Si vous êtes candidat à un investissement locatif, vous savez certainement que ce type de projet suit généralement une certaine logique : d’abord, avoir une situation stable (et notamment être propriétaire de sa résidence principale), puis investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine et générer un revenu complémentaire. Ce que vous ignorez peut-être, c’est qu’il est possible de court-circuiter ce processus classique : de plus en plus de Français font le choix de se lancer dans un projet locatif tout en restant locataires de leur logement. Comment ça marche ?
Peut-on investir dans l’immobilier en étant locataire ?
Rien n’interdit d’investir dans l’immobilier tout en étant locataire de sa résidence principale, grâce à l’effet de levier permis par le crédit. Un tel projet suppose néanmoins de présenter des garanties suffisantes à la banque prêteuse : avoir une situation (personnelle et professionnelle) stable, montrer un bon profil d’épargnant, et cibler une zone au fort potentiel locatif pour investir.
Pourquoi investir dans l’immobilier tout en restant locataire ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à investir dans l’immobilier locatif tout en restant locataire de votre résidence principale, plutôt que d’acheter pour vos propres besoins. Quelques exemples :
- Les prix sont trop élevés dans la zone où vous vivez, et vous ne voulez/pouvez pas vous en éloigner.
- Les taux d’intérêt sont bas et vous souhaitez en profiter. Des taux bas, en effet, permettent de bénéficier d’un puissant effet de levier (le fait de pouvoir couvrir les mensualités avec le montant du loyer).
- L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine (et ainsi de préparer sa retraite) tout en défiscalisant (via le Pinel ou le Denormandie, par exemple), sans avoir à faire trop de sacrifices financiers.
- Votre situation personnelle ou professionnelle n’est pas stabilisée. Or, quand on sait qu’il faut un minimum de 6 ans pour rentabiliser les frais d’acquisition d’un logement, il est important de s’assurer d’acheter une résidence principale qui correspond à ses besoins pour les années à venir. Avec le locatif, ces questions ne se posent pas.
- Un projet d’investissement locatif offre un choix plus large en matière de biens et d’emplacements. Vous pouvez virtuellement acheter n’importe où sur le territoire français, en tenant compte des limites imposées par votre budget, et en pensant « rendement » avant tout.
En somme, on peut tout à fait vouloir investir dans l’immobilier locatif même sans être propriétaire de sa résidence principale. Dans l’absolu, il n’y a pas (ou plus) d’ « ordre » à respecter.
Comment investir dans le locatif sans être propriétaire ?
Pour autant, dans la mesure où la voie « classique » est toujours valorisée par les banques – qui restent prudentes face aux investisseurs en herbe qui n’ont pas de propriété à faire valoir –, ce type de projet doit nécessairement faire l’objet d’un soin tout particulier. Ainsi, pour investir dans l’immobilier tout en étant locataire, vous aurez besoin de montrer patte blanche sur le plan financier et de présenter un projet solide.
- Votre profil financier. Une « bonne » situation est indispensable pour emprunter le montant nécessaire à la réalisation de votre projet. Par là, on entend : des comptes bien tenus (sans découverts bancaires), une bonne capacité d’épargne (le fait de mettre de l’argent de côté chaque mois, même de petites sommes) et pas de crédits personnels en cours. Il n’est pas obligatoire d’avoir un apport pour acheter, mais une somme à injecter dans le crédit constitue tout de même un gros « plus » aux yeux des banques – surtout au moment de négocier votre taux d’intérêt. Enfin, une épargne minimale permet de montrer aux établissements de prêt que vous pourrez faire face à la gestion patrimoniale du logement (charges fixes, taxes et impôts, travaux et réparations, impayés de loyer éventuels, périodes de vacance locative, etc.).
- Votre projet d’achat. La qualité de votre projet d’investissement est déterminante : le choix de l’emplacement et la rentabilité potentielle de la zone sont deux paramètres essentiels à mettre en avant dans votre dossier. En ce sens, il est recommandé de faire des recherches consciencieuses de façon à présenter un projet très rigoureux, avec prix d’achat du logement, loyer moyen dans la zone, outils de défiscalisation accessibles, rendement prévisible (brut et net), etc. Une alternative intéressante consiste à investir dans un logement déjà loué, avec l’avantage qu’il existe un bail en cours et un loyer qui tombe tous les mois. Appuyez-vous sur nos conseils pour bien choisir votre investissement locatif et n’hésitez pas à vous faire accompagner par une agence spécialisée pour booster votre projet.
Enfin, le fait de recourir à la gestion locative – et d’avoir déjà une agence immobilière en vue, avec une idée concrète des frais de gestion qui vous attendent – constitue un argument supplémentaire de réassurance aux yeux de la banque. C’est une sécurité, en particulier, en ce qui concerne les loyers – puisque les assurances des professionnels garantissent la prise en charge des éventuels impayés.
Non seulement il est possible d’investir dans l’immobilier tout en restant locataire de sa résidence principale, mais c’est même un excellent projet, avec de nombreux avantages à la clé. Prenez conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier pour bien préparer votre dossier de demande de crédit !
