L’encadrement des loyers est un dispositif permettant de limiter la hausse des loyers dans un certain nombre de zones tendues. Derrière cette notion se dissimulent plusieurs mécanismes qui s’appliquent dans différents cas de figure. En tant que propriétaire bailleur, vous vous devez de connaître les règles qui entourent la fixation et la révision du montant du loyer, y compris dans les zones tendues qui sont sous le coup d’un dispositif d’encadrement. On vous explique tout ça.
Encadrement des loyers : de quoi parle-t-on ?
La notion d’ « encadrement des loyers » fait référence à plusieurs dispositifs mis en place par les gouvernements successifs pour limiter le montant des loyers appliqués dans les zones tendues. Cela, pour permettre aux candidats de se loger plus facilement, et protéger les locataires des abus manifestes.
Derrière cette notion, il y a plusieurs dispositifs à connaître. Dans la grande majorité des cas, l’encadrement des loyers renvoie à un mécanisme visant à plafonner les loyers lors du renouvellement d’un bail existant ou de la remise en location d’un logement ayant précédemment été occupé. Ce dispositif concerne environ un millier de communes dans 28 agglomérations – en somme, la totalité de ce qu’on appelle les « zones tendues ». On parle également d’encadrement à propos des simples cas de révision du loyer en cours de bail. Enfin, l’expression s’applique (faussement) à la mesure phare de la loi Alur consistant à limiter les loyers y compris lors de la première location, mise en application à Paris et à Lille avec des fortunes diverses. Dans ce dernier cas, il s’agit, pour être plus exact, de « plafonnement des loyers ».
Certains logements sont exclus des dispositifs d’encadrement des loyers : les habitations soumises au régime (très protecteur) de la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah, les meublés de tourisme, les HLM et les logements en sous-location.
Comment fonctionnent les dispositifs d’encadrement des loyers ?
Voyons maintenant comment fonctionne chacun des dispositifs auxquels fait référence la notion d’encadrement des loyers. Attention : nous ne parlons ici que des logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés.
Première mise en location
La notion de première mise en location s’applique à un logement neuf ou à une habitation remise en location après une longue période de vacance (plus de 18 mois). La fixation du loyer est libre, sauf dans les zones d’application du plafonnement des loyers (voir, plus bas, le cas particulier de Paris).
Révision du loyer en cours de bail
Tout propriétaire bailleur est en droit de réviser le montant du loyer en cours de contrat locatif, mais dans la limite de l’indice de référence (IRL) publié chaque année par l’Insee. Celui-ci correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation, hors loyers et tabac. Cette hausse est donc fixe et universellement applicable à tous les loyers. Attention : il faut nécessairement avoir intégré une clause d’indexation dans le bail.
Renouvellement du bail et remise en location
Le montant du loyer est libre dans les deux cas de figure, mais uniquement pour les logements situés en dehors des zones tendues. Dans celles-ci, l’encadrement des loyers s’applique de deux façons.
Lors du renouvellement du bail, c’est-à-dire quand le locataire reste en place, le loyer ne peut être augmenté que s’il est « manifestement sous-évalué par rapport au marché », sous certaines conditions. Une éventuelle sous-évaluation est estimée en comparant les loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens immobiliers similaires. L’augmentation proposée doit être limitée à 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué et les loyers moyens pratiqués dans le secteur.
Lors d’une remise en location, c’est-à-dire quand un nouveau bail est signé avec un nouveau locataire, tout dépend du délai de vacance :
- Si le logement est resté vide moins de 18 mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant versé par l’ancien locataire. Il peut seulement être révisé en fonction de l’IRL. Il est possible de le majorer en cas de sous-évaluation manifeste (voir plus haut) ou de réalisation de travaux d’amélioration du confort.
- Si le logement est resté vide plus de 18 mois, le nouveau loyer peut être fixé librement (mais attention à la taxe applicable aux logements vacants dans les zones tendues !).
Plafonnement des loyers : le cas particulier de Paris et de Lille
L’encadrement des loyers est souvent confondu avec le plafonnement. Celui-ci a été institué par la loi Alur qui a repris le principe du premier pour l’étendre aux premières mises en location dans des zones spécifiques. Paris a servi de ville test, puis Lille a suivi – mais ces mécanismes ont été supprimés après quelques mois. Or, depuis la loi Élan de 2018, les communes qui le souhaitent peuvent appliquer ce dispositif à titre expérimental pour 5 ans. Et c’est ce qu’ont choisi de faire les deux villes.
Le plafonnement encadre tous les baux par des loyers de référence, dont les montants varient en fonction du type de location, du nombre de pièces et de la date d’édification du bâtiment. Le loyer fixé lors de la première mise en location ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail. Un complément peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques particulières qui le distinguent des autres en matière de localisation ou de confort. Par la suite, les éventuelles hausses sont régies par l’encadrement des loyers.
Pour connaître les loyers de référence dans votre zone, c’est sur cette page que ça se passe.
Le dispositif d’encadrement des loyers englobe plusieurs mesures ayant pour but de limiter les montants appliqués aux locations et de protéger les locataires des abus. Ce sont autant d’obligations supplémentaires à avoir en tête quand on met un logement en location.
