Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, vous avez jeté votre dévolu sur un local commercial ? Magasin, restaurant, bureaux, atelier d’artiste… Ces différents types de biens peuvent être transformés en habitation, à condition d’effectuer un changement de destination. Une procédure néanmoins complexe, qui nécessite de suivre des démarches spécifiques et de réaliser des travaux importants. Comment transformer un local en résidence afin de mettre celle-ci en location ?
Pourquoi se focaliser sur un local commercial pour son investissement locatif ?
Le parc immobilier regorge de biens résidentiels, alors pourquoi vouloir investir dans un local commercial à transformer ? Cette solution, plus commune qu’on ne le pense, s’avère particulièrement intéressante dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, pour au moins trois raisons.
- C’est l’occasion d’investir dans des villes où les biens résidentiels sont rares et où le mètre carré est cher. Ainsi, à Paris, Lyon ou Bordeaux, il peut être judicieux de se focaliser sur un local commercial à transformer. Notez que, dans certaines villes (comme dans la capitale) un tel changement de destination est obligatoire pour pouvoir louer un bien en saisonnier toute l’année.
- C’est la possibilité de bénéficier d’un prix d’achat plus bas qu’en acquérant un appartement. Cela, parce qu’un local commercial est généralement situé au rez-de-chaussée et qu’il nécessite, pour être transformé, de gros travaux. Pour votre investissement locatif, vous pouvez ainsi compter sur une décote allant jusqu’à 40 % sur le prix de vente.
- C’est aussi l’opportunité de devenir propriétaire d’un bien atypique, qui ne ressemble à aucun autre. Un atelier d’artiste, par exemple, peut être transformé en un superbe loft, tandis qu’un restaurant offrira des espaces originaux. En outre, il est possible de tout changer afin d’adapter l’investissement locatif à vos goûts : le fait d’opter pour un local commercial à modifier vous permet de repartir de zéro et de réaménager l’ensemble des espaces.
Comment transformer un local commercial en habitation ?
Comprendre la notion de « destination » pour un bien immobilier
Pour réaliser cette transformation, et ainsi passer d’un local commercial à un bien résidentiel à louer, il faut changer sa destination. Ici, le terme « destination » correspond à la finalité pour laquelle le bien immobilier a été bâti, autrement dit : l’usage auquel il est destiné. Il existe cinq catégories, ou destinations possibles, prévues par le Code de l’urbanisme :
- Habitation
- Commerce et activités de service
- Exploitation agricole et forestière
- Équipements d’intérêt collectif et services publics
- Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (entrepôt, industrie, bureaux, centre de congrès et d’exposition, etc.)
Si un local est destiné à une activité commerciale, par exemple, le bien immobilier concerné ne peut être utilisé qu’à cette fin : il ne peut pas servir d’habitation. L’inverse est vrai : une habitation ne peut pas héberger une activité professionnelle, sauf dans des cas particuliers (les micro-entrepreneurs et entrepreneurs individuels ont le droit de travailler de chez eux, mais pas de stocker des marchandises, par exemple). Il existe également des situations où la destination d’un bien est « mixte », ce qui veut dire qu’il peut être utilisé à titre de local commercial comme de résidence, en simultané.
En somme, changer la destination d’un bien, c’est passer d’une catégorie à une autre. Ce qui est nécessaire si vous envisagez de réaliser un investissement locatif et que vous souhaitez faire d’un local commercial une habitation.
Consulter les règles d’urbanisme et le règlement de copropriété
Maintenant que les choses sont plus claires, voyons ce qu’il faut faire pour transformer un local commercial en habitation, avant même de concrétiser votre investissement locatif. Il est indispensable, en effet, de vous assurer en amont de la possibilité d’effectuer cette transformation. Dans ce but, vous devez faire deux choses :
- Consulter le plan local d’urbanisme afin de vérifier que votre projet de transformation n’est pas contraire aux règles. Le PLU peut tout à fait interdire le changement de destination d’un local d’immeuble, par exemple dans le but de protéger le commerce de proximité.
- Regarder de près le règlement de copropriété pour vous assurer que cette démarche est autorisée au sein de l’immeuble. Par la suite, il vous faudra obtenir l’accord unanime des copropriétaires sur les travaux à réaliser.
Effectuer les démarches indispensables pour changer la destination du bien
Une fois le bien immobilier acquis, et l’accord des copropriétaires obtenu, vous souhaitez lancer les travaux le plus rapidement possible. Voici les démarches à effectuer en ce sens :
- Si le local commercial fait l’objet d’un bail en cours, vous devez avant tout résilier ce contrat locatif dans les règles: à l’issue d’une période de trois ans ou lorsque le bail arrive à son terme, en précisant à l’entreprise locataire les raisons de cette décision. Notez qu’en cas de résiliation en cours de bail, vous êtes dans l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction, ou de proposer un local équivalent en remplacement.
- En fonction des travaux à réaliser pour donner vie à votre investissement locatif, vous devez, au choix, déposer une déclaration en mairie ou demander un permis de construire. Ce permis n’est nécessaire que si les travaux ont pour objet de modifier la façade du bâtiment ou sa structure porteuse.
Enfin, lorsque tout est fait, n’oubliez pas d’informer le cadastre du changement de destination du bien immobilier : cela aura un impact sur la fiscalité de votre bien locatif, qui ne sera plus soumis à la contribution économique territoriale, mais à la taxe d’habitation (pour rappel, celle-ci est supprimée définitivement en 2023).
Les travaux à prévoir pour passer d’un local commercial à un bien résidentiel
Reste une question : quels travaux prévoir pour changer de destination ? Le but du jeu est de respecter les critères de décence et d’habitabilité, afin de donner à votre investissement locatif toute sa légitimité au regard de la loi. Voici les interventions à réaliser absolument :
- Raccordement du bien aux réseaux d’eau potable, d’énergie et d’évacuation des eaux usées – si ce n’est pas déjà fait. Idem pour les réseaux de communication (téléphone, Internet).
- Création d’une cuisine, d’une salle de bains et de WC.
- Percée de nouvelles fenêtres et/ou d’une porte d’entrée, remplacement des vitrines par des fenêtres bien isolées, etc.
- Dépollution des lieux au besoin (en fonction de l’activité professionnelle exercée jusque-là).
Le coût d’un tel chantier tourne autour de 1 500 euros du mètre carré, avec de fortes variations en fonction des besoins et des finitions choisies. Si la surface habitable est supérieure à 150 m2, l’intervention d’un architecte est en outre obligatoire. Ces montants sont donc à prendre en considération au moment de calculer la rentabilité future de votre investissement locatif.
En conclusion, il est parfaitement possible de réaliser un investissement locatif en acquérant un local commercial à transformer en habitation. Pour cela, il faut respecter certaines obligations et prévoir les travaux indispensables. Une fois l’habitation prête, pensez aussi à la suite : l’idéal reste de confier la gestion du bien à son agence de proximité !
