La complexité des règles encadrant la fiscalité d’une location ne doit surtout pas être un frein, car plusieurs mécanismes de défiscalisation se cachent au milieu des textes touffus, des obligations et des contraintes. À ce titre, le statut de loueur meublé professionnel, mal connu, offre un certain nombre d’avantages fiscaux dont il serait dommage de ne pas profiter – si vous remplissez les conditions d’éligibilité. Que faut-il savoir au sujet du statut LMP ? On vous dit tout !
Comprendre le statut LMP
Le statut LMP, pour « loueur meublé professionnel », est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires bailleurs qui louent des biens immobiliers meublés. C’est aussi un statut juridique qui régit la location de ce type de bien, qu’il s’agisse de logements neufs ou anciens, et qui donne accès à des avantages fiscaux significatifs.
Ce statut ne s’applique toutefois qu’aux loueurs professionnels – d’où son nom –, à l’inverse du statut LMNP qui s’adresse, lui, aux bailleurs particuliers qui ne font pas de la location immobilière leur activité principale.
Sous quelles conditions a-t-on accès au statut de loueur meublé professionnel ?
Le statut LMP est complémentaire du statut LMNP, au sens où il concerne les propriétaires bailleurs qui ne sont plus considérés comme des particuliers, mais comme des professionnels. À ce titre, dans le cadre du LMP, la location devient une activité commerciale à part entière. Pour bénéficier de ce régime attractif, il faut toutefois remplir trois conditions strictes :
- Louer des biens immobiliers meublés (pour voir la différence entre les locations nues et meublées, c’est ici que ça se passe).
- Générer des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 €.
- Générer des recettes locatives qui excèdent 50 % des revenus du foyer fiscal (revenus qui prennent en compte : les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux issus d’une autre activité que la location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants).
Autrefois, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) était nécessaire pour accéder au statut LMP, mais ce n’est plus le cas depuis 2018.
Quels sont les avantages du statut LMP ?
Le statut de loueur meublé professionnel donne droit à un grand nombre d’avantages, que nous allons détailler maintenant.
Le premier avantage est un régime fiscal attractif. En tant que loueur professionnel, vous avez le choix entre deux régimes : le micro-BIC et le réel, la distinction se faisant au regard du montant des revenus issus de l’activité locative sur une année. Dans le détail :
- Le régime micro-BIC est appliqué automatiquement lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui en revient à être imposé sur la moitié des recettes.
- Le régime réel est accessible au-delà de 72 600 € par an. Dans ce cas, pas d’abattement, mais vous avez la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges des revenus locatifs : dépenses de travaux, d’entretien ou de réparation, intérêts d’emprunt, cotisations sociales… Ce faisant, les revenus baissent significativement, et le montant imposable aussi.
Au-delà de l’imposition des revenus, le statut LMP ouvre droit à d’autres avantages significatifs. En voici une liste :
- Vous pouvez pratiquer des amortissements et des déficits fonciers.
- Les biens loués sous le régime LMP échappent à l’impôt sur la fortune immobilière.
- Les gains fiscaux n’entrent pas dans le plafonnement annuel des niches fiscales.
- Les plus-values de cession sont exonérées en totalité lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € pendant les deux années qui précèdent la vente, et en partie lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € sur la même période de temps. (Pour en bénéficier, il faut exercer son activité depuis un minimum de cinq années.)
- Vous pouvez récupérer la TVA si le bien loué a été acheté neuf au sein d’une résidence de services, et si la location est prise en charge par un exploitant professionnel.
- Le statut LMP octroie un régime de faveur sur les droits de succession.
Les inconvénients du statut de loueur meublé professionnel
Le régime de la location professionnelle en meublé n’a pas que des avantages. Il faut également tenir compte de deux inconvénients.
D’abord, le statut LMP est difficile à obtenir, le seuil de recettes étant élevé. Pour atteindre 23 000 € de revenus locatifs par an, il faut soit louer un bien de grand standing (pour un loyer de près de 2 000 € par mois), soit posséder plusieurs biens en location. Compte tenu de la règle des 50 % des revenus globaux, il faut aussi que ces recettes constituent la majeure partie des revenus du ménage. Généralement, ces deux conditions ne sont atteintes qu’en ayant investi des sommes importantes dans l’immobilier.
Ensuite, les revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales depuis janvier 2021, à hauteur de 35 % environ – ce qui représente des sommes importantes. Ce n’est pas tout : ces cotisations sont dues quoi qu’il arrive, y compris si vous ne touchez pas de recettes locatives, avec une assiette minimale de 1 145 € par an.
Ces points négatifs doivent être pris en compte dans votre projet locatif.
Contrairement au statut LMNP, qui s’applique automatiquement à la plupart des locations meublées, le statut LMP suppose de générer des revenus locatifs importants. Ce régime fiscal est donc réservé à une petite frange de propriétaires bailleurs. Néanmoins, si vous remplissez les conditions pour y accéder, et ainsi profiter de tous ses avantages, mieux vaut vous faire accompagner par des professionnels de la gestion locative et/ou de la fiscalité !
