L’étape du crédit immobilier n’est clairement pas la plus fun dans un projet locatif, mais c’est certainement la plus indispensable.
Parce que sans prêt, on ne peut pas acheter. À moins de disposer d’une grosse trésorerie de côté. (Mais on va partir de l’idée que, non, vous n’avez pas plusieurs centaines de milliers d’euros à investir, là tout de suite.)
D’ailleurs, par la grâce de l’effet de levier, l’emprunt reste la meilleure façon d’investir dans le locatif.
Mais il y a le problème du taux. C’est lui, le vrai ennemi de votre projet. Trop élevé, et le coût du prêt pèsera lourd sur votre investissement.
L’idée, c’est donc le baisser au maximum. Réduire le taux, c’est aussi diminuer le montant des échéances et le coût total du crédit.
Sauf que vous ne savez pas comment faire. Et c’est là que j’interviens : pour vous prodiguer quelques conseils.
Comment obtenir le meilleur taux d’intérêt pour votre crédit immobilier locatif ?
La réponse se trouve dans ces lignes.
Qu’est-ce qui fait varier le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?
Mais d’abord, tâchons de comprendre comment ça fonctionne. Quels sont les facteurs susceptibles de faire varier le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?
En voici quatre – les principaux, si j’en crois mon expérience.
- La conjoncture économique. Les taux des prêts immobiliers sont indexés sur les taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne (BCE). Si ceux-ci augmentent, les taux d’intérêt des particuliers aussi – et inversement.
- La durée du prêt. Le taux proposé est directement proportionnel à la durée d’emprunt : plus le prêt dure longtemps, plus le taux sera bas (et vice versa).
- La zone géographique. Les banques appliquent des taux immobiliers différents d’une région à l’autre.
- Le profil du demandeur. La banque étudie le dossier de l’emprunteur et tient compte de divers paramètres (sa stabilité professionnelle, sa gestion des finances…) pour fixer un taux.
- La qualité du dossier d’investissement. La banque s’intéresse aussi à la solidité de votre dossier locatif, et notamment à la rentabilité prévisionnelle.
Ces éléments nous serviront à négocier le taux du prêt pour votre investissement locatif. Et il est temps de vous expliquer comment.
Tirer parti du contexte économique
La conjoncture reste le facteur de variation le plus important.
Vous le savez : depuis deux ou trois ans, les taux se sont envolés. Après avoir atteint des plus bas historiques. Dans le même temps, les critères des banques se sont renforcés, et il est devenu de plus en plus difficile d’obtenir un prêt.
Mais il y a une bonne nouvelle :
Après un pic atteint en 2023, la conjoncture redevient favorable pour les crédits immobiliers.
Début 2025, il faut compter entre 3,25 % et 3,30 % pour un prêt sur 15 ans, entre 3,30 % et 3,35 % sur 20 ans, et autour de 3,45 % sur 25 ans. Les dossiers les plus solides peuvent prétendre à des taux inférieurs à 3 % (par exemple : 2,94 % sur 20 ans).
(Chiffres : meilleurstaux.com)
En parallèle, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) se sont assouplies, et les banques ont reçu des consignes pour revoir les dossiers refusés les années précédentes.
Bref, le marché se porte mieux. Avec un effet positif sur les taux d’intérêt du crédit immobilier.
Constituer un solide apport
Parlons maintenant du sujet qui fâche : l’apport personnel.
Je dis « le sujet qui fâche », parce que c’est souvent une pomme de discorde avec les particuliers que j’accompagne dans leur projet locatif.
On n’est pas toujours d’accord sur l’intérêt d’avoir un bon apport.
D’ailleurs, c’est vrai : il est possible d’investir sans apport. Mais, soyons francs : cela ne concerne pas la majorité des cas de figure.
Je vous donne ma vision des choses, forgée par l’expérience : si vous voulez maximiser vos chances d’avoir un bon taux d’intérêt, il faut augmenter votre apport.
Pourquoi ? Pas seulement pour que la banque réduise sa part. Mais parce que c’est un gage de fiabilité donné par l’emprunteur. Un gros apport démontre votre capacité à épargner et témoigne du soin avec lequel vous avez préparé votre projet.
Mon conseil, c’est donc d’aller bien au-delà de l’apport minimal – censé couvrir les frais de notaire – pour monter jusqu’à 30 ou 40 % du montant total. Cela facilitera l’obtention du crédit et vous permettra de négocier un taux plus avantageux.
Consolider son profil emprunteur
La clé pour obtenir un taux d’intérêt de crédit immobilier plus avantageux, c’est de jouer sur votre profil emprunteur.
Autrement dit : votre situation professionnelle et financière.
Ce n’est pas un détail : c’est ce que la banque va regarder en priorité. Elle va évaluer votre capacité à rembourser vos mensualités sur la base de ce qu’elle voit dans votre dossier. Elle va vous juger en tenant compte de votre comportement financier des derniers mois. Elle va analyser vos habitudes bancaires.
Le but, c’est de la convaincre qu’elle peut miser sur vous.
Voici comment faire :
Les mois qui précèdent le dépôt de votre dossier, veillez à ce que votre profil soit parfaitement clean : pas de découverts bancaires, pas de grosses dépenses imprévues, et de l’argent mis de côté tous les mois.
Montrez que vous savez gérer vos finances avec rigueur, « en bon père de famille » comme on dit.
Il y a un autre versant essentiel : votre situation professionnelle. L’idéal, c’est d’avoir un job stable, dans lequel vous avez de l’ancienneté, et des revenus conséquents. Le CDD n’est pas nécessairement un frein dès lors que vos revenus sont stables et élevés.
Monter un bon dossier locatif
N’oubliez pas une chose : vous cherchez à obtenir un prêt pour investir dans le locatif. Il vous faut donc convaincre la banque que votre projet tient la route, et qu’elle ne met pas ses billes dans un gouffre financier.
En ce sens, il est essentiel de monter un dossier solide.
Avec un maximum de chiffres pertinents. En particulier : l’indice de tension locative dans la zone ciblée (un indicateur de la capacité du logement à attirer des locataires). Le montant théorique du loyer (attention aux zones concernées par des dispositifs d’encadrement). Le montant des charges d’exploitation (y compris les charges de copropriété et les impôts locaux).
Montrez au banquier que vous avez soigneusement étudié tous les aspects du problème, et que votre projet est aussi consistant que possible.
Faire jouer la concurrence pour trouver le bon taux d’intérêt de crédit immobilier
Dernier point : n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. À comparer les banques et les offres de prêt.
Bien sûr, le premier réflexe, c’est de consulter votre propre banque. Celle qui vous accompagne depuis des années. Celle qui, peut-être, vous a octroyé le prêt pour acheter votre résidence principale.
Mais ce n’est pas forcément la meilleure solution. Car d’autres établissements bancaires sont susceptibles de proposer des taux plus avantageux.
Ici, l’assistance d’un courtier est fortement recommandée : il vous aidera à choisir la bonne banque pour votre investissement locatif.
Par ailleurs, vous n’aurez pas obligatoirement à changer de banque. Si vous montrez à votre banquier habituel que tel établissement vous propose un taux attractif, il pourrait bien choisir de s’aligner. Ce qui vous permettra de garder la même banque – et d’éviter des démarches supplémentaires.
Ces quelques astuces vous aideront à trouver un taux d’intérêt de crédit immobilier plus avantageux. Mais attention aux faux amis : vérifiez toujours le TAEG (qui est l’indicateur le plus fiable du coût total du prêt) et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du crédit pour savoir où vous mettez les pieds.
