Quelles sont les obligations du bailleur quant à l’isolation phonique du logement ?

Bruits de pas venant du plafond, conversations des voisins qu’on entend comme si l’on vivait avec eux… Les problèmes d’isolation phonique sont malheureusement monnaie courante, surtout dans les immeubles anciens dont la construction n’était soumise à aucune réglementation acoustique. Ils sont aussi l’un des principaux motifs pour lesquels les locataires se plaignent à leur propriétaire. Quelles sont les obligations du bailleur au regard de l’isolation phonique d’un logement loué ? Le locataire peut-il contraindre son propriétaire à réaliser des travaux d’insonorisation ? On fait le point.

L’isolation phonique est-elle une obligation pour un propriétaire bailleur ?

Aucune réglementation acoustique ne s’impose aux propriétaires bailleurs, même si l’isolation phonique du logement loué est médiocre. Contrairement à ce qu’il se passe pour l’isolation thermique, la loi ne prévoit aucune obligation de réaliser des travaux de rénovation visant à insonoriser le bien immobilier. Le cas échéant, il revient donc au bailleur de décider de les entreprendre ou non.

La réglementation relative à l’isolation acoustique des bâtiments

La construction immobilière est soumise à une réglementation en matière d’isolation acoustique depuis 1970. Au fil du temps, cette réglementation a été renforcée pour imposer des normes acoustiques de plus en plus pointues.

• Avant 1970, il n’existe aucune réglementation acoustique.
• Les immeubles bâtis entre 1970 et 1996 sont soumis à l’arrêté du 14 juin 1969 fixant des seuils de niveaux sonores pour les cloisons, les planchers et les équipements.
• Les immeubles construits après 1996 sont soumis à la réglementation acoustique mise à jour cette même année, et renforcée en 2000.
• En 2017, un nouveau décret a défini le niveau d’isolation à atteindre (entre 32 et 38 décibels) en fonction de l’emplacement des immeubles et du plan de gêne sonore établi par la collectivité.

Néanmoins, ces réglementations successives ne s’appliquent qu’aux constructeurs des immeubles en question. Un propriétaire ayant acquis un logement qui ne respecte pas les normes acoustiques en vigueur ne peut pas voir sa responsabilité engagée parce que le maître d’ouvrage n’a pas respecté ses obligations.

Les obligations qui incombent au propriétaire bailleur au regard de l’isolation phonique du logement loué

Avant de mettre un bien immobilier en location, un propriétaire doit respecter un certain nombre d’obligations relatives à la décence du logement proposé. Les caractéristiques de décence sont inscrites dans un décret paru en janvier 2002 et qui fait foi depuis, mais elles ne concernent aucunement le niveau d’isolation acoustique.

Pour le dire autrement, il n’existe, pour le bailleur, aucune obligation de rénover ou d’améliorer l’isolation phonique du logement loué. Et ce, même si le logement en question présente des défauts d’isolation graves qui remettent sérieusement en cause le confort des occupants. Un locataire ne peut donc pas contraindre son propriétaire à effectuer des travaux.

Ceci étant dit, le bailleur doit tout de même respecter deux obligations relatives aux nuisances sonores :

• Informer son locataire lorsque l’immeuble est situé dans une zone de bruit, telle que définie par un plan d’exposition (ce qui est généralement le cas à proximité d’un aéroport).
• Gérer les problématiques de bruit liées à des troubles du voisinage, le propriétaire étant contraint de veiller à la jouissance paisible du bien (mais sans obligation de résultats). En ce sens, la seule responsabilité qui peut être engagée est celle de l’auteur des troubles, et non celle du propriétaire. Pour autant, en cas d’isolation acoustique très mauvaise, voire inexistante, il devient difficile de prouver l’existence d’un « trouble » juste parce que les voisins vaquent à leurs occupations quotidiennes.

Enfin, il existe une exception en vertu de laquelle un bailleur est contraint de remédier à un problème d’isolation phonique dans le logement loué : lorsque ce défaut est la conséquence de travaux ayant détérioré l’isolation acoustique originale de la construction. Par exemple, s’il a remplacé une moquette par un parquet, et qu’à cause de cela les locataires du dessous entendent constamment les bruits de pas.

La seule solution, pour un locataire lésé, en revient à négocier avec son bailleur la réalisation de travaux d’insonorisation et le partage des frais afférents.

Une bonne isolation acoustique est un élément de confort notable pour un bien locatif

S’il n’existe pas d’obligation incombant au propriétaire, il est néanmoins intéressant, pour ce dernier, d’engager des travaux visant à améliorer l’isolation phonique du logement loué. Cela, pour une raison simple : une bonne insonorisation représente un élément de confort non négligeable, susceptible d’attirer les locataires potentiels et, mieux encore, de les inciter à rester le plus longtemps possible.

Les problèmes de bruit sont, en effet, très mal vécus par les locataires, qui ont la possibilité de donner congé à tout moment et de quitter le logement qui leur déplaît. Réaliser des travaux permet ainsi de réduire le turnover et d’éviter les conséquences financières qui en découlent pour le bailleur – car, pendant ce temps-là, il n’y a pas de loyers collectés. Ce sont donc des travaux à envisager avant même la mise en location du bien immobilier.

C’est d’autant plus intéressant que l’État propose des aides à la rénovation auxquelles les travaux d’amélioration acoustique sont éligibles… à condition que ces améliorations concernent les performances énergétiques. Or en tenant compte du fait que les matériaux isolants thermiquement présentent aussi des qualités acoustiques, il en résulte, le plus souvent, une optimisation conjointe de l’isolation thermique et phonique. Ce qui vous donne accès aux aides à la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, prime énergie et TVA à 5,5 %, sans parler des subventions mise en place par les collectivités.

Aucune loi n’oblige un propriétaire bailleur à effectuer des travaux d’insonorisation pour améliorer l’isolation phonique d’un logement loué. Pour autant, dans les cas extrêmes, lorsque la jouissance des locataires est remise en cause en raison d’une isolation acoustique médiocre, voire inexistante, il est souhaitable d’envisager ces travaux : ils apportent une vraie plus-value au bien immobilier.