Investissement locatif : nos conseils pour investir à la montagne

Investir dans un appartement ou un chalet à la montagne, ça vous tente ? C’est là un beau projet qui fait aussi un excellent investissement locatif. D’autant que les possibilités sont vastes : vous pouvez louer en longue durée, privilégier le saisonnier pour profiter de votre pied-à-terre quelques jours dans l’année, opter pour un logement situé au cœur d’une station ou installé dans une charmante ville en bordure d’un domaine skiable… Néanmoins, un tel projet suppose de se poser les bonnes questions : est-ce rentable d’investir à la montagne ? Comment choisir la propriété adéquate ? Quelles sont les précautions à prendre pour que le rêve ne se transforme pas en cauchemar ? Découvrez nos conseils avant d’acheter pour louer sur les sommets.

Investir à la montagne : un placement intéressant (et rentable)

Que vous soyez passionné de sports d’hiver ou de randonnées estivales, ou simplement un investisseur averti, vous lorgnez du côté des biens immobiliers situés sur les sommets ou proches des chaînes montagneuses ?

Investir à la montagne, c’est une (très) bonne idée. Et un excellent placement. Pour au moins deux raisons :

• La montagne reste une destination touristique prisée, ce qui vous garantit des revenus locatifs réguliers en saison – et deux fois par an qui plus est, en hiver pour les amateurs de ski comme en été pour les fans de randonnée. C’est d’ailleurs l’un des avantages de la montagne par rapport à la mer. Vous pouvez ainsi envisager de louer en saisonnier, c’est-à-dire seulement une partie de l’année à des gens de passage, et vous réserver le droit de profiter du bien lorsqu’il n’est pas occupé.
• Les grandes villes de montagne sont souvent dynamiques et attractives. Un bien immobilier peut donc être proposé à la location longue durée (bail vide ou meublé). Dans certaines conditions, vous pouvez investir à la montagne en activant un mécanisme de défiscalisation comme le Pinel (par exemple en achetant dans l’agglomération du Grand Genève, située en zone A) ou le Censi-Bouvard (voir plus bas).

Pour autant, attention aux déconvenues ! Investir à la montagne peut être la concrétisation d’un rêve, mais celui-ci peut rapidement dérailler si vous ne prenez pas les précautions qui s’imposent. Surtout que dans les stations et les villes situées à proximité des domaines skiables, les prix d’achat sont souvent stratosphériques… et parfois surévalués. En conséquence, suivez bien nos conseils !

Nos conseils pour garantir la réussite de votre investissement locatif à la montagne

Comment mener à bien un projet consistant à investir à la montagne ? En lisant les conseils qui suivent, vous n’aurez sans doute pas toutes les réponses à vos questions, mais vous découvrirez qu’un investissement locatif à la montagne est bien plus complexe que ce qu’on imagine souvent à première vue.

1. Prenez conscience des spécificités d’une destination touristique. On n’investit pas dans une destination touristique comme on le fait ailleurs, en particulier parce que le marché de la location en montagne est soumis à une saisonnalité marquée. À moins de choisir une ville à fort potentiel locatif, en dehors (mais à proximité) des domaines skiables, il sera par exemple difficile de louer en longue durée ou de profiter d’un taux d’occupation intéressant en saisonnier. De plus, le marché est extrêmement volatile et les prix varient du simple ou double d’une station à l’autre. Prudence, donc, si vous comptez investir à la montagne !
2. Choisissez une localisation en fonction de paramètres objectifs, mais aussi affectifs. Comme pour tout investissement locatif, il est essentiel de sélectionner un emplacement avec beaucoup de soin, en s’appuyant sur des critères concrets et vérifiables – à l’instar du potentiel locatif, du taux d’occupation, du turnover des locations, de l’évolution démographique, et tutti quanti (retrouvez tous les conseils afférents dans cette publication). Mais pour ce projet spécifique, l’affect joue également un rôle notable : vous pouvez préférer un village tranquille ou opter pour une station prestigieuse, investir dans un chalet de bois ou dans un appartement ultramoderne, privilégier telle ou telle station parce que vous y avez vos habitudes, etc.
3. Adaptez vos recherches à votre projet d’investissement locatif. Selon la nature de votre projet et les objectifs poursuivis, vous n’allez pas chercher les mêmes types de biens et les mêmes localisations. Il est donc essentiel, avant d’investir à la montagne, de réfléchir à la forme que prendra votre projet : location longue durée ou saisonnière, logement neuf ou ancien, etc.
4. Optez pour le type de location qui vous convient. Entre la longue durée et le saisonnier, il y a un monde – et le choix du logement en dépend. En saisonnier, il faut louer meublé et prioriser le confort des occupants, ainsi que la proximité des lieux d’intérêt (domaines skiables, chemins de randonnée, activités…), si possible dans un immeuble offrant de belles prestations : restaurant, piscine, spa, etc. En longue durée, les critères de recherche des locataires sont plus traditionnels : transports, zones d’emplois, commerces…
5. Calculez la rentabilité de votre projet locatif. Parce que les biens immobiliers à la montagne sont très demandés, les prix atteignent volontiers des sommets, surtout dans les stations prestigieuses. La première chose à faire est donc de calculer la rentabilité potentielle des logements que vous ciblez, afin de vous faire une idée claire de ce qu’ils peuvent rapporter.
6. Évaluez les options de gestion. Si vous n’habitez pas vous-même à la montagne, la gestion de votre investissement locatif risque de vite tourner au cauchemar. Avant même de signer quoi que ce soit, réfléchissez à confier la prise en charge de votre future propriété locative à une agence spécialisée (celle-ci ayant la possibilité de mettre le bien en nourrice pour bénéficier de l’expertise d’un professionnel habitué aux locations de montagne).
7. Envisagez l’investissement en résidence de tourisme. C’est une très bonne façon d’investir à la montagne en limitant votre prise de risque et vos contraintes. Les résidences de tourisme sont des programmes composés d’appartements meublés et équipés, offrant des services hôteliers (accueil, restaurant, ménage…), et obligatoirement pris en charge par un exploitant. Ce type d’investissement est éligible au mécanisme Censi-Bouvard qui vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’acquisition ou de revient sur 9 ans pour l’achat d’un appartement dans une résidence neuve.

Investir à la montagne, ce n’est pas un projet de tout repos. Au-delà des avantages indiscutables, il faut tenir compte des nombreux obstacles qui peuvent se mettre sur votre route en tant qu’investisseur. C’est pourquoi l’aide d’un professionnel de la gestion locative peut s’avérer précieuse… voire indispensable !