Quels sont les textes de loi qui régissent les locations privées ?

Vous envisagez de mettre un logement en location – ou vous le faites déjà ? En tant que propriétaire bailleur, vous êtes censé connaître la loi, ainsi que les droits et devoirs qui s’appliquent aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires. Ce qui n’est pas aisé, compte tenu des liens étroits qui existent entre gestion locative et législation – et de leur complexité. Avant toute chose, vous avez donc tout intérêt à jeter un œil aux textes de référence qui régissent les rapports entre les propriétaires et les locataires. Quels sont ces textes ? Que faut-il en retenir ? Faisons le point.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Il s’agit du principal texte qui réglemente les rapports entre les propriétaires et les locataires. C’est le « socle » des liens entre gestion locative et législation, la base à laquelle vous devez vous référer à tout moment. Sur près de 80 articles, le texte égrène les composantes du cadre juridique dans lequel évoluent bailleurs et occupants, en précisant les obligations et les droits de chacun. Cela, exclusivement pour les résidences principales, définies comme les logements occupés au moins 8 mois dans l’année.

Les deux types de locations – vides et meublées – sont concernées, en sachant qu’à l’origine la loi ne s’appliquait qu’aux premières et qu’il aura fallu attendre la loi Alur pour qu’un « titre 1^er bis » soit adjoint au texte.

La loi de 1989 couvre l’ensemble du parcours de location :

• Obligation relative à la décence du logement (précisée par un décret de 2002),
• Rédaction et contenu du bail locatif,
• Justificatifs à glisser dans le dossier de candidature du locataire,
• Réalisation des diagnostics,
• Modalités de versement et de restitution du dépôt de garantie,
• Durée du préavis en cas de congé donné par le locataire,
• Etc.

Le texte précise également que « le droit au logement est un droit fondamental » et que « aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire » (article 1).

Toutes les lois suivantes n’ont fait qu’améliorer ou renforcer des dispositions déjà contenues dans ce texte originel. Vous pouvez le consulter sur cette page.

La loi du 24 mars 2014 pour un accès au logement et pour un urbanisme rénové (Alur)

La législation autour de la gestion locative a connu une brusque poussée en avant avec la loi Alur de 2014, qui a apporté de nombreuses améliorations juridiques et renforcé la protection du locataire. Son principal apport réside dans l’intégration des logements meublés dans le domaine d’application de la loi du 6 juillet 1989 : auparavant, les locations meublées n’étaient pas (ou peu) réglementées, le texte de 1989 ne s’appliquant qu’aux locations vides. La loi Alur a donné une définition stricte de ce qu’est un logement meublé, instauré une liste de biens mobiliers et d’équipements obligatoires, et étendu l’obligation d’assurance au meublé.

Voici les autres dispositions de ce texte :

• L’encadrement des loyers en zone tendue. C’est sans doute la disposition qui a fait couler le plus d’encre. En s’inspirant du décret de 2012 ayant institué le principe d’encadrement lors de la relocation ou du renouvellement du bail, la loi Alur l’a étendu aux premières mises en location. Cette mesure a connu des fortunes diverses, ayant été successivement mise en place puis suspendue à Paris et à Lille.
• L’instauration de modèles pour le bail et l’état des lieux. Deux décrets (mai 2015 et mars 2016) sont venus apporter des précisions autour de ces modèles à respecter.
• Les modalités qui entourent le dépôt de garantie. Pour un logement meublé, celui-ci ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges (contre un mois pour une location vide). Dans tous les cas de figure, il doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de l’état des lieux de sortie, dès lors qu’aucune réserve n’a été émise à cette occasion.
• Le délai de préavis. Il est réduit à un mois dans les zones tendues, y compris pour les locations vides. Dans les autres zones, il reste fixé à trois mois, mais avec une hausse significative du nombre de cas ouvrant droit au préavis réduit.
• Le plafonnement des frais d’agence. Tous les frais de gestion locative sont à la charge du propriétaire bailleur, sauf ceux qui concernent des actes réalisés au profit des futurs locataires (visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux d’entrée). Ces frais sont partagés entre les deux parties, et plafonnés en fonction de la surface habitable du logement.
• La création d’un statut juridique pour la colocation. La loi Alur définit la colocation comme étant « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale » et apporte des précisions quant à la gestion concrète de ce type de location.

Vous pouvez consulter le texte de la loi Alur sur ce lien.

La loi du 24 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan)

En 2018, la législation entourant la gestion locative a encore évolué significativement. La loi Élan contient pas moins de 234 articles divisés en quatre grandes thématiques : construction, logement social, besoins de chacun et mixité sociale, cadre de vie.

Dans le domaine qui nous intéresse (la location dans le parc privé), voici les changements apportés par le texte :

• Obligation supplémentaire de décence: le propriétaire doit délivrer un logement exempt d’infestation de nuisibles et de parasites.
• Dématérialisation complète du bail numérique et de l’acte de cautionnement (pour ce dernier : suppression de l’obligation manuscrite concernant l’engagement du garant).
• Mise en place de deux nouveaux contrats de location: le bail mobilité (d’une durée oscillant entre 1 et 10 mois) et le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (en vertu duquel une personne âgée de plus de 60 ans peut sous-louer une partie de son logement à un locataire de moins de 30 ans, même sans l’autorisation du propriétaire).
• Retour de l’encadrement des loyers à titre expérimental, pour les communes volontaires – durée limitée à cinq ans.
• Rétablissement de la possibilité d’expulser des squatteurs pendant la trêve hivernale.
• Renforcement des contrôles et des sanctions pour les locations touristiques illégales (comprendre : les locations saisonnières de type Airbnb qui donnent lieu à des abus).

Vous pouvez consulter l’intégralité du texte par ici.

Gestion locative et législation : une obligation de connaissance

Vous connaissez la formule : « Nul n’est censé ignorer la loi ». Elle s’applique tout aussi bien à la gestion d’un bien immobilier en location. Par défaut, tout propriétaire souhaitant louer un logement est donc censé avoir connaissance des grands textes qui régissent la vie quotidienne des bailleurs et des locataires, textes que nous avons présentés en substance dans cet article. Mais si vous ne vous sentez pas à l’aise avec la gestion locative et la législation qui l’entoure, il peut être intéressant de travailler de concert avec un professionnel de l’immobilier spécialisé.

Tout propriétaire bailleur doit avoir connaissance de la législation qui entoure la gestion locative. Surtout, ne vous lancez pas au hasard : une erreur pourrait avoir des conséquences fâcheuses sur votre projet locatif. Au besoin, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel !