Difficile de se projeter sur le long terme lorsqu’on réalise un investissement immobilier. C’est qu’entre le moment de l’acquisition et celui de la revente, de nombreuses années sont susceptibles de passer, apportant leur lot de changements sur le marché. Dans le même temps, vos objectifs patrimoniaux peuvent évoluer. Or s’il est possible de revendre son investissement locatif, mieux vaut le faire au bon moment, pour que cette opération soit rentable… et pour ne pas perdre d’argent dans l’affaire. Alors, quand revendre son investissement locatif ?
Quand revendre son investissement locatif ?
Pour revendre un investissement locatif, l’idéal est de patienter jusqu’au moment opportun. Il y a trois paramètres à prendre en compte : l’amortissement des frais liés à l’achat (il faut avoir remboursé les dépenses induites par l’acquisition), l’évolution du marché (mieux vaut attendre une hausse de la valeur du logement) et les contraintes relatives à un éventuel mécanisme de défiscalisation (pas de revente pendant la période d’engagement).
Quand revendre son bien locatif : la question de l’amortissement
Le plus important, lorsqu’on envisage de revendre son investissement locatif, c’est de tenir compte de la rentabilité du bien. Ce qui implique, dans l’idéal, d’avoir amorti les frais liés à l’acquisition, à savoir :
- Les frais de notaire.
- Les dépenses relatives au crédit immobilier (frais de dossier et d’assurance).
- L’apport personnel injecté dans le crédit.
- Les travaux de rénovation réalisés.
Cet amortissement se fait en tenant compte des recettes générées par l’exploitation du bien, censées couvrir les loyers, les charges de fonctionnement, les impôts, mais aussi une partie des frais d’achat (de façon progressive).
Plusieurs années sont nécessaires à l’amortissement de ces frais. On estime communément qu’il faut patienter au moins 5 ans avant de revendre un investissement locatif. Mais, bien sûr, tout dépend des circonstances. Dans certaines zones, compte tenu des prix élevés à l’achat, la durée à supporter pour rentabiliser un bien locatif peut grimper à 15 ou 20 ans !
À noter que les réductions d’impôt obtenues dans le cadre des mécanismes de défiscalisation permettent de rentabiliser plus rapidement un bien locatif. Avec le dispositif Pinel, par exemple, il est possible de défiscaliser jusqu’à 5 250 € par an, donc de couvrir plus vite les dépenses consenties – et de revendre son investissement locatif dans des délais plus courts. (Mais attention aux obligations liées à la défiscalisation – à voir plus bas !)
Quand revendre son investissement immobilier : l’évolution du marché
L’amortissement des frais liés à l’achat doit être pondéré avec la valeur du bien locatif après plusieurs années. Ainsi, la question qui se pose est la suivante : est-ce le bon moment pour revendre son investissement locatif au regard du marché ?
Évidemment, le moment opportun est celui où les prix sont au plus haut. Un bien immobilier dont la valeur a augmenté de 20 % pendant la période de possession sera revendu beaucoup plus cher, et la différence compensera sans peine les dépenses engagées lors de l’acquisition.
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € en 2010, pour lequel vous avez engagé grosso modo 20 000 € de frais, soit un total de 220 000 €. Si les prix ont augmenté de 20 % entre 2010 et le moment choisi pour la revente, cela génère un gain de 40 000 €, permettant de couvrir largement les 20 000 € dépensés à l’achat.
Attention, toutefois, car vous devez avoir connaissance de deux obstacles :
- La taxe sur la plus-value, d’autant plus élevée que vous possédez le bien depuis moins longtemps (l’exonération ne s’applique qu’aux résidences principales et aux biens détenus depuis plus de 30 ans).
- Les mécanismes de défiscalisation, qui retranchent une partie de l’attractivité du bien une fois l’avantage fiscal éteint. Ce qui peut avoir un impact négatif sur sa valeur.
À l’inverse, il est possible d’agir directement sur la valeur de votre logement en réalisant des travaux de rénovation avant la revente.
Quand revendre son investissement locatif : les contraintes liées à la défiscalisation
Si la défiscalisation immobilière est un puissant levier de rentabilité, elle s’accompagne de contraintes qui peuvent s’avérer pesantes… Notamment si vous envisagez de revendre votre investissement locatif. En effet, les réductions d’impôt accordées dans le cadre des dispositifs de défiscalisation ont pour contrepartie une durée obligatoire de détention et de mise en location.
Prenons le cas du Pinel. Au moment de l’acquisition, vous choisissez de louer votre logement pour une durée de 6 ou de 9 ans (le maximum étant 12 ans, mais uniquement en prolongeant la période initiale de 9 ans). Conséquemment, il vous est interdit de revendre votre investissement locatif avant que cette période ne soit écoulée, au risque de perdre l’avantage fiscal acquis. Dans le cas du Censi-Bouvard, il faut, en plus, rembourser la TVA dont vous avez été exonéré(e) lors de l’achat, celle-ci n’étant définitivement acquise qu’au bout de 20 ans de détention.
Il existe des cas de force majeure dans lesquels vous pouvez revendre votre investissement locatif sans attendre la fin de la période d’engagement : décès, accident ou maladie entraînant l’invalidité, licenciement, etc.
Attention aux droits du locataire !
Puisqu’il s’agit de revendre un investissement locatif, vous avez sans doute un locataire en place. Un « détail » à prendre en compte avant de vous lancer sur le marché !
D’une part, vous devez donner congé à votre locataire dans les règles, à savoir : au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail d’habitation, par courrier recommandé avec accusé de réception, et en précisant le motif du congé (la mise en vente du bien).
D’autre part, vous devez respecter le droit de préemption de votre locataire, autrement dit lui proposer en priorité d’acheter le logement. Dans cette optique, votre courrier de congé doit indiquer le prix de vente souhaité. Attention, car vous ne pouvez pas fixer un certain prix pour votre locataire (dans l’idée de le dissuader), puis le baisser ensuite lors de la mise en vente : l’occupant pourrait alors se retourner contre vous.
Pour revendre un investissement locatif, il est préférable d’attendre le moment opportun : lorsque les frais d’achat ont été amortis, que la valeur du bien a augmenté, et qu’il n’existe plus de contraintes liées à un éventuel dispositif de défiscalisation. Si vous n’êtes pas pressé(e), il est recommandé, aussi, d’attendre que votre crédit immobilier soit entièrement remboursé !
