Un propriétaire bailleur peut choisir de donner congé à son locataire afin de libérer un bien immobilier occupé. Toutefois, cela ne peut se faire qu’en respectant des contraintes de forme et de délai, notamment celle d’attendre l’échéance du bail pour pouvoir y mettre fin, sous certaines conditions seulement, et lorsque le logement constitue la résidence principale de son occupant.
Comment donner congé à son locataire ?
Le propriétaire d’un bien immobilier peut donner congé à son locataire seulement au terme du bail, en respectant un préavis de six ou de trois mois, uniquement si son motif est légitime (vendre ou habiter le logement, le louer à un proche) ou si l’occupant n’honore pas ses obligations (impayés, nuisances sonores, etc.).
Le bon moment pour donner congé à son locataire
Sauf exceptions notables, mais marginales (par exemple, en cas de décès ou d’abandon de domicile), un propriétaire bailleur ne donner congé à son locataire qu’à l’échéance du contrat de location. Le délai peut être de trois ans ou d’un an, selon qu’il s’agit d’un logement loué vide ou meublé. Le congé doit respecter un préavis de six mois (location vide) ou de trois mois (location meublée).
En d’autres termes, il est impossible de donner congé à son locataire en cours de bail, quelle que soit la situation (professionnelle ou personnelle) dans laquelle se trouve le propriétaire. Cette obligation est incontournable dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.
Seul cas particulier : celui de la vente du logement occupé, avec son locataire et son bail en cours. Auquel cas, l’acheteur poursuit avec le même contrat et le même occupant, sans que rien ne change pour ce dernier.
À noter que le délai de préavis imposé au locataire est plus court : entre 1 et 3 mois selon la situation géographique du logement.
Le motif de résiliation du bail locatif
Un propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’à condition d’avancer un motif légitime de résiliation du bail. Il en existe quatre :
- La vente du logement.
- La reprise du logement par le propriétaire afin d’en faire sa résidence principale.
- La reprise du logement par le propriétaire afin de le louer à un membre de sa famille (époux/épouse, concubin/concubine, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant de lui-même ou du conjoint).
- Le non-respect, par le locataire, de ses obligations inscrites dans le bail (s’il ne paie pas son loyer, s’il est à l’origine de troubles du voisinage, etc.).
Cette obligation ne s’applique qu’à un logement utilisé par le locataire à titre de résidence principale. S’il s’agit d’une résidence secondaire, le congé n’est pas soumis à ces impératifs, et seules les règles mentionnées dans le bail font loi.
Les formes du congé
Le propriétaire doit donner congé à son locataire par écrit. Il peut choisir de remettre le courrier en main propre (contre émargement ou récépissé), de l’envoyer par recommandé avec accusé de réception, ou de faire établir un acte d’huissier. Courriers simples, emails, messages téléphoniques ou transmis via une application (type WhatsApp) ne sont pas recevables.
De son côté, le locataire a l’obligation de quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant que l’occupant ne rende les clés. Si tout va bien, le dépôt de garantie est restitué entièrement. Sinon, le propriétaire est en droit de puiser dans ce montant pour financer les éventuelles réparations qui s’imposent, à condition de justifier chaque ponction par des devis et/ou des factures en bonne et due forme.
La résiliation d’un bail locatif à l’initiative d’un propriétaire bailleur est strictement encadrée par la loi. À la question de savoir comment donner congé à son locataire, il est donc crucial de respecter ces obligations de forme et de délai.
