Réaliser un projet d’investissement locatif, c’est bien plus qu’acheter un bien immobilier pour le mettre en location : il faut commencer par étudier le terrain et anticiper l’évolution des conditions de location sur le long terme. De fait, l’une des principales craintes des propriétaires bailleurs réside dans le risque de vacance locative : le fait de ne pas trouver de locataires pour payer l’indispensable loyer. Ce qui se traduirait par une perte de cashflow et, dans le pire des cas, par la remise en cause de l’opération. Avant de jeter votre dévolu sur un logement, vous devez donc évaluer la tension locative de la ville ciblée : un indicateur incontournable dans le cadre d’un investissement immobilier.
Comment connaître la tension locative d’une ville ?
Pour connaître la tension locative dans une ville, on peut recourir à trois méthodes :
- Utiliser un indicateur spécifique : un tensiomètre locatif.
- Faire des recherches quant à la demande locative dans la commune, y compris en anticipant les évolutions à venir.
- Consulter la liste des zones tendues établie par le gouvernement.
Ces méthodes permettent d’évaluer le risque de vacance locative dans une commune donnée, et ce faisant, de consolider un projet d’investissement immobilier.
Qu’est-ce que la tension locative et pourquoi est-ce important pour votre investissement immobilier ?
La tension locative est un indicateur permettant à un investisseur d’évaluer l’état du marché de la location dans une ville cible, en tenant compte de la différence entre l’offre et la demande de logement. Il s’agit de déterminer si les conditions sont réunies pour parvenir à garantir un taux d’occupation suffisamment élevé dans la zone concernée, afin de s’assurer de toucher un loyer en continu.
Pourquoi est-ce important ? Il faut comprendre que les investisseurs font face à deux risques majeurs lorsqu’ils placent leur argent dans l’immobilier : les impayés de loyer et la vacance locative. Ces deux problématiques ont un impact sur le rendement locatif et peuvent remettre en cause la viabilité de toute l’opération : pas de locataires et/ou pas de loyer qui tombe chaque mois, et il devient vite impossible d’assumer seul le remboursement des mensualités du crédit.
L’analyse de la tension locative permet de diminuer significativement le second risque, celui de vacance. En comparant l’offre et la demande de logement sur un territoire donné, vous pouvez estimer la possibilité de louer ou non le bien que vous envisagez d’acquérir. Si le marché est en votre faveur, vous n’aurez pas de difficultés à trouver des locataires. À l’inverse, dans une zone où l’offre excède la demande, il sera plus compliqué de louer, c’est-à-dire :
- De trouver vos premiers locataires une fois le bien immobilier acquis (on parle de carence locative).
- De relouer le bien si vos locataires s’en vont (on parle de vacance locative).
Comment évaluer la tension locative ?
Plusieurs méthodes permettent d’évaluer la tension locative dans une ville que vous avez sélectionnée, dans l’idée d’y acquérir un bien immobilier à mettre en location. Voici un tour d’horizon de ces méthodes.
Estimer la demande locative par vous-même
La première méthode consiste à évaluer par vos soins la demande locative dans le secteur souhaité, sans recourir à un outil dédié. Pour cela, il vous faut analyser l’offre locative en utilisant les éléments à votre disposition : les annonces postées par les bailleurs et par les agences. En multipliant les supports (portails web, journaux digitaux et papier, groupes Facebook consacrés à l’immobilier…) vous pourrez vous faire une bonne idée de la teneur du marché locatif dans la ville ciblée.
Globalement, un grand nombre d’annonces tend à témoigner d’une demande faible, et inversement : sur un marché où les locations partent vite, les annonces se renouvellent plus lentement. Mais ce n’est pas toujours vrai – à Paris, pour prendre un exemple extrême, le dynamisme du marché fait que la demande locative est toujours très forte, avec un nombre d’annonces très important. Il est donc nécessaire de croiser ces résultats avec ceux d’autres méthodes plus fiables.
Ce n’est toutefois pas suffisant, car le nombre d’annonces disponible ne vous donne des indications que sur le marché d’aujourd’hui. Vous devez aussi anticiper la demande locative future, en tenant compte d’indices comme :
- L’évolution globale de la population (si elle est en augmentation ou en baisse).
- La typologie de la population (si elle est plutôt jeune ou vieillissante, si elle travaille ou non, quels sont ses revenus médians…).
- Les projets à venir qui pourraient influer sur la demande locative : infrastructures, événements, etc. Par exemple, la construction prochaine d’une station de métro contribuera à attirer des locataires dans la zone.
Utiliser un outil de mesure : un tensiomètre locatif
La deuxième méthode en revient à se fier à un outil de mesure spécifiquement destiné à la tension locative : un tensiomètre locatif. Cet indicateur, proposé par plusieurs sites professionnels, permet d’évaluer en quelques clics la demande locative moyenne dans une zone prédéterminée, avec la possibilité de trier les résultats par type de bien immobilier.
Le tensiomètre locatif fournit deux mesures conjointes, toutes deux pertinentes :
- Le taux de probabilité de trouver un bien à louer (pour un candidat locataire) ou de trouver des locataires (pour un bailleur).
- La solvabilité des locataires par rapport au montant moyen du loyer dans la zone (c’est-à-dire la capacité des candidats à payer le loyer demandé).
Des éléments qui vous permettent de déterminer s’il sera aisé ou malaisé de trouver des locataires dans une zone particulière, mais aussi de leur louer le bien au prix moyen des locations.
Consulter la liste des zones tendues
Dans la foulée de la loi ALUR, le gouvernement maintient à jour une liste des zones locatives tendues en France : les villes de plus de 50 000 habitants où la demande de logement est supérieure à l’offre. Cette liste concerne environ 1 150 communes réparties dans 28 agglomérations, parmi lesquelles : Paris, Marseille, Lille, Bordeaux, Lyon, Toulouse, etc.
Concrètement, une zone tendue est plutôt une bonne chose dans le cadre d’un investissement immobilier : cela signifie que vous n’aurez aucun mal à louer un bien. En contrepartie, cela implique des prix plus élevés à l’achat, et un effort d’investissement plus important. Il faut donc bien évaluer le rapport prix d’achat/loyer moyen pour faire le bon choix !
Utilisez ce simulateur pour savoir si la ville qui vous intéresse se trouve en zone tendue.
La tension locative est un indicateur incontournable pour toute personne qui envisage de réaliser un investissement locatif : c’est ce qui permet d’évaluer la capacité d’un bien à séduire les locataires sur le long terme. En l’absence de cette information, vous risquez de placer votre argent dans un bien qui restera vide une partie du temps, ce qui aura un impact négatif sur l’ensemble de l’opération.
