Vous le savez : l’apport personnel est l’un des prérequis pour obtenir un crédit immobilier. Néanmoins, dans certains cas de figure, il est possible de contracter un emprunt sans contribution initiale, donc de financer son acquisition à 110 %. C’est le cas d’un projet d’investissement dans l’immobilier locatif. Toute la question est de savoir comment décrocher un prêt pour un investissement locatif sans apport !
Comprendre le rôle de l’apport personnel dans un prêt immobilier
Pour comprendre comment obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport personnel, il faut d’abord comprendre à quoi sert cet apport.
Pour faire simple, c’est une garantie exigée par les banques lorsqu’un client souhaite emprunter dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Considérant les sommes en jeu (plusieurs centaines de milliers d’euros), l’organisme de prêt va faire en sorte de prendre le moins de risques possible. Autrement dit : il va s’entourer de garde-fous pour éviter de se retrouver en difficulté si, d’aventure, vous ne pouviez pas rembourser votre crédit.
Dans ce contexte, l’apport personnel est une façon de démontrer votre sérieux en tant qu’emprunteur. Cette somme, injectée dans le crédit, prouve à la banque que vous êtes capable d’épargner, donc de gérer vos finances de façon raisonnable – en pensant à l’avenir. On estime généralement qu’un « bon » apport correspond au moins à 10 % de la somme totale empruntée, de quoi couvrir les frais divers (notaire, dossier, assurance…).
Quand on parle de prêt pour un investissement locatif sans apport, on veut dire qu’il s’agit d’emprunter non plus seulement 100 % du montant désiré (soit le prix du bien immobilier), mais 110 % (le prix du bien + les frais relatifs au crédit). Le risque pour la banque est alors plus grand. À charge à l’emprunteur de prouver que son projet d’investissement est suffisamment solide pour limiter le risque au maximum.
Obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport
Concrètement, comment s’y prend-on ? En jouant avec trois leviers : votre profil d’emprunteur, la solidité de votre projet d’investissement, et l’optimisation de votre montage financier.
Votre profil d’emprunteur
Pour décider de vous octroyer (ou non) un prêt pour un investissement locatif sans apport, la banque doit jauger votre sérieux en tant qu’emprunteur. Le but ? Déterminer si vous serez capable de rembourser sans faute. Pour cela, elle va vérifier…
- Si votre situation professionnelle est stable,
- Si vous êtes solvable,
- Si vous disposez de revenus réguliers,
- Si vous avez un bon potentiel d’évolution salariale,
- Si vous gérez bien vos finances,
- Si vous avez constitué une épargne (même si vous ne l’utilisez pas en guise d’apport : vous pouvez vouloir conserver cette somme pour financer votre futur achat de résidence principale).
Avec un profil solide, vous pouvez convaincre une banque d’accepter un prêt pour un investissement locatif sans apport. D’autres circonstances peuvent jouer en votre faveur, notamment si vous êtes un jeune emprunteur (grosso modo, en dessous de 40 ans) : cela veut dire que vous n’avez pas eu le temps de constituer une épargne suffisante, que vos perspectives d’évolution professionnelle sont bonnes, et que vous disposez d’une marge importante en termes de durée de remboursement.
La solidité de votre projet
Pour profiter de l’effet de levier du crédit (le fait de financer son investissement par l’endettement), il faut pouvoir présenter un projet solide. Vous devez faire la démonstration de la viabilité de votre projet d’investissement : choix d’un bien locatif rentable, anticipation des risques, calcul du rendement brut et net, et prise en compte de l’impact fiscal de vos revenus fonciers sur votre assiette d’imposition.
Prenons un exemple. Vous avez le projet d’investir dans un studio situé dans le centre d’une grande agglomération.
- Avantages: les petites surfaces sont les plus rentables en raison d’un meilleur rapport prix d’achat/montant du loyer. Le profil type de locataire sera le jeune actif ou l’étudiant, souvent adossé à un garant (donc plus de sécurité). Le studio est situé dans une zone à forte demande locative. Le prix d’achat est cohérent au regard du marché.
- Inconvénients: les petites surfaces sont plus exposées au turnover, il faut donc anticiper un risque de vacance locative (par exemple : 4 mois en tout sur la durée du remboursement). Les profils d’étudiants et de jeunes actifs sont moins fiables quant au versement du loyer, même s’il existe un garant (la procédure pour se tourner vers celui-ci n’est pas toujours une sinécure).
À vous de contrebalancer les bons et les mauvais côtés de votre projet pour présenter un dossier solide et circonstancié. L’objectif est de montrer à votre banquier que son risque, en vous octroyant un prêt pour un investissement locatif sans apport, est limité.
Astuce : prévoir de confier votre gestion locative à un professionnel peut contribuer à consolider votre projet. Par l’intervention d’une agence spécialisée, vous garantissez vos revenus locatifs (grâce à des assurances ad hoc).
L’optimisation de votre financement
Dernier levier : celui des dispositifs de défiscalisation. En choisissant d’investir dans un bien immobilier éligible à un outil comme le Pinel ou le Censi-Bouvard, vous optimisez votre plan de financement (en vertu de la réduction d’impôt appliquée en échange de la mise en location du logement) tout en consolidant votre montage financier aux yeux de la banque (réduction d’impôt = moins d’effort d’épargne à fournir pour rembourser les mensualités du crédit).
Les banques prêtent volontiers aux futurs investisseurs locatifs, même quand ceux-ci n’ont pas d’apport personnel. C’est une excellente façon de profiter des avantages d’un investissement locatif. Mais, pour cela, il faut montrer patte blanche : un bon profil d’emprunteur, un projet solide et un brin d’optimisation fiscale vous permettront de décrocher plus aisément un prêt pour un investissement locatif sans apport.
