C’est fait : l’appartement que vous vouliez acheter vous appartient. Il ne vous reste plus qu’à le proposer à la location, c’est-à-dire à choisir un (ou des) locataire(s) et à signer un bail. Mais pas trop vite ! Posez-vous un instant et prenez le temps de réfléchir à la suite des événements. Vous voilà bientôt propriétaire bailleur, et cette nouvelle situation vous confère des responsabilités légales. En outre, vous devez faire certains choix avant de publier votre annonce locative. Avez-vous tout pris en compte ? Êtes-vous sûr(e) que rien ne vous a échappé ? Découvrez notre checklist pour faire le point avant de louer un appartement.
L’appartement respecte-t-il les normes de décence et de salubrité ?
C’est un préalable incontournable : pour être proposé à la location, un logement doit répondre à des critères de décence et de salubrité. Dans les faits, en tant que propriétaire bailleur, vous vous devez d’assurer la sécurité, la santé et la tranquillité de vos locataires, ainsi qu’un minimum de confort. L’ensemble des conditions à respecter se trouve dans cet article, mais en voici les points les plus notables :
- La pièce principale du logement doit avoir une surface d’au moins 9 m2, et une hauteur sous plafond d’au minimum 2,20 m.
- L’espace de location doit être couvert et clos, étanche à l’air extérieur, et dénué d’infiltrations d’eau.
- Le logement doit disposer de l’eau potable, de sanitaires séparés de la cuisine et du coin repas, et d’un système d’évacuation des eaux usées. Chaque pièce à vivre doit avoir au moins une fenêtre.
- Les équipements de confort indispensables sont les suivants : réseau électrique, système de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage (selon les normes en vigueur), système permettant la ventilation des pièces et l’évacuation de l’humidité.
Attention : il s’agit là d’obligations légales pour louer un appartement. Libre à vous, pour le reste, de proposer des équipements supplémentaires, des prestations attractives, voire du mobilier. Si le bien immobilier ne remplit pas ces obligations, vous devez réaliser des travaux avant de le mettre en location.
Avez-vous réalisé les diagnostics obligatoires pour la location ?
Un certain nombre de diagnostics techniques sont nécessaires pour louer, car ils doivent être remis à votre locataire au moment de la signature du bail. Bien entendu, ils peuvent aussi vous être réclamés en amont, lors des visites par exemple.
Certains concernent l’ensemble des appartements – DPE, état des risques et pollutions, surface loi Boutin – tandis que d’autres ne sont obligatoires qu’en fonction de la situation du logement. À ce titre, vous pourriez avoir à réaliser un constat de risque d’exposition au plomb, un diagnostic amiante, un état des installations d’électricité et de gaz, et un diagnostic relatif au bruit des aéroports. Renseignez-vous bien !
Enfin, n’oubliez pas de mettre la main sur le diagnostic amiante des parties privatives de l’immeuble, obligatoire pour louer un appartement intégré à une copropriété.
Le loyer que vous avez fixé correspond-il au marché ?
En théorie, un propriétaire est libre de fixer le loyer de son choix, sauf dans les communes où s’applique l’encadrement ou le plafonnement des loyers.
Mais, en pratique, déterminer le montant d’un loyer suppose de s’adapter au marché locatif de la zone concernée. En effet, vous ne pouvez pas louer un appartement à n’importe quel prix : si celui-ci est trop au-dessus de la moyenne du marché pour ce type de bien, vous risquez de chercher un locataire longtemps ou de subir un important turnover (une fois que vos occupants successifs auront compris qu’ils paient trop cher). Or ces situations peuvent plomber votre projet locatif, le but étant de générer des revenus dans les meilleurs délais.
Autre facteur à prendre en compte : vos contraintes financières. Il n’est évidemment pas question de louer à un prix trop bas par rapport au marché (pour trouver des locataires plus vite), au risque de peser sur l’équilibre financier de votre investissement. Il faut, après tout, que les rentrées d’argent couvrent (au moins en grande partie) le montant des mensualités du crédit immobilier que vous avez contracté.
Avez-vous choisi de louer votre appartement meublé ou vide ?
Il est important de choisir le type de location souhaité avant de partir en quête d’un locataire, en raison des différences considérables qui existent entre les baux.
Prenez la durée du bail, par exemple. Elle est de trois ans pour une location vide et d’un an pour une location meublée. Si vous choisissez de louer (en meublé) à un étudiant, cette durée baisse à neuf mois.
Tenez compte, également, des obligations qui vous incombent en tant que bailleur. En choisissant de louer un appartement meublé, vous devez mettre à la disposition de vos locataires un certain nombre de meubles et d’équipements, de sorte qu’ils puissent s’installer dans le logement en n’apportant que leurs affaires personnelles. (La liste complète est rappelée ici.)
Enfin, quel que soit type de location qui vous attire, vous devez rédiger et signer un contrat locatif en bonne et due forme. Ce contrat définit les droits et les obligations des deux parties – le(s) locataire(s) et le propriétaire bailleur. Même s’il n’y a aucune contrainte légale sur ce point, il est fortement recommandé d’établir ce bail à l’écrit et d’y intégrer l’ensemble des mentions indispensables.
Avez-vous prévu une assurance habitation pour louer votre appartement en paix ?
La question de l’assurance, appliquée à un bien en location, est aussi complexe qu’essentielle. La seule obligation incombe au locataire, qui doit souscrire une assurance couvrant au minimum ce qu’on appelle les « risques locatifs » (notamment sa responsabilité civile).
Toutefois, en tant que propriétaire, vous avez aussi tout intérêt à couvrir vos arrières en souscrivant une assurance propriétaire non occupant. Celle-ci vous prémunit contre les dégradations du logement et les éventuels sinistres. En outre, dans le cadre d’une copropriété, la loi Alur impose la souscription d’une assurance couvrant au moins la responsabilité civile du propriétaire.
Savez-vous comment choisir un locataire ?
Pour louer un appartement, il faut porter son dévolu sur un ou plusieurs locataires… Et mieux vaut ne pas choisir au hasard !
En effet, la stabilité financière de votre investissement locatif dépend en grande partie du sérieux – et de la solvabilité – de votre (ou de vos) occupant(s). Un « bon » locataire, pour faire simple, est celui qui paie son loyer rubis sur l’ongle (et grâce auquel vous pouvez rembourser sans faillir vos mensualités de crédit) et qui respecte l’intégrité de votre logement (ce qui vous prémunit contre de gros travaux à réaliser pour tout remettre en ordre).
Il est donc crucial de savoir comment choisir votre locataire :
- En lui demandant de présenter un dossier complet, comprenant l’ensemble des pièces justificatives importantes.
- En contrôlant sa solvabilité financière (ses revenus couvrent-ils largement le loyer ?) et en évaluant sa stabilité professionnelle (CDI ou CDD, intérim ou profession libérale, etc.).
- En l’interrogeant sur l’avenir : combien de temps pense-t-il rester dans le logement ? Quels sont ses projets à moyen terme ? (En fonction de votre projet locatif, vous pouvez tout à fait préférer des locataires qui restent peu de temps, et ainsi privilégier un turnover important.)
Avez-vous envisagé une solution de gestion locative ?
Le dernier point de notre checklist est aussi l’un des plus importants. Car vous devez prévoir la manière dont vous allez vous occuper du logement une fois mis en location, et ce, même si vous vous occupez personnellement de chercher un locataire.
Or cette partie du job – la gestion locative – n’est pas de tout repos : il faut être réactif pour intervenir en cas de problème, savoir démêler des situations potentiellement complexes (impayés de loyer, troubles du voisinage, etc.), effectuer des réparations et des travaux quand c’est nécessaire, prendre le temps de trouver quelqu’un d’autre si votre occupant quitte les lieux, etc.
Forcément, l’option de la gestion professionnelle offre un confort incomparable lorsqu’il s’agit de louer un appartement. Avec l’appui d’une agence spécialisée (qu’elle pratique la mise en nourrice ou qu’elle gère en son nom propre), vous n’aurez à vous soucier de rien et pourrez tirer profit de votre investissement locatif en toute sérénité.
Un projet de gestion locative ne doit surtout pas être pris à la légère. C’est pourquoi, avant de louer un appartement, il est important de vérifier que tous les feux sont au vert – et c’est précisément dans ce but que nous avons conçu cette checklist. N’hésitez pas à la consulter et à barrer les points que vous estimez résolus !
