Vous envisagez de mettre un bien immobilier en location – ou vous le faites déjà ? Vous devez savoir qu’un propriétaire bailleur n’a pas tous les droits : il a aussi un certain nombre d’obligations à respecter. À ce titre, il est limité dans ses actions au regard de son locataire pendant toute la durée du bail. Voici 6 choses qui sont interdites au propriétaire vis-à-vis de l’occupant de son logement.
1. Vous ne pouvez pas réserver le logement pour un locataire en contrepartie du versement d’une somme d’argent
Au moment des visites, les candidats se bousculent pour voir votre logement. La concurrence est rude. Alors que vous avez porté votre dévolu sur un locataire, vous décidez de profiter de la situation et de lui proposer de lui réserver l’appartement en contrepartie du versement d’une petite somme d’argent – un acompte, en quelque sorte. Cela permet au locataire de sécuriser sa place, et à vous, propriétaire bailleur, d’avoir des garanties que le candidat se présentera bien pour la signature du bail… Mais une telle pratique est absolument interdite ! Le seul versement qui peut avoir lieu concerne le paiement du premier mois du loyer et la mise en place du dépôt de garantie.
2. Vous ne pouvez pas imposer un mode de règlement pour le loyer
L’obligation du locataire en matière de loyer se résume à cela : il doit verser le montant prévu (plus les charges) à la date inscrite dans le contrat de location. Mais en aucun cas le propriétaire bailleur ne peut imposer un mode de règlement. Vous pouvez préférer que votre locataire vous verse le loyer sous forme de chèque ou de virement, mais ce n’est pas à vous d’en décider : votre locataire est libre d’opter pour la solution qui lui convient. Tout ce que vous pouvez faire, c’est lui suggérer un moyen de paiement… et lui demander s’il est d’accord !
3. Vous ne pouvez pas imposer des règles de vie à votre locataire, même en tant que propriétaire bailleur
C’est précisé dans votre annonce de location : pas de fumeur et pas de fêtes dans le logement ! D’ailleurs, vous avez décidé d’inscrire ces règles dans le bail. Sauf que c’est interdit : un propriétaire ne peut pas imposer des règles de vie à ses locataires. Rien ne vous empêche d’écrire noir sur blanc qu’il est interdit de fumer à l’intérieur, d’avoir des animaux domestiques, ou de prendre des douches de plus de 20 minutes – mais toute clause de ce type sera réputée non écrite, c’est-à-dire qu’elle ne sera pas recevable devant un tribunal. Tout ce que vous pouvez faire, c’est réclamer réparation pour les éventuelles conséquences du rythme de vie de votre locataire : si la fumée de ses cigarettes a fini par jaunir les peintures, il devra prendre à sa charge leur réfection.
Notez qu’un propriétaire bailleur ne peut pas non plus empêcher son locataire d’héberger des proches de façon temporaire – sauf si tout ce petit monde occasionne des troubles du voisinage.
4. Vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire
Mince, vous avez oublié de dire au locataire de fermer les volets en cas de longue absence, et voilà que celui-ci est déjà parti pour son tour d’Europe en rollers ! Mais comme vous avez conservé un double des clés, la solution est à portée de main : vous allez fermer les volets vous-même et en parler à votre locataire quand il sera de retour. Eh non ! La règle est simple : le propriétaire bailleur a interdiction formelle de pénétrer dans la résidence principale de son locataire sans l’accord de ce dernier. Vous devez le contacter et obtenir son autorisation écrite avant d’aller fermer les volets. Sinon, c’est une violation de domicile… et cela vous expose à un dépôt de plainte !
Au passage, pas question non plus d’organiser des visites si le locataire n’est pas d’accord… Et ce, même si ce dernier est censé faciliter la tâche de son propriétaire bailleur dans l’optique de la relocation du logement.
5. Vous ne pouvez pas demander au locataire qui quitte le logement de payer un loyer intégral s’il ne reste pas tout le mois
Votre locataire a donné son préavis. Parce que vous n’avez pas encore trouvé de remplaçant, ou parce que le prochain bail ne prendra effet que bien après le départ de l’occupant actuel, vous aimeriez tout de même bénéficier d’un loyer complet ; alors, vous demandez à votre locataire sur le départ de bien vouloir s’acquitter d’un mois entier, quand bien même il quitterait le logement en milieu de mois. Or, c’est là un abus de votre position de propriétaire bailleur : en aucun cas le loyer mensuel n’est dû dans son intégralité lorsque le locataire quitte les lieux en cours de mois. Le montant à verser est calculé au prorata du nombre de jours qu’il a effectivement passé dans le logement pendant le mois en question. Par exemple, s’il part le 15 janvier et que le montant du loyer est de 500 € : 500/31 x 15 = 242 €.
6. Vous ne pouvez pas retenir des sommes à l’envi sur le dépôt de garantie
Lors de l’état des lieux de sortie, vous constatez que le logement n’est pas en très bon état : le papier peint de la chambre se détache, la machine à laver fonctionne une fois sur deux, et des griffures mystérieuses sont apparues sur le mur du salon (et le chat fait semblant de rien). Heureusement, le dépôt de garantie versé en début de location est fait pour ça ! Mais attention : toute ponction faite à cette somme doit être dûment motivée par la présentation d’une facture ou d’un devis, et être justifiée au regard des règles qui président à la distribution des réparations/travaux entre le propriétaire et le locataire. Par exemple, si la machine à laver a fait l’objet d’un usage normal durant le bail et qu’elle a déjà 10 ans, c’est sans doute qu’elle est arrivée en fin de vie et que le locataire n’est pas fautif (et que vous devez la remplacer à vos frais).
Dans le même ordre d’idée, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de restituer le dépôt de garantie au maximum dans les deux mois qui suivent le départ du locataire (un mois seulement si le logement a été rendu en bon état, donc conforme à ce qu’indique l’état des lieux d’entrée). Seule exception : en cas de régularisation de charges, il peut retenir jusqu’à 20 % de la somme dans l’attente du décompte remis par la copropriété pour l’année en cours.
En tant que propriétaire bailleur, vous devez veiller à ce que les droits de votre locataire soient bien respectés. Il est important de savoir quelles sont les limites à ne pas franchir pendant la durée du bail : cela permet de garantir une location sereine et de bonnes relations avec l’occupant des lieux.
