La TVA est un impôt bien connu, mais souvent mal maîtrisé par les particuliers. Surtout lorsqu’il s’applique à l’immobilier. Mettons-nous en situation : vous envisagez de revendre un bien immobilier acquis dans le cadre d’un investissement locatif (maison ou appartement), mais vous vous demandez légitimement s’il faut inclure ou non la taxe sur la valeur ajoutée à votre prix de vente. Autre cas de figure : vous aimeriez acheter un bien neuf pour le mettre en location, et vous ne savez pas s’il faut intégrer la TVA à votre budget – et à quel taux. Dans cet article, nous allons tâcher de répondre à toutes les questions que vous vous posez au sujet de la TVA immobilière.
TVA immobilière : qui en est redevable, et quand ?
Pour faire simple, on part du principe que la TVA s’applique aux biens immobiliers neufs vendus par des professionnels, mais pas aux biens vendus par des particuliers, ni aux biens anciens de façon plus globale.
En somme, seules les personnes morales assujetties sont concernées par la TVA, qu’elles doivent collecter pour le compte de l’État, mais seulement pour les immeubles considérés comme neufs. Telle est la règle de base autour de la TVA immobilière, que nous allons maintenant détailler.
La TVA sur les biens immobiliers neufs
Les ventes immobilières sont soumises, pour la plupart, à des droits d’enregistrement, qui font partie des frais de notaire. Néanmoins, dans le cas d’un bien immobilier neuf, ces droits n’ont pas cours : ils sont remplacés par la TVA immobilière. C’est d’ailleurs l’une des particularités d’un investissement dans le neuf : des frais de notaire réduits par rapport à l’achat d’un bien ancien, mais une TVA à 20 % qui vient s’ajouter au prix d’achat.
Or cette règle n’est valable que pour les biens neufs vendus par des professionnels, c’est-à-dire par des personnes morales assujetties à la TVA. En revanche, les particuliers, eux, n’y sont jamais assujettis en tant que vendeurs. Ce qui veut dire que la vente immobilière, considérée comme une activité professionnelle, donne lieu à la collecte et au reversement de la TVA immobilière sur les biens neufs.
Par « bien immobilier neuf », on entend un immeuble dont la construction est achevée depuis moins de 5 ans, ou un bâtiment ayant fait l’objet de travaux de rénovation majeurs qui le font assimiler à du neuf, sans que le bien en question soit devenu la propriété d’un particulier. Dans les faits, une maison neuve vendue par un promoteur à un particulier est soumise à la TVA, mais si l’acheteur la revend ensuite à un autre professionnel et que celui-ci la propose à un second particulier, la TVA ne s’appliquera plus.
Il faut donc comprendre que la vente d’un bien récent, lorsqu’elle se fait de particulier à particulier, n’est plus assujettie à la TVA immobilière.
Des cas particuliers
Le taux applicable à la vente d’un bien immobilier neuf par un professionnel est de 20 %. Ce taux peut toutefois être ramené à 5,5 % dans un cas précis : lorsqu’un acheteur acquiert sa résidence principale et que ses ressources ne dépassent pas certains seuils fixés par le législateur, et/ou lorsque le bien concerné est situé dans des zones urbaines spécifiques (Anru ou QPV).
Il existe aussi des exceptions dans le domaine du locatif social.
La TVA sur les biens immobiliers anciens
Pour les immeubles anciens, la règle est plus simple, puisque la TVA immobilière ne s’applique dans aucun cas de figure. Ce qui signifie que les transactions entre particuliers comme les ventes réalisées par les professionnels ne sont pas soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. Notez que dans ce dernier cas, l’opération peut être imposée sur la marge lorsque le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à une déduction.
Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme ancien, sa construction doit être achevée depuis plus de 5 ans.
Le cas des terrains à bâtir
Pour les terrains à bâtir, la TVA immobilière s’applique uniquement aux ventes réalisées par les professionnels. Par « terrain à bâtir », il faut entendre un terrain sur lequel une construction peut être autorisée (dans le respect du plan local d’urbanisme). Là aussi, le taux applicable est de 20 %.
Allez-vous payer la TVA dans le cadre de votre projet immobilier ?
Au même titre que la fiscalité locative, la TVA immobilière est un sujet complexe, dans lequel les particuliers ont tendance à s’égarer. Nous allons donc tâcher de résumer les points évoqués dans cet article pour répondre aux questions que vous vous posez, comme vendeur ou comme acheteur.
- Vous voulez revendre un bien locatif. En tant que particulier, et même si le logement faisant l’objet de la transaction a été construit moins de 5 ans en arrière, la TVA n’est pas applicable – parce que vous n’êtes pas assujetti. Vous ne devez donc pas ajouter les 20 % de TVA au prix de vente.
- Vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour le mettre en location. L’application de la TVA dépend du type de bien et de la nature du vendeur : les biens anciens sont toujours exonérés de TVA, qu’ils soient vendus par des particuliers ou par des professionnels. Mais les biens neufs, eux, intègrent la TVA s’ils sont vendus par des professionnels. En somme, si vous envisagez d’acheter un logement neuf vendu par un promoteur ou par un administrateur de biens, vous serez redevable de la TVA à 20 % qu’il faudra ajouter au prix de vente (le prix affiché étant généralement TTC).
Sujet ô combien complexe, la TVA immobilière peut être la cause d’une certaine confusion chez les particuliers. Retenez que la TVA est due pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier neuf proposé par un professionnel, mais que les transactions entre particuliers et pour les biens anciens ne sont jamais concernées.
