D’expérience, je sais que mener à bien un projet locatif est particulièrement grisant.
Il faut partir en quête du bien idéal, analyser le marché, discuter avec les professionnels de l’immobilier et les bailleurs, calculer la rentabilité potentielle, convaincre sa banque d’injecter des fonds… Pour quelqu’un qui aime les challenges, l’investissement locatif est la plus belle aventure qui soit !
Mais voilà : à un moment donné, l’on se retrouve face à un formulaire à remplir, avec une infinité de cases aux libellés incompréhensibles (et une notice qui n’arrange rien à l’affaire) et des chiffres imbuvables à renseigner. Pire qu’un contrôle de mathématiques au lycée – et bien plus risqué, parce que le fisc est plus sévère que le professeur.
Vous aurez compris que je parle de la déclaration des revenus.
Et croyez-moi : les bailleurs s’arrachent littéralement les cheveux, chaque année, pour déclarer leurs loyers à l’administration fiscale. Surtout lorsqu’ils sont soumis au régime réel d’imposition et que les leviers fiscaux se multiplient.
Alors, faut-il absolument faire appel à un expert de la comptabilité de location pour s’en sortir ? C’est la question à laquelle je vous propose de répondre dans cet article.
La comptabilité de location : c’est compliqué !
C’est un cri du cœur auquel vous souscrirez sans doute si vous avez déjà eu la chance (ah ah !) de remplir une déclaration de revenus locatifs :
AU SECOURS !
Non, la gestion comptable d’une location n’est pas un long fleuve tranquille. La preuve.
Revenus fonciers ou BIC ?
D’abord, l’administration fiscale fait une distinction entre les revenus issus d’une location nue et ceux qui proviennent d’une location meublée. Dans le premier cas, on parle de revenus fonciers. Dans le second, de recettes locatives imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (les BIC).
Car, oui, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Peu importe que vous pratiquiez la location de longue durée ou saisonnière, que vous déteniez un meublé de tourisme classé ou non, un gîte ou des chambres d’hôtes.
Régime micro ou réel ?
Ensuite, le fisc fait une autre différence majeure en fonction du régime d’imposition des revenus : micro ou réel.
En pratique, le régime auquel vous appartenez dépend du montant des revenus que vous avez généré durant une année civile.
Sous un certain seuil, vous êtes au régime micro, qui se traduit par l’application d’un abattement automatique.
- En location nue, le seuil du régime micro-foncier est fixé à 15 000 € par an, et l’abattement à 30 %. Si vous avez touché 10 000 € de loyers charges comprises, vous n’êtes imposé(e) que sur 7 000 €.
- En location meublée, le seuil du micro-BIC est fixé à 77 700 € par an, et l’abattement à 50 %. Avec 10 000 € de loyers, le fisc calcule l’impôt sur la base de 5 000 €.
Ce qui fait de la location meublée une activité BEAUCOUP plus intéressante sur le plan fiscal.
À condition de la pratiquer en longue durée. Car il y a une subtilité : depuis une loi de 2024, les seuils ont changé pour la location meublée de tourisme, pour être alignés sur ceux des revenus fonciers.
Pas simple ? En effet. Mais attendez : ce n’est rien.
Là où l’on commence vraiment à s’amuser, c’est en passant au régime réel d’imposition. La comptabilité de la location devient alors une horreur (même si, entre nous, la fiscalité devient ENCORE PLUS attractive).
Au régime réel, l’abattement disparaît. Il est remplacé par la possibilité de déduire les charges des revenus locatifs. Et pas mal de charges, ceci dit : les dépenses de travaux de rénovation et d’amélioration, les charges de copropriété, les frais d’assurances, et même – tenez-vous bien ! – les intérêts d’emprunt.
Vous avez bien lu : les intérêts que vous versez à la banque peuvent être déduits des loyers touchés durant l’année. Autant dire que, les premières années du prêt, c’est banco !
Il y a encore deux autres leviers fiscaux magnifiques :
Si vos charges de l’année dépassent vos recettes (par exemple, si vous avez réalisé de gros travaux de rénovation), vous pouvez pratiquer un déficit foncier… et ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs cette année-là. S’il y a du reste, vous pouvez l’imputer sur les revenus des années suivantes… et réduire encore votre assiette d’imposition.
Quant aux amortissements, je ne vais pas entrer dans les détails – mais c’est encore un levier pour réduire vos charges, en déduisant la valeur du mobilier et du bien lui-même sur un grand nombre d’années.
LMNP ou LMP ?
Je pense que vous commencez à comprendre pourquoi la comptabilité de location a la réputation d’être compliquée.
Maintenant, accrochez-vous, car il y a plus alambiqué encore. Je veux parler des statuts LMNP et LMP.
En substance, la distinction est simple : selon le montant que vous tirez de votre activité locative, et en fonction de la place qu’occupe cette activité dans l’ensemble de vos revenus, vous exercez comme « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) ou comme « loueur en meublé professionnel » (LMP).
Le LMNP s’applique par défaut. En gros, quand vous démarrez votre activité, vous êtes LMNP.
Pour passer au LMP, il faut franchir deux seuils : 23 000 € de recettes sur l’année civile, et des revenus locatifs qui représentent plus de la moitié des revenus touchés par votre foyer fiscal.
(Mettons que vous êtes en couple, et qu’à deux, vous touchez 50 000 € de revenus dans l’année – des salaires, des BIC, des BNC, des dividendes, etc. Si vos recettes locatives excèdent 25 000 €, donc 50 % de vos revenus globaux, hop ! Vous devenez LMP. Ça veut dire que vous passez dans la ligue professionnelle de la location.)
Le LMP est un statut plus complexe à gérer que le LMNP. Mais il offre aussi plus d’avantages : le déficit créé est imputable sur le revenu global (en LMNP, il l’est seulement sur les revenus locatifs de même nature et pour une durée limitée), vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles (qui vaut la peine)… et, cerise sur le gâteau, les biens immobiliers que vous détenez dans le cadre de votre activité n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
C’est fou ? Oui.
C’est affreusement difficile à gérer ? Oui, aussi.
Sans une formation de comptable, autant vous dire que vous allez passer un sale quart d’heure devant votre feuille d’imposition !
L’expert-comptable est votre sauveur
Alors, oui, autant être clair là-dessus : mieux vaut confier votre comptabilité de location à un professionnel. Quelqu’un qui sait comment remplir ces vilains formulaires fiscaux sans commettre d’erreurs, et qui n’oubliera pas de transmettre au fisc le document n°XYZ sans lequel vous risquez une majoration de 10 % de l’ensemble de vos impôts depuis l’époque des dinosaures.
Un professionnel de la comptabilité de location, c’est plusieurs avantages à la clé :
- Une connaissance approfondie des normes comptables et fiscales, et d’un cadre législatif qui bouge tout le temps.
- Une maîtrise des enjeux de la location immobilière.
- Un savoir-faire bien pratique lorsqu’il s’agit d’optimiser votre investissement sur le plan fiscal (avec plein de petites astuces dont vous ignorez l’existence).
- L’assurance de rester en conformité avec la législation… et d’éviter un redressement fiscal.
Si je ne vous ai pas convaincu(e), attendez donc de remplir votre première déclaration en tant que bailleur… et on en reparle ensuite 😉
La comptabilité de location est d’une complexité sans nom, surtout quand on commence à développer son activité : passage au régime réel d’imposition, déduction des charges, pratique du déficit foncier et des amortissements, accès au statut de loueur en meublé professionnel…
Mon conseil est donc le suivant : dès que possible, faites-vous aider par un expert-comptable. Ou travaillez avec une agence locative qui, elle, collabore déjà avec un cabinet comptable – comme Ma Nourrice Immobilière !
