DPE erroné : quels sont vos recours en tant qu’acheteur ?

Vous venez d’investir dans un bien immobilier dans l’idée de le proposer à la location. Mais voilà : vous vous rendez compte que les performances énergétiques ne sont pas à la hauteur de vos attentes, et en particulier qu’elles ne correspondent pas à ce qu’indique le diagnostic que le vendeur vous a remis en amont de la transaction. En bref, vous êtes confronté(e) à un DPE erroné. En quoi est-ce un problème sérieux ? Quels sont vos recours ? Et quelle est la responsabilité du vendeur ? On fait le point.

DPE erroné : un problème à ne pas prendre à la légère

Vous avez constaté une erreur sur le diagnostic de performance énergétique du logement que vous venez d’acheter pour le mettre en location ? Ne détournez pas le regard, car en la matière, la moindre bévue peut remettre en cause les fondements de votre projet locatif.

En effet, la réglementation s’est renforcée à l’encontre des biens immobiliers énergivores, et la version avancée du DPE (entrée en vigueur à l’été 2021) n’est plus seulement informative : elle est devenue un véritable outil légal. De fait, la performance énergétique a intégré les critères de décence que tout propriétaire doit respecter pour pouvoir proposer son bien à la location.

Autrement dit, un DPE erroné est susceptible d’avoir des conséquences concrètes et immédiates sur le logement dans lequel vous avez investi, comme le prévoit la loi Climat et résilience d’août 2021. Ces conséquences sont de deux ordres :

• Le gel des loyers, à savoir : l’impossibilité pour le propriétaire d’un logement énergivore (classé F ou G au DPE) d’augmenter le loyer entre deux locataires, d’appliquer une hausse lors du renouvellement du bail, et de procéder à la révision annuelle du loyer en cours.
• L’interdiction de louer les logements considérés comme des « passoires énergétiques », une mesure qui s’applique uniquement aux nouveaux contrats locatifs. Cette interdiction est appliquée de façon progressive : elle concerne les logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an depuis le 1^er janvier 2023, les logements classés G à partir du 1^er janvier 2025, et les logements classés F à compter du 1^er janvier 2028. Par la suite, en 2034, les logements classés E rejoindront la catégorie des passoires thermiques impossibles à louer.

En somme, si vous êtes propriétaire d’un logement énergivore, l’unique solution consiste à réaliser des travaux d’amélioration des performances énergétiques. Certes, il existe des aides de l’État pour optimiser le financement d’un tel chantier, mais l’on reconnaîtra aisément qu’il vaut mieux être prévenu(e) de cette nécessité avant l’acquisition plutôt qu’après, ne serait-ce que pour en négocier le prix. Voilà pourquoi un DPE erroné constitue plus qu’un simple détail dans votre projet locatif.

Un diagnostic de performance énergétique opposable depuis juillet 2021

La bonne nouvelle, c’est que le DPE version 2021 est opposable. Ce qui veut dire qu’en cas de DPE erroné, la responsabilité du vendeur peut être engagée, comme c’est le cas pour la plupart des autres diagnostics techniques.

Si vous avez acquis un bien immobilier dont le DPE s’avère fautif, vous avez donc la possibilité de vous retourner contre la personne qui vous l’a vendu. Celle-ci sera en droit, à son tour, de se retourner contre le technicien ayant réalisé le diagnostic. Ce droit vous est conféré dès lors que l’irrégularité constatée avec le DPE cause un préjudice – ce qui est le cas, puisque cette erreur est susceptible de vous empêcher d’augmenter le loyer (au mieux), voire de vous interdire de louer (au pire).

C’est d’autant plus important que le diagnostic de performance énergétique est devenu un levier de négociation dans le cadre d’une transaction immobilière. Un bon DPE confère de la valeur au logement et permet à son propriétaire d’en exiger un prix plus élevé. À l’inverse, un mauvais DPE donne le droit à l’acheteur de négocier le montant demandé à la baisse, en s’appuyant sur le coût des futurs travaux nécessaires. Autrement dit, si le DPE authentique vous avait été présenté, cela vous aurait donné l’opportunité de réduire le prix d’acquisition et de prévoir en toute sérénité la réalisation d’un chantier d’amélioration… ce qui n’a pas pu être le cas avec un DPE erroné.

Les recours de l’acheteur en cas de DPE erroné

Pour que le diagnostic de performance énergétique soit opposable, vous devez démontrer la réalité de la différence entre les informations comprises dans le document qui vous a été remis et la consommation effective du logement que vous avez acheté. Cela suppose de faire intervenir, à vos frais, un diagnostiqueur certifié qui réalisera une contre-analyse du bien concerné, et vous remettra un DPE révisé.

Une fois cette démonstration faite, vous devez déposer un recours auprès du tribunal dont dépend le logement. Le juge peut décider d’une sanction à l’égard du propriétaire :

• Le versement d’une indemnisation, au prétexte que l’acquéreur aurait pu acheter le bien à des conditions plus avantageuses, ou qu’il aurait pu renoncer à son achat s’il avait eu connaissance du problème énergétique en amont de la signature.
• Le financement des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement et atteindre la classe inscrite dans le DPE erroné (ou le remboursement des travaux si vous les avez effectués entre-temps).
• L’application d’une amende pouvant aller jusqu’à 1 500 € en cas de DPE erroné.

À charge au vendeur, par la suite, de chercher querelle au diagnostiqueur : la responsabilité de chacun est engagée à proportion de la faute commise. Mais, de votre côté, vous pourrez du moins compenser l’erreur et remettre votre projet locatif sur les bons rails… Avec l’aide d’une nourrice immobilière, pourquoi pas !

Un DPE erroné n’est pas un souci mineur : ce qui peut ressembler à une petite erreur est susceptible d’avoir des conséquences sérieuses sur votre projet locatif, avec un risque réel d’interdiction de louer si le logement est considéré comme énergivore. Il est donc indispensable de faire attention aux moindres détails concernant le diagnostic de performance énergétique, et de demander conseil à des professionnels de l’immobilier pour vous accompagner dans tous les aspects de votre projet locatif.