Quand on pense « investissement locatif », c’est généralement un bien immobilier résidentiel qui vient en tête : appartement ou maison. Pourtant, le fait d’investir dans un local commercial peut constituer un excellent placement, en raison des multiples avantages que revêt un tel projet (rentabilité élevée, baux de longue durée…). Toutefois, la gestion de ce type de bien immobilier diffère grandement de celle d’un bien résidentiel, notamment en ce qui concerne le choix de l’emplacement et les règles du bail. Voici ce qu’il faut savoir pour un investissement locatif commercial réussi.
Investissement locatif commercial : une rentabilité élevée et plus de sécurité
La clé d’un placement immobilier réussi réside dans la rentabilité de l’opération. Or, pour être rentable, un bien doit rapporter de l’argent, c’est-à-dire que la somme des loyers perçus doit être supérieure au coût du logement et aux charges diverses. Ce qui suppose, en retour, d’avoir un locataire installé sur le long terme et qui paie le loyer sans faute.
Dans le cadre d’un investissement locatif commercial, la rentabilité est généralement plus élevée que pour un investissement résidentiel : on parle d’un rendement brut de 6 à 8 %, soit le double (en moyenne) de celui d’un placement dans une habitation. Surtout, ce type d’opération offre une plus grande sécurité, les impayés étant rares. Pour une bonne raison : la valeur d’un fonds de commerce est corrélée au bail locatif. Si le locataire d’un local commercial est défaillant, son fonds peut voir sa valeur diminuer. Une situation d’impayés peut en outre amener à sa liquidation judiciaire. Le risque est donc très élevé pour celui qui omet de payer !
Autre paramètre qui influe sur la sécurité d’un investissement locatif commercial : la durée du bail. Il est établi pour une période allant de trois à neuf ans (trois ans maximum pour une habitation), avec la possibilité de l’allonger. Un local commercial est souvent loué pour de longues années, par un locataire qui a tout intérêt à rester en place tant que son affaire marche. C’est tout le contraire d’un studio, dont le taux de rotation est le plus élevé du marché.
Ce type d’investissement est tout aussi avantageux financièrement. La grande souplesse laissée aux deux parties pour la rédaction du bail permet au propriétaire de répercuter plu de charges sur le locataire, comme les taxes et impôts locaux, voire même les gros travaux à effectuer dans le bien. Fiscalement parlant, il est possible de déduire les charges et le coût des travaux des revenus fonciers, ce qui diminue de fait le montant imposable. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur les revenus.
Investir dans un local commercial : les freins à connaître
On pourrait donc croire que l’investissement locatif commercial est un placement à privilégier au regard de l’achat d’un bien résidentiel. Si les particuliers ne se précipitent pas, c’est pourtant qu’il y a anguille sous roche… En effet, les particularités de ce type de placement font qu’il n’est pas facile, pour un novice, de se lancer dans l’aventure, d’autant qu’il s’agit d’un marché encore assez confidentiel.
Quelles sont ces particularités ? D’abord, un ticket d’entrée bien plus élevé que pour l’immobilier résidentiel. Acheter un local coûte cher. Il peut être nécessaire de s’associer à d’autres investisseurs en créant une SCPI pour pouvoir acquérir ce type de bien en partageant la somme de départ. De plus, les banques se montrent souvent plus frileuses au moment d’accorder un crédit immobilier, car les risques sont plus grands. Par ailleurs, un prix d’achat élevé occasionne une perte de rentabilité, d’autant que dans l’immobilier commercial les loyers sont plafonnés et révisés uniquement en vertu de l’IRL (sauf exceptions : baux de plus de neuf ans, extension d’activité, etc.).
Ensuite, un soin spécifique à apporter à l’emplacement, bien plus que dans le cadre d’un investissement résidentiel. Pour un local commercial, la situation géographique est un levier d’attractivité pour les consommateurs, donc l’un des facteurs qui jouent sur le succès du commerçant qui s’est installée. Pour cette raison, il est nécessaire de sélectionner l’emplacement de son investissement locatif commercial avec beaucoup de prudence. Les meilleures adresses sont évidemment situées dans les centres-villes (quartiers commerçants, artères piétonnières), autour des stations de transport, à proximité des grandes enseignes, etc. Il faut toujours penser au potentiel de fréquentation du lieu, condition sine qua non pour garantir le passage des clients potentiels. Une affaire florissante pour votre locataire, c’est la promesse de loyers payés rubis sur l’ongle pendant toute la durée d’occupation. Bien entendu, la contrepartie, c’est que les meilleurs emplacements sont aussi les plus chers…
Enfin, la nécessité d’avoir une bonne connaissance du mécanisme de calcul du rendement. En effet, on ne calcule pas la rentabilité d’un investissement locatif commercial comme celle d’un investissement résidentiel. Il faut tenir compte de la capacité du locataire à gagner de l’argent. Une bonne solution peut consister à investir dans un local déjà occupé, de façon à jauger la qualité de l’emplacement et le potentiel du bien, sans prendre trop de risques.
En résumé, un projet d’investissement locatif commercial peut s’avérer aussi intéressant que complexe. Le concours d’une agence spécialisée dans l’immobilier professionnel peut vous être d’un grand secours afin de garantir la réussite de votre placement.
