Une fois le bail signé, le locataire est libre d’aménager le logement à sa guise dès lors qu’il n’effectue que de menus changements : peinture, décoration, déplacement du mobilier, etc. Pour des travaux plus importants, il doit obligatoirement obtenir l’autorisation préalable de son propriétaire. Que se passe-t-il si ce n’est pas le cas ? En d’autres termes, quels sont vos droits en tant que bailleur si des travaux ont été réalisés par votre locataire sans votre accord ? Faisons le point.
Mon locataire a réalisé des travaux sans mon accord, comment réagir ?
Si vous constatez des travaux importants réalisés par votre locataire sans votre autorisation, deux solutions s’offrent à vous : soit les transformations vous conviennent et vous conservez le bien en l’état. Soit vous imposez au locataire de remettre le logement dans l’état où il était avant les travaux, à ses frais. Une exception : les travaux du locataire ayant pour but d’adapter le logement à un handicap ou à une perte d’autonomie.
Quels travaux un locataire peut-il réaliser sans l’accord du propriétaire ?
Pour répondre à cette question, il faut distinguer les travaux du locataire qui relèvent du simple « aménagement » et ceux qui sont considérés comme des « transformations » du logement. Or, entre les deux notions, la frontière est parfois poreuse.
- Par « aménagement », on désigne les travaux qui relèvent du confort et de la décoration: peinture, pose d’une moquette, changement du mobilier, etc. Ces travaux du locataire ne nécessitent pas l’autorisation du propriétaire. Attention : ces changements doivent rester « dans la norme » au sens esthétique du terme. En effet, il arrive que les tribunaux condamnent des locataires aux goûts excentriques (par exemple, pour des murs peints en vert fluo). Retenez que, dans l’absolu, il faut que le logement reste « louable » facilement en dépit des travaux du locataire.
- Par « transformation », on entend des modifications structurelles du logement: remplacer une baignoire par une douche (ou inversement), abattre un mur ou percer une ouverture, modifier la destination d’une pièce, installer une piscine enterrée dans le jardin, couper des arbres sur le terrain, installer une porte blindée à l’entrée, etc. Ces travaux du locataire doivent être réalisés avec l’accord préalable du propriétaire. Si vous décidez de donner votre autorisation, faites-le par écrit afin qu’il existe une preuve.
Notez que l’aménagement des combles n’est pas considéré comme une « transformation » puisque ces travaux ne touchent pas à la structure du bien. Ainsi, si vous louez une maison et que votre locataire entend aménager cet espace, il est libre de le faire sans votre autorisation.
Il existe une exception : lorsque les travaux d’aménagement ont pour but d’adapter le logement à une situation de handicap ou à une perte d’autonomie, le locataire a le droit de réaliser les transformations sans demander l’autorisation du propriétaire, à ses frais (ce qui ne l’empêche pas de l’en informer). En fin de bail, le propriétaire ne peut pas contraindre le locataire à remettre les lieux en l’état.
Travaux du locataire réalisés sans votre accord : quels sont vos droits ?
Que se passe-t-il si les travaux du locataire ont été réalisés sans votre accord ? Voire s’ils sont en contradiction avec les règles prévues par la copropriété – sachant que celle-ci peut se retourner contre vous en cas de travaux non autorisés ?
Dans ce cas de figure, la première chose à faire consiste à établir un constat d’huissier, c’est-à-dire à organiser une visite du logement en compagnie d’un huissier afin qu’il constate les changements apportés suite aux travaux du locataire.
Pour le reste :
- Faites une demande de remise en état du logement, adressée à votre locataire. Pour cela, vous avez la possibilité d’attendre la fin du bail. Le locataire est alors contraint de remettre le logement dans l’état dans lequel il se trouvait lors de l’entrée dans les lieux, à ses frais – de la même manière qu’il doit effectuer les réparations nécessaires. En revanche, la remise en état doit être immédiate si les travaux du locataire abaissent le niveau de sécurité du logement et de son occupant, ou s’ils remettent en cause la structure de l’immeuble (à cause d’un mur porteur abattu, par exemple).
- Si le locataire refuse de faire honneur à ses obligations, il vous reste à saisir la justice. Reportez-vous au tribunal d’instance et attendez qu’un juge statue sur votre cas. C’est là que le constat d’huissier vous sera utile !
Bien entendu, si vous estimez que le logement a été amélioré par les travaux du locataire, et dans la mesure où ces changements peuvent donner de la valeur à votre propriété, vous avez tout intérêt à les conserver. Néanmoins, ces travaux ne peuvent constituer en aucun cas une obligation de baisser le loyer – y compris s’ils ont été effectués avec votre accord.
Pour résoudre la question des travaux du locataire, il faut d’abord distinguer « aménagement » et « transformation ». S’il souhaite effectuer des transformations du logement, l’occupant est dans l’obligation de vous demander l’autorisation en amont. Si vous constatez que des changements ont été apportés sans votre accord, il est de votre droit le plus strict d’exiger du locataire qu’il remette logement en l’état – y compris dans l’immédiat si les transformations posent des problèmes de sécurité.
