Le bail de votre locataire arrive à échéance et vous souhaitez le reconduire : vous n’avez pas l’intention de reprendre le logement, ni de le vendre. A priori, votre occupant compte bien rester, lui aussi. Comment se passe la reconduction du bail d’habitation ? En réalité, tout dépend de l’éventualité de changements apportés au contrat locatif, notamment en ce qui concerne le montant du loyer. On fait le point.
Reconduction d’un bail d’habitation : comment ça se passe ?
Le processus de reconduction d’un bail d’habitation varie en fonction de deux cas de figure. Si aucune des parties ne souhaite changer quoi que ce soit, le contrat locatif est reconduit de façon tacite (donc automatiquement). Si le propriétaire veut modifier les conditions initiales, par exemple augmenter le loyer ou réduire la durée du contrat, il faut faire un avenant ou établir un nouveau bail.
Reconduction du bail d’habitation dans des conditions identiques
Lorsque le bail d’habitation ne fait l’objet d’aucun changement, il est reconduit de façon tacite : pour ce faire, il suffit de… ne rien faire ! Il n’est pas même nécessaire d’envoyer un courrier.
Si les deux parties (propriétaire d’un côté, locataire(s) de l’autre) sont d’accord, il n’y a aucune démarche à effectuer. Le bail est reconduit automatiquement pour la même durée, soit trois ans pour une location vide, un an pour une location meublée, ou six ans si le locataire est une personne morale. La reconduction se fait alors aux conditions du bail d’habitation initial.
Attention : il n’y a pas de reconduction tacite pour un bail étudiant, d’une durée de 9 mois.
Renouvellement du bail d’habitation avec un changement
Si le propriétaire ou le locataire souhaite poursuivre le bail d’habitation, mais dans des conditions différentes de celles du bail initial, il faut alors opter pour un processus tout autre. Il ne s’agit plus d’une reconduction tacite : il faut rédiger un avenant et l’annexer au bail existant, ou établir un nouveau bail.
Dans ce cas de figure, la personne qui prend l’initiative du changement doit adresser à l’autre partie une demande de renouvellement, dans les délais qui sont ceux habituellement attribués au congé (6 mois avant l’échéance du contrat si la demande émane du bailleur, 1 à 3 mois avant si elle vient du locataire, en fonction des conditions qui s’appliquent au préavis).
Une demande de renouvellement du bail avec modification peut avoir lieu pour de multiples raisons (listées dans cet article). Nous allons en étudier deux en particulier.
Renouvellement et révision du loyer
Le propriétaire bailleur a l’opportunité d’exiger une hausse du loyer dans certaines conditions. Dans les faits, des augmentations de loyer peuvent avoir lieu sans attendre l’échéance du bail d’habitation, tous les ans et à date fixe, dans les limites de ce que prévoit l’indice de révision des loyers publié par l’Insee (attention : cette possibilité doit être prévue dans le bail, comme indiqué sur cette page).
Si le propriétaire envisage d’augmenter notablement le montant du loyer et d’en faire l’objet d’une demande de renouvellement, cela ne peut se faire que dans deux situations :
- Si le loyer était jusque-là sous-estimé, donc inférieur aux prix du marché. Dans ce cas, il faut adresser une proposition en ce sens au locataire, en justifiant la hausse demandée en s’appuyant sur des références précises et des éléments de comparaison (au moins trois dans une zone « classique », au moins six dans une zone tendue). Le montant de la hausse, lui aussi, est encadré.
- Si des travaux d’amélioration ou de mise aux normes ont été réalisés. Attention : cette possibilité est très encadrée dans les zones concernées par l’encadrement ou le plafonnement du loyer. Il doit s’agir de travaux importants qui visent à optimiser le confort des occupants et/ou à mettre le bien en conformité avec la loi.
Renouvellement avec raccourcissement de la durée du bail
Un propriétaire peut aussi proposer à son locataire de renouveler son bail d’habitation, mais en en changeant la durée : pour passer de trois ans à deux ans, mettons.
Cela peut arriver, par exemple, lorsqu’un événement spécifique (familial ou professionnel) contraint le bailleur à récupérer son logement dans un délai connu à l’avance. Une telle demande doit être faite à l’écrit et transmise par courrier avec AR, au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat locatif. Puis, il faut établir un nouveau bail en justifiant la raison impérieuse qui a amené à cette décision.
Le processus visant à reconduire ou à renouveler un bail d’habitation dépend beaucoup de la situation – et de l’éventualité d’un changement à apporter au contrat locatif initial. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un professionnel de la gestion locative pour bien gérer ce virage !
