Vous êtes en pleine recherche d’un logement à acheter dans le cadre d’un projet d’investissement. Vous tombez sur une opportunité : un appartement en vente, mais déjà occupé – avec un locataire en place et un bail en cours. Voilà qui pourrait grandement simplifier vos affaires : vous vous soulagez d’un coup de la problématique « chercher un locataire et contrôler sa solvabilité ». Mais est-ce vraiment un bon plan d’acheter un logement occupé ? Les avantages d’une telle acquisition compensent-ils ses inconvénients ? On fait le point.
Acheter un logement occupé : quelques précisions importantes à avoir en tête
Avant toute chose, il faut bien comprendre de quoi l’on parle. Acheter un logement occupé consiste à devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison avec un ou des locataires qui reste(nt) en place. Ce faisant, vous devenez, en même temps, propriétaire ET bailleur – avec tous les avantages et les inconvénients de ce statut, rappelés sur cette page.
Au passage, vous héritez d’un contrat locatif déjà établi, dont vous devez respecter les dispositions telles qu’elles ont été validées par l’ancien propriétaire et par les occupants lors de la signature. Autrement dit : vous reprenez toutes les obligations du propriétaire précédent. De fait, il n’est pas possible de modifier la teneur du bail. Vous ne pouvez pas, par exemple, augmenter le loyer en-dehors du cadre prévu (application de l’indice IRL annuel à date fixe), ni rompre le contrat ou changer sa durée.
Quant au dépôt de garantie, s’il existe, il devra être reversé par vos soins lors du départ du locataire dans les conditions prévues par la loi : dans ce but, vous devez vous entendre avec l’ancien propriétaire, lors de la vente et devant notaire, sur la meilleure façon de transférer cette somme de l’une à l’autre partie.
Investir dans un logement déjà loué, pourquoi est-ce intéressant ?
Les bonnes raisons d’acheter un logement occupé ne manquent pas. Voici les principales :
- Vous évitez des mauvaises surprises quant à la rentabilité de l’opération. Le rendement locatif est, en effet, le pilier de la réussite d’un tel investissement. Le fait d’acheter un logement occupé vous dispense d’estimer cette rentabilité : en tenant compte des loyers versés mensuellement et du prix d’achat, mais aussi des frais annexes déjà connus, vous obtenez un rendement précis et concret.
- Vous bénéficiez d’un levier supplémentaire pour convaincre la banque de vous prêter les fonds nécessaires, car le fait d’acheter un logement occupé, et donc d’avoir un bail en cours, représente un argumente de poids : la rentabilité de l’opération est connue et attestée.
- Vous pouvez négocier le prix d’achat à la baisse en tenant compte du fait que vous reprenez toutes les obligations de l’ancien propriétaire. Plus la date d’échéance du bail est lointaine au moment de la vente, plus la décote peut être importante. Mais pour une petite surface louée meublée (avec un bail d’un an), ne comptez pas sur une ristourne !
- Vous touchez des loyers dès la vente conclue, sans attendre de devoir trouver un locataire. Ces loyers couvrent tout de suite les mensualités de votre crédit, et vous vous épargnez pas mal de galères.
Les précautions à prendre en compte lorsqu’on achète un logement occupé
Aucun projet d’investissement n’est 100 % garanti sans risques. Si le fait d’acheter un logement occupé s’avère très intéressant, il faut tout de même savoir qu’il existe des points noirs, qui sont autant de précautions à prendre.
- Le type de bail et le locataire vous sont imposés. Vous ne pouvez pas opter pour un autre contrat, par exemple passer d’un bail vide à un bail meublé ou inversement, ni changer d’occupant.
- Vous ne pouvez pas revendre le bien ou y installer un proche avant d’avoir donné congé à l’occupant des lieux dans le respect des délais légaux. Or en vertu de la loi ALUR, ces délais sont plus longs que la normale : pour vendre, il faut nécessairement attendre la prochaine échéance du bail, donc au moins trois ans ; pour reprendre le logement à votre compte, il faut patienter au moins deux ans. Sachant que l’échéance est plus courte pour les meublés (un an), cela fait moins de temps à attendre.
- Vous n’êtes pas à l’abri d’une mauvaise surprise concernant le locataire. De fait, vous ne l’avez pas choisi et n’avez pas pu contrôler sa solvabilité. Un échange avec le vendeur est indispensable en amont de la transaction pour récolter des informations au sujet du locataire et jeter un œil aux pièces justificatives de ce dernier. Pensez à demander des quittances de loyer (ou des preuves que celui-ci a été versé) pour les dernières années, afin de vous assurer qu’il n’y a pas eu de manquement de la part de l’occupant.
- Le contexte de l’achat initial doit être étudié avec soin. En particulier, vous devez vous intéresser aux conditions dans lesquelles l’investissement a été réalisé par l’ancien propriétaire. Celui-ci a pu, par exemple, bénéficier du mécanisme Pinel, et revendre son bien une fois l’avantage fiscal éteint (au bout de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée d’engagement choisie). Si cela ne change rien, techniquement parlant, au moment d’acheter un logement occupé, il est néanmoins nécessaire de s’interroger sur la valeur actuelle du bien et sur l’intervalle de temps à respecter avant de pouvoir augmenter le loyer à votre guise (les loyers Pinel étant plafonnés).
- Le mandat de gestion lié au bien immobilier, s’il existe, est automatiquement résilié. En effet, le mandant n’étant plus le propriétaire du logement, le mandat devient sans objet. Si vous souhaitez poursuivre le partenariat avec la même agence ou avec un autre professionnel (y compris sous la forme de la « nourrice immobilière »), il vous faudra donc signer un nouveau mandat à votre nom.
Acheter un logement occupé, ce n’est pas un projet anodin. S’il existe des avantages indéniables – notamment le fait de toucher des loyers tout de suite après la signature du contrat de vente – il faut aussi tenir compte des désagréments éventuels. En tout état de cause, le concours d’un professionnel spécialisé dans la gestion locative à toutes les étapes de votre projet d’investissement représente une sécurité non négligeable.
