Investir dans la pierre : voilà une option qui offre de multiples avantages… et notamment sur le plan fiscal ! En effet, il existe quantité de mécanismes permettant de faire baisser la facture fiscale et, conséquemment, de payer moins d’impôts en s’appuyant sur un bien immobilier locatif. Le déficit foncier en fait partie, et il est tout à fait possible de mettre au point une stratégie pour réaliser un investissement locatif avec déficit foncier. On vous explique comment ça marche.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Un parle de « déficit foncier » lorsque le montant total des charges déductibles des revenus locatifs générés par un bien en location est supérieur au montant de ces revenus. Une telle situation génère un déficit foncier, ce qui signifie que, sur la durée d’une année, le logement en location vous coûte plus qu’il ne vous rapporte. Cela peut arriver, par exemple, parce que vous avez effectué des travaux, ou parce que vous n’avez pas pu louer le bien suffisamment longtemps, etc.
Exemple : l’année dernière, vous avez cumulé 5 000 € de revenus locatifs, mais vous avez aussi dépensé pour 6 000 € de charges relatives à votre bien immobilier. Vous avez généré un déficit foncier à hauteur de 1 000 €.
Pourquoi le déficit foncier est-il avantageux ?
S’il est intéressant de réaliser un investissement locatif avec déficit foncier, c’est parce que ce mécanisme s’avère particulièrement avantageux sur le plan fiscal. En effet, le déficit foncier (comprendre : la part du montant des charges qui est supérieure au montant des revenus fonciers) peut être déduit du revenu global imposable du foyer fiscal, composé des loyers touchés durant l’année, mais aussi des autres revenus du ménage (salaires, traitements, pensions…). Ce qui en revient, concrètement, à diminuer le montant de l’impôt sur le revenu, dans une certaine limite tout de même : celle de 10 700 € par an.
À noter que l’excédent de déficit, s’il est supérieur à l’impôt dû, peut aussi être reporté : pendant six ans sur l’ensemble du revenu global, et pendant 10 ans sur les revenus fonciers seuls. Cette imputation n’est toutefois possible que si le logement continue d’être loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation.
Comment réaliser un investissement locatif avec déficit foncier ?
Un propriétaire bailleur peut générer du déficit foncier de façon involontaire, en découvrant, lors du remplissage de sa déclaration, que ses charges sont supérieures aux revenus fonciers. Mais ce mécanisme peut aussi être employé de manière consciente et volontaire, dans le but de diminuer le montant imposable : on réalise alors un investissement locatif avec déficit foncier.
Pour cela, il faut toutefois remplir plusieurs conditions :
- Le bien immobilier concerné doit être loué à usage d’habitation exclusivement. Il ne peut pas s’agir d’un local commercial ou professionnel.
- Le déficit s’applique uniquement aux revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers, tirés d’une location nue. Cela ne fonctionne pas pour une location meublée. (Découvrez notre comparatif sur cette page.)
- Les revenus fonciers doivent être imposés au régime réel. Celui-ci est automatique au-delà de 15 000 € de revenus par an, mais vous avez la possibilité de faire ce choix volontairement – une décision irrévocable pendant trois ans.
- Le déficit ne peut être généré qu’avec les charges déductibles des revenus fonciers. En l’occurrence : les charges de copropriété, les frais de gestion locative professionnelle, les impôts liés au logement qui ne sont pas récupérables auprès du locataire (comme la taxe foncière), certains travaux (détaillés ici), les primes d’assurance, les frais engagés pour des procédures judiciaires, ou encore les intérêts d’emprunt liés au crédit contracté pour acquérir le bien ou pour réaliser des travaux (ils ne sont toutefois pas déductibles du revenu global, mais seulement des revenus fonciers).
Exemple de calcul et d’application du déficit foncier
Imaginons la situation suivante : un propriétaire bailleur a investi dans un appartement qu’il loue vide de tout mobilier. Durant l’année N, il a perçu 5 000 € de revenus fonciers. Dans le même temps, en raison de travaux de rénovation, il a dépensé 4 000 € qui viennent s’ajouter aux 2 000 € d’intérêts d’emprunt et aux 3 000 € de charges diverses.
Ce qui donne :
- Un revenu de 5 000 €.
- Des dépenses cumulées de 7 000 € + 2 000 € au titre des intérêts d’emprunt, soit un montant à déduire de 9 000 € (on inclut les intérêts parce qu’ils sont inférieurs au montant des revenus fonciers).
- Soit un déficit foncier de 4 000 € (5 000 – 9 000).
Ce propriétaire pourra donc déduire 4 000 € de son revenu imposable, au titre du déficit foncier.
De la sorte, un bailleur peut réaliser un investissement locatif avec déficit foncier s’il choisit délibérément de dépenser une somme supérieure au montant de ses revenus fonciers sur l’année, afin de profiter du mécanisme du déficit pour, par exemple, financer des travaux.
Le mécanisme du déficit foncier permet à un propriétaire bailleur de réduire le montant de son revenu imposable en s’appuyant sur son logement en location, et par conséquent de réduire son impôt. Il est également possible de réaliser un investissement locatif avec déficit foncier, c’est-à-dire de faire en sorte de bénéficier de ce mécanisme pour baisser sa facture fiscale. Pourquoi ne pas demander conseil à votre agent immobilier ?
