Comment calculer sa capacité d’emprunt pour investir dans le locatif ?

Pour donner vie à votre projet locatif, vous devez recourir au levier du crédit ? Dans ce cas, il est important d’évaluer en amont le montant que vous êtes susceptible d’obtenir d’une banque : cette somme, même approximative, vous aidera à cibler des biens qui correspondent à votre budget. Pour cela, vous devez calculer votre capacité d’emprunt immobilier en vue de votre investissement locatif – un calcul qui tient compte des revenus que vous comptez tirer de la mise en location du logement. Explications.

Comprendre la notion de capacité d’emprunt

Commençons par un rappel : la capacité d’emprunt désigne le montant qu’une personne peut obtenir d’un établissement financier dans le cadre d’une demande de prêt. Autrement dit, la somme que cette personne sera en mesure de mobiliser pour acquérir un logement.

Ce montant est calculé en fonction de la capacité d’endettement, c’est-à-dire de la part des revenus que l’emprunteur peut consacrer, chaque mois, au remboursement de son crédit, multipliée par la durée hypothétique de ce dernier. Par exemple, un ménage qui peut rembourser 1 500 € par mois pourra emprunter, sur 20 ans, environ 360 000 € (ce calcul grossier sert juste de démonstration et n’a rien de factuel, puisqu’il ne tient pas compte des intérêts).

La capacité d’endettement est ramenée à un taux mensuel, qui ne doit pas dépasser 35 % : on parle alors de taux d’endettement. Celui-ci est calculé en divisant les charges fixes par les revenus, le tout multiplié par cent. Ainsi, pour un ménage dont les charges s’élèvent à 500 € et les revenus à 2 000 €, cela donne :

500 / 2 000 x 100 = 25

Soit un taux d’endettement de 25 %.

Lorsqu’il s’agit d’acheter une résidence principale, les banques prennent en compte des critères comme les revenus perçus, la situation professionnelle, le taux d’intérêt et la durée d’emprunt. Mais les choses sont quelque peu différentes quand on parle de la capacité d’emprunt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif.

La capacité d’emprunt immobilier pour un investissement locatif : un cas particulier

En effet, une personne qui souhaite obtenir un crédit pour investir dans l’immobilier ne peut pas calculer sa capacité d’emprunt de la même manière qu’une personne envisageant d’acheter sa résidence principale.

La raison est simple : ce ne sont plus seulement vos revenus que les banques intègrent au calcul, mais aussi les loyers que vous allez tirer de la mise en location du bien immobilier concerné. Ces loyers viennent s’ajouter à vos revenus ou pondérer vos charges fixes.

Les critères pris en compte pour un investissement locatif

Dans ce cas, quels sont les critères (différents) pris en compte par les banques pour calculer la capacité d’emprunt immobilier d’un investissement locatif ?

• Les revenus locatifs, en sus des revenus « traditionnels » (ceux-ci couvrant les salaires et traitements, les revenus exceptionnels, les BIC ou BNC, etc.). Il faut savoir que la banque retient environ 70 % du montant des loyers perçus, de façon à compenser les risques de vacance locative ou d’impayés.
• Les charges fixes mobilisées pour se loger, pondérées avec les revenus locatifs. Car, dans la plupart des cas, les emprunteurs payent un loyer ou remboursent un premier crédit immobilier pour leur résidence principale.
• L’apport personnel, issu de l’épargne de l’emprunteur. Cet apport doit être au moins égal à 10 % du montant total de l’acquisition. Il sert à couvrir les frais annexes (notaire, dossier…). Certaines banques prêtent sans apport, mais c’est de plus en plus rare : n’y comptez pas si vous n’êtes pas, au minimum, propriétaire de votre résidence principale…

Exemple de calcul

Voici un exemple de calcul de la capacité d’emprunt immobilier pour un investissement locatif :

Votre ménage perçoit des revenus mensuels de 5 000 €. Le logement dans lequel vous envisagez d’investir est susceptible de rapporter 1 000 € par mois. La banque prenant en compte 70 % de ce montant, cela fait 700 €. Vos charges s’élèvent à 2 000 € par mois, et intègrent un crédit immobilier de 1 500 € ainsi que d’autres dépenses fixes.

Avec un plafond d’endettement de 35 %, cela fait une capacité de remboursement de 1 295 € par mois.

5 700 – 2 000 x 0,35 = 1 295

(5 700 € de revenus habituels + loyers futurs, 2 000 € de charges, et 35 % de taux maximal d’endettement.)

Ce qui vous confère la possibilité d’emprunter 233 000 € sur 15 ans (hors intérêts) : 1 295 x 180 mensualités. Si l’on intègre le taux d’intérêt et l’assurance, cela fait environ 220 000 € ; soit 1 222 € par mois.

Comment optimiser votre capacité d’emprunt pour investir dans le locatif ?

Sachez qu’il est toujours possible d’optimiser votre capacité d’emprunt immobilier pour un investissement locatif, afin d’obtenir une plus grosse somme d’argent ou de réduire le montant de vos mensualités. Cela, à condition d’actionner les bons leviers. En voici quelques-uns.

• Optimisez la fiscalité de votre projet locatif. Il existe de nombreuses possibilités d’alléger la fiscalité de votre investissement : location meublée sous statut LMNP, régime micro-BIC ou micro-foncier, investissement Pinel ou Denormandie, déficit foncier, déduction des charges au régime réel, etc. Ces mécanismes renforcent la solidité de votre projet.
• Optez pour un levier d’emprunt alternatif, comme le prêt in fine (qui consiste à rembourser uniquement des intérêts pendant la durée du prêt, puis à solder le capital lors de la dernière échéance) ou le différé de remboursement (le fait de reporter de plusieurs mois la première mensualité, le temps de réaliser des travaux ou de trouver un locataire).
• Augmentez la durée d’emprunt, ce qui réduit mécaniquement le montant des mensualités. Sachant que les banques acceptent rarement de dépasser 25 ans pour de l’investissement locatif.
• Consolidez votre projet locatif de manière à présenter à la banque des arguments en votre faveur. Par exemple, choisissez d’investir dans une maison plutôt que dans un appartement (lisez notre comparatif à ce sujet) pour bénéficier d’une plus grande stabilité locative.
• Prévoyez d’emblée de confier la gestion de votre location à des professionnels: c’est une excellente façon de démontrer le sérieux de votre projet, mais aussi de sécuriser la banque – notamment en vertu d’une gestion plus compétente du bien et d’assurances afférentes (contre les impayés et la vacance locative).

Le calcul de la capacité d’emprunt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif a ses spécificités : les revenus locatifs sont intégrés aux sommes prises en compte par les banques. Il est donc déterminant de bien préparer votre projet locatif en évaluant la rentabilité des biens et en prévoyant au plus tôt une gestion professionnelle de votre logement.