La mise en location d’un logement génère quantité de questions touchant à de nombreux domaines : droit, fiscalité, relations avec le locataire, obligations… Mais celle qui concerne les réparations locatives (pendant et à l’issue du bail) est sans doute parmi les plus complexes et les plus délicates. Car il s’agit ici de partager les responsabilités… et de savoir qui doit payer pour quoi dans le logement !
Les réparations locatives qui incombent à l’occupant
L’expression « réparations locatives » désigne aussi bien l’entretien du logement et de ses équipements, que les éventuelles dégradations causées volontairement ou non par le locataire. En théorie, la règle est claire : l’occupant du logement doit veiller à entretenir régulièrement les installations et à réparer/remplacer ce qui doit l’être. Il s’occupe, plus globalement, des « petites » réparations locatives et de la prise en charge des dégâts causés par sa faute. Mais, dans les faits, il n’est pas toujours simple de distinguer ce qui relève de la responsabilité de l’un et de l’autre (locataire et propriétaire).
L’entretien du logement
En matière d’entretien, le locataire a l’obligation de maintenir le logement dans l’état où il lui a été remis – hors dégradation due à l’usure naturelle qui découle de l’utilisation normale du bien ou de ses équipements. Il doit donc entretenir les composantes du logement dont il se sert quotidiennement : portes, fenêtres et volets, ventilations, installations sanitaires, installations d’électricité et de chauffage, chaudière, robinets et éviers/lavabos, compteurs individuels, boîte aux lettres, prolongements extérieurs, etc.
Le mobilier et les éléments remplaçables
Si le logement est meublé, cette obligation englobe tous les éléments de mobilier, les équipements et les ustensiles mis à la disposition du locataire : canapé, lit, table, téléviseur, frigo, four, plaques de cuisson, machine à laver, etc.
Enfin, les réparations locatives incluent le remplacement des éléments qui ne fonctionnent plus ou qui se sont dégradés au fil de l’occupation du logement, comme les ampoules, les joints de salle de bains et de cuisine, les prises de courant et les interrupteurs, les volets et les stores, les flexibles de la douche/baignoire et du gaz, les fusibles du tableau électrique, etc.
Les cas particuliers
À partir de là, il existe des cas particuliers. Par exemple, le locataire a l’obligation légale d’entretenir les équipements comme la chaudière ou l’électroménager, et de veiller à ce qu’ils fonctionnent correctement.
En ce qui concerne la chaudière, une vérification annuelle par un plombier est indispensable : si elle tombe en panne et que le locataire n’est pas en mesure de fournir une attestation de contrôle pour l’année passée, alors la réparation ou le remplacement est à sa charge.
Autre exemple : si le frigo rend l’âme naturellement, de fait de son utilisation « normale », l’occupant n’est pas responsable de son remplacement ; mais si son dysfonctionnement résulte d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut d’entretien (il n’a pas été dégivré depuis dix ans), c’est alors au locataire de le faire réparer ou d’acheter un nouvel appareil.
Les réparations locatives qui reviennent au propriétaire
Pour ce qui est du propriétaire et des réparations locatives qui lui incombent, les choses sont plus simples. En effet, c’est à lui que revient de réparer/changer un élément du logement lorsque le problème résulte :
- De l’usure (suite à une utilisation normale),
- D’un défaut de fabrication/construction,
- De dommages causés par un événement indépendant de la volonté du locataire (incendie, explosion, dégât des eaux, catastrophe naturelle…),
- D’une mauvaise utilisation antérieure à l’entrée du locataire dans les lieux,
- Des éléments inaccessibles au locataire (tuyauteries et canalisations, réseau électrique…).
De la même façon, les travaux de réfection engagés par la copropriété sont du ressort du propriétaire. Ils ne font pas partie des réparations locatives.
Il est donc important de connaître les responsabilités de chacun, afin que les dépenses soient partagées comme il se doit tout au long du bail – et à l’issue de ce dernier en fonction de ce qu’il ressort de l’état des lieux.
Les réparations locatives ne constituent pas un sujet simple, loin de là. Entre les propriétaires et les locataires, les litiges ne sont pas rares. L’aide d’un professionnel de la gestion locative est alors la bienvenue pour que les discussions se déroulent dans les meilleures conditions !
