Un bien immobilier résidentiel peut être loué vide ou meublé. La différence la plus visible est exprimée par les qualificatifs : un bien « meublé » est équipé avec le mobilier indispensable à la vie quotidienne du locataire, tandis qu’un bien « vide » se limite souvent aux installations sanitaires et (pas toujours) à une partie de la cuisine. Mais ce n’est pas la seule dissemblance entre une location vide et une location meublée ! Voyons ensemble ce qui distingue les deux options, afin de vous aider à déterminer celle qui colle le mieux à votre projet locatif.
Location vide VS location meublée : les principales différences
Au fil des textes de loi, la location meublée s’est progressivement rapprochée de la location vide (ou « nue »). Néanmoins, il existe encore des différences notables entre les deux types de location, notamment en ce qui concerne le choix du bail – et, incidemment, le profil du ou des locataires. Faisons le point.
Le type de bail :
- Location vide : 3 ans renouvelables par reconduction tacite (sans que l’intervention des parties soit nécessaire). Tout type de locataire.
- Location meublée : 1 an reconductible (bail meublé classique), 9 mois non reconductibles (bail étudiant), entre 1 et 10 mois non reconductibles (bail mobilité). Uniquement locataire étudiant pour le bail étudiant, et profil fixé par la loi pour le bail mobilité (locataire en études supérieures, en stage, en formation, en situation de mutation professionnelle, etc.).
Le loyer et les charges :
- Location vide : indexation sur l’IRL de l’Insee ; provisions de charges ou forfait.
- Location meublée : indexation sur l’IRL de l’Insee pour un bail classique, pas d’indexation pour les autres ; provisions de charges ou forfait, sauf pour le bail mobilité (forfait uniquement).
Le dépôt de garantie :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges.
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges, sauf pour le bail mobilité (pas de dépôt de garantie autorisé).
L’état des lieux :
- Location vide : obligatoire.
- Location meublée : obligatoire avec inventaire du mobilier.
La résiliation du bail :
- Location vide : au moins 6 mois avant le terme du bail avec motif légal pour le propriétaire ; avec 1 ou 3 mois de préavis pour le locataire, à tout moment (en fonction de la zone géographique).
- Location meublée : au moins 3 mois avant le terme du bail avec motif légal pour le propriétaire ; avec 1 mois de préavis pour le locataire, à tout moment, dans le cas du bail classique. Les baux étudiant et mobilité prennent fin automatiquement à la fin de la période établie (au bout de 9 mois pour le premier, jusqu’à 10 mois pour le second).
Le contenu du logement :
- Location vide : aucune obligation de mobilier (sauf équipements sanitaires), mais il est préférable de proposer a minima une cuisine équipée, voire quelques meubles de base (canapé, table) pour rendre le logement plus attractif.
- Location meublée : obligation de proposer le mobilier indispensable à la vie quotidienne du locataire. La liste est fixée par décret : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux, volets ou stores), plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, frigo et congélateur (ou compartiment dédié dans le réfrigérateur), vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien adapté au logement.
La question de la rentabilité locative
La question initiale que se pose un propriétaire bailleur est celle de la rentabilité. À ce titre, quelle location (vide ou meublée) est la plus rentable ? Par défaut, on considère que les biens meublés sont plus rentables que les biens vides. Mais il faut nuancer cette réponse en tenant compte de plusieurs éléments.
- En location meublée, le loyer est plus élevé (entre + 5 % et + 30 %) qu’en location vide, en raison du mobilier. Mais il faut tenir compte des frais relatifs à l’ameublement et à l’équipement du bien, puis à l’entretien et au remplacement des éléments qui s’usent ou se cassent.
- En location vide, le turn-over est moins important qu’en location meublée: les locataires restent plus longtemps en place, ce qui assure une rentrée régulière des loyers. Le logement s’use moins vite et son entretien revient moins cher.
- En matière de fiscalité, l’abattement forfaitaire est plus important pour une location meublée (50 %) que pour une location vide (30 %). Mais tout dépend des charges réelles à déduire : les revenus fonciers déclarés au réel (plutôt qu’au forfait) peuvent générer un déficit à imputer sur le revenu global, ce qui n’est pas le cas en meublé (sauf à opter pour le statut de loueur meublé professionnel). En outre, les revenus BIC (location meublée) sont soumis à la contribution économique territoriale, une taxe locale dont le montant varie en fonction des villes.
Il y a donc des « plus » et des « moins » pour chaque option. Il est indispensable de se lancer dans des calculs de rentabilité en amont afin de faire le bon choix.
Les points forts et les points faibles de chaque type de location
Pour finir, résumons les points positifs et négatifs pour chaque possibilité.
En location vide :
- Le loyer est plus élevé
- La rentabilité brute est plus importante
- La fiscalité est globalement plus avantageuse
- Les baux sont plus courts
- Le turn-over est plus important
- L’usure du logement et de ses équipements est plus rapide, ce qui augmente les coûts d’entretien et de remplacement
- Le risque de vacance locative est plus élevé
- Les loyers sont plus irréguliers
En location meublée :
- Le loyer est moins élevé
- La rentabilité brute est moindre
- La fiscalité est globalement moins attractive (mais il est possible de créer du déficit foncier en déclarant les revenus au réel)
- Les frais de mobilier et d’entretien sont moindres
- Le bail est plus long
- Le turn-over est moindre, car les locataires s’installent pour des durées plus longues
- Le taux d’occupation est plus important
- Les loyers sont plus réguliers
- Les frais de gestion sont réduits
Le choix entre location vide et location meublée n’est pas aisé. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients. Si la rentabilité est théoriquement plus élevée du côté des biens meublés, c’est loin d’être une règle absolue. Tout dépend du type de bien à louer et de son emplacement. Pourquoi ne pas prendre conseil auprès d’un professionnel de la gestion locative ?
