logement locatif est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, puisqu’il ne s’agit pas de la résidence principale de son propriétaire. Il existe néanmoins des abattements progressifs et des cas d’exonération à prendre en compte. On vous explique tout.
Comprendre le fonctionnement de la plus-value d’un logement locatif
La plus-value s’entend comme la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat (ou sa valeur au moment de la succession/donation). Dans le cadre d’une vente immobilière, la plus-value peut être taxée, mais en tenant compte des abattements relatifs à la durée de détention du bien – sachant qu’il existe, par ailleurs, des cas d’exonération, le plus connu étant le fait que le logement constitue la résidence principale du vendeur.
Il n’est pas inutile de préciser les termes :
- Le prix de vente fait référence au montant fixé dans l’acte authentique de vente, moins la TVA acquittée (s’il y a lieu).
- Le prix d’achat désigne deux choses, en fonction des circonstances : soit le prix du bien immobilier tel que stipulé dans l’acte lors de son acquisition, majoré d’un certain nombre de frais (de notaire, de voirie, des charges et indemnités versées au vendeur, du montant des travaux réalisés à condition qu’ils l’aient été par des professionnels, etc.). Soit la valeur vénale déclarée pour le bien en question, lorsqu’il a été reçu par succession ou par donation, majorée de la rémunération du notaire et des éventuels droits de mutation à titre gratuit.
Pour obtenir la plus-value pour un logement locatif, il faut donc soustraire le prix d’achat du prix de vente. Si le résultat est positif, le vendeur réalise une plus-value… qui fera l’objet d’une taxation !
La taxation sur la plus-value pour un logement locatif
Un bien locatif ne constituant pas la résidence principale du vendeur, l’éventuelle plus-value réalisée à l’occasion de sa revente est soumise à la taxation par l’administration fiscale. Elle est taxée au titre de l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) et au titre des prélèvements sociaux (taux de 17,2 %), soit au taux global de 36,2 %.
Toutefois, des abattements sont prévus qui viennent réduire le montant de la taxe sur la plus-value du logement locatif. Ces abattements s’appliquent en fonction de la durée de détention, c’est-à-dire pour chaque année pendant laquelle le bien a été détenu par son propriétaire. Ils fonctionnent comme suit :
- Impôt sur le revenu : 6 % d’abattement par an à partir de la 6e année de détention, et 4 % pour la 22e année.
- Prélèvements sociaux : 1,65 % d’abattement par an à partir de la 6e année de détention, 1,60 % pour la 22e année, puis 9 % pour les années qui suivent jusqu’à la 30e année.
Ce faisant, l’exonération complète arrive au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Une fois les abattements retranchés de la taxation sur la plus-value du logement locatif, une taxe complémentaire de 2 à 6 % s’applique si le montant de ladite plus-value est supérieur à 50 000 €.
Notez que cette taxe sur la plus-value vient s’ajouter aux autres impôts auxquels vous êtes éventuellement soumis(e), à l’image de l’impôt sur la fortune immobilière.
Les cas d’exonération pour la vente d’un bien immobilier en location
En dehors du cas de la résidence principale, le législateur a prévu des situations dans lesquelles un bien immobilier peut être exonéré de taxation sur la plus-value. Voici les principaux cas de figure :
- L’échange d’un bien (dans le cadre d’une opération de remembrement).
- La revente à un organisme social ou qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans un certain délai après la transaction.
- La revente d’un bien immobilier situé en France par des propriétaires qui ne sont pas, ou plus, résidents français.
- Les biens dont la valeur n’excède pas 15 000 € (le double pour un couple marié).
- La revente d’un bien dans le cadre d’une procédure d’expropriation.
- La revente d’un bien par des propriétaires retraités ou invalides aux revenus modestes, ou par des personnes âgées ou handicapées hébergées dans des établissements adaptés.
- La revente d’un bien locatif par une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, à condition de réemployer le montant de la cession pour acquérir ou faire construire un logement qui fera office d’habitation principale.
Comme vous pouvez le constater, il existe donc des cas où la plus-value pour un logement locatif n’est pas appliquée.
Si vous envisagez de revendre un bien locatif, il est important de procéder à des calculs afin d’évaluer votre future plus-value et l’éventuel montant de la taxe applicable à cette dernière. Peut-être la meilleure solution sera-t-elle d’attendre quelques années de plus, de manière à profiter des abattements progressifs. N’hésitez pas à en discuter avec votre agence immobilière !
