Vous comptez mettre en location votre propriété pour la première fois, ou bien la relouer à la suite du départ du précédent occupant ? C’est l’occasion d’effectuer quelques changements ! Qu’il s’agisse de mettre le logement en conformité avec les dernières normes (de décence ou de sécurité) ou d’en améliorer l’aspect pour le rendre plus attractif, il y a plusieurs bonnes raisons de se lancer. Voici quelques idées de travaux avant mise en location à prendre en compte.
Pourquoi réaliser des travaux avant une mise en location ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à envisager des travaux avant une mise en location, ou avant une relocation :
- Pour respecter la loi (et notamment les obligations de décence) ;
- Pour rendre le bien plus attractif (les logements rénovés étant plus recherchés par les candidats à la location) ;
- Pour louer plus cher (même dans les zones où les loyers sont encadrés, il est possible de les augmenter à condition d’effectuer des travaux) ;
- Ou simplement pour veiller au bon entretien de votre logement et faire en sorte que sa valeur s’apprécie au fil du temps (car un bien se dégrade forcément au gré des années qui passent et nécessite qu’on lui donne un coup de jeune).
La bonne nouvelle, c’est que vos travaux avant mise en location peuvent vous faire bénéficier d’une fiscalité intéressante. En effet, les dépenses consenties pour certains travaux sont déductibles des revenus fonciers, ce qui contribue à réduire le revenu imposable (c’est principalement le cas entre deux locations). Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus, justement parce que ces améliorations vous ont coûté cher, vous pouvez aussi créer un déficit foncier reportable sur 10 ans.
Néanmoins, seuls les travaux d’avant mise en location visant à maintenir ou à améliorer la qualité du logement sont éligibles à cette déduction fiscale. L’agrandissement du bien, l’aménagement des combles, ou encore la construction d’un prolongement extérieur – en bref, les améliorations de pur confort – ne sont pas concernés.
Alors, quels travaux pouvez-vous (et devriez-vous) réaliser ?
La mise en conformité du logement au regard des critères de décence
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 impose aux propriétaires bailleurs des règles de décence à respecter avant de proposer un bien immobilier à la location.
En substance, le logement doit garantir la santé et la sécurité des occupants (donc ne présenter aucun risque structurel ou au niveau des installations d’électricité et de gaz), leur donner accès aux équipements de confort basiques (sanitaires, eau potable, eau chaude, chauffage), disposer d’au moins une fenêtre pour assurer un éclairage naturel suffisant et permettre l’aération du bien, etc. Plus d’informations sur la notion de décence dans cet article.
Si votre logement ne répond pas à ces obligations de façon rigoureuse, des travaux avant mise en location sont indispensables.
La mise aux normes des installations d’électricité et de gaz
Une installation électrique ou de gaz qui n’est pas aux normes présente un danger pour les occupants, même si tout le reste du logement est sûr. Il faut donc veiller à ce que vos équipements soient en bon état et sécurisés.
Par ailleurs, vous avez l’obligation de remettre un diagnostic électrique ou un diagnostic gaz si vos installations ont plus de 15 ans, comme précisé sur cette page. Or si l’un de ces diagnostics montre qu’un équipement présente une anomalie, vous ne pourrez pas louer le logement avant d’y avoir remédié. Mieux vaut prendre les devants et effectuer des travaux d’avant mise en location en amont de la publication de votre annonce !
Les travaux d’amélioration des performances énergétiques
Les travaux d’avant mise en location qui visent à améliorer les performances énergétiques dans le logement ne sont ni obligatoires, ni indispensables. Mais il s’agit d’un puissant levier d’attractivité pour votre propriété.
Il faut bien comprendre une chose : la performance énergétique est signalée par le biais de l’étiquette énergie, elle-même étant obligatoirement intégrée à l’annonce de location. La « qualité thermique » du bien est donc visible d’emblée par les candidats à la location. Et forcément, une étiquette « F », proche de la passoire énergétique, donnera moins envie qu’une étiquette « B », promesse de belles économies de chauffage !
Les travaux de confort
Il est également possible de réaliser des travaux d’avant mise en location dont l’objectif est simplement d’améliorer le confort des occupants. Cela, afin de rendre le logement plus attractif, par exemple…
- En optimisant l’agencement du bien (casser la cloison qui sépare la cuisine du salon pour gagner de l’espace, supprimer une porte, aménager les combles d’une maison, etc.) ;
- En intégrant plus de rangements (pose d’étagères sur les murs, création d’un dressing dans la chambre parentale, etc.) ;
- En améliorant l’éclairage naturel (création de fenêtres supplémentaires ou d’un puits de lumière) ;
- En renforçant l’isolation phonique…
Ces travaux n’ont rien d’obligatoire, bien sûr, mais ils contribueront à renforcer l’attractivité du logement et à augmenter sa valeur en vue d’une future revente. Ils ne seront donc jamais perdus !
En cas de relocation
En cas de relocation, vous devez faire attention à la vétusté du logement, et au besoin effectuer les travaux d’entretien ou de rénovation qui s’imposent.
De fait, votre bien immobilier et ses équipements sont soumis à la loi du vieillissement naturel. Les revêtements, les sols, les installations vont se dégrader progressivement. Les réparations nécessaires vous incombent en tant que propriétaire bailleur : c’est à vous de remettre l’habitat en état avant de le relouer, qu’il s’agisse de passer un coup de peinture, de cirer le parquet ou de remplacer la chaudière.
Il faut toutefois distinguer la vétusté d’une mauvaise utilisation du logement ou de ses équipements : dans ce dernier cas, les réparations incombent au locataire.
Peut-on effectuer des travaux en cours de bail ?
Jusque-là, nous avons considéré les travaux avant la mise en location. Mais que se passe-t-il si vous ne voulez pas, ou ne pouvez pas, attendre que le logement se libère pour effectuer des changements ?
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’un propriétaire bailleur est en droit de réaliser des travaux dans son logement, même occupé, lorsque ceux-ci ont pour but de le maintenir en état, d’assurer son entretien normal, de le mettre en conformité avec les obligations de décence, ou d’en améliorer les performances énergétiques.
Dans ces cas particuliers, votre locataire ne peut pas s’opposer à la réalisation des travaux, y compris s’il doit quitter le logement pendant leur durée.
Pour le bien de votre investissement locatif, il est important de veiller à ce que le logement proposé à la location soit en bon état et respecte les obligations légales. Il s’agit non seulement de louer un bien en conformité avec la loi, mais aussi d’en renforcer l’attractivité, et donc de trouver des locataires plus rapidement et pour un loyer plus intéressant. Demandez conseil à un professionnel de l’immobilier pour savoir quels travaux d’avant mise en location réaliser !
