En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter de nombreuses obligations au regard de l’état du logement que vous proposez à la location – notamment pour faire en sorte qu’il soit décent. Vous êtes donc amené(e) à réaliser régulièrement des travaux d’amélioration, de remise aux normes, de rénovation, de confort, etc. Comme vous le savez sans doute, certains de ces travaux sont déductibles des revenus fonciers, ce qui signifie que vous avez la possibilité de déduire de vos impôts tout ou partie des dépenses consenties. Comment fonctionne ce dispositif fiscal ? Quels travaux peuvent faire l’objet d’une déduction ? On vous dit tout !
Les conditions à respecter pour bénéficier de la déduction d’impôt sur les travaux
Vous avez effectué des travaux dans le logement que vous louez, ou vous envisagez de le faire ? Pour que ces travaux soient déductibles des revenus fonciers, il est indispensable de respecter quatre conditions :
- Les travaux sont déductibles uniquement des revenus fonciers, ce qui signifie que le logement doit être loué nu (dans le cadre d’un bien meublé, les revenus locatifs sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux).
- En tant que bailleur, vous devez être assujetti(e) au régime réel, et non au régime micro-foncier (dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % censé couvrir vos charges).
- Le coût des travaux doit être pris en charge par vos soins. En somme, ce dispositif ne concerne pas les charges répercutées sur le locataire, ni les sommes engagées par ce dernier (si, par exemple, il a réalisé lui-même des travaux).
- Les travaux réalisés doivent être déductibles, au regard de ce que prévoit l’administration fiscale : il s’agit de travaux d’amélioration ou de réparation/d’entretien.
Justement, nous allons voir tout de suite, dans le détail, quels travaux sont déductibles des revenus fonciers.
Travaux déductibles des revenus fonciers : quels travaux pour diminuer votre assiette imposable ?
Afin de distinguer les travaux déductibles des revenus fonciers des autres types de travaux, l’administration fiscale les sépare en trois grandes familles : réparation/entretien, amélioration, et construction/agrandissement. Celle-ci part également d’une règle simple : a priori, ne sont pas déductibles des impôts les travaux qui se traduisent par une hausse de la valeur du bien. Néanmoins, la réalité est souvent plus complexe, et c’est pourquoi la jurisprudence permet régulièrement de trancher.
Voici les règles conventionnelles à connaître concernant les travaux déductibles des revenus fonciers (tirées du site des impôts).
Les travaux d’entretien ou de réparation
Ces travaux visent à maintenir un immeuble en bon état, ou bien à le remettre en état, afin de garantir (aux occupants) un usage normal et conforme à sa destination, sans pour autant apporter de modifications à la consistance, à l’agencement ou à l’équipement de base. Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers de façon conventionnelle (c’est-à-dire dans la plupart des cas de figure). Cela inclut :
- le ravalement de la façade,
- la réfection d’une installation existante,
- le remplacement d’un équipement ou d’un élément de canalisation,
- la remise en état de la toiture,
- etc.
Attention : cela ne concerne pas les réparations locatives, c’est-à-dire les travaux réalisés par le locataire. Sauf lorsque ces travaux sont rendus nécessaires par la vétusté du bien ou par un cas de force majeure, ou s’ils sont effectués avant la mise en location.
Les travaux d’amélioration
Ces travaux visent à ajouter au logement des éléments ou des équipements nouveaux de confort, sans modifier la structure du bien immobilier. Ce sont des travaux déductibles des revenus fonciers lorsqu’il s’agit d’un bien résidentiel, mais pas d’un local professionnel ou commercial (sauf exception). Ils incluent :
- l’installation d’un système de chauffage central,
- la rénovation d’une pièce humide (salle de bains ou cuisine),
- les améliorations des performances énergétiques,
- l’installation d’un ascenseur,
- etc.
Les travaux de construction ou d’agrandissement
Ces travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers, dans aucun cas de figure. Ils visent à apporter des modifications substantielles au gros œuvre de l’immeuble et/ou à augmenter la superficie du logement : démolition à des fins de reconstruction, surélévation, transformation de dépendances en pièces supplémentaires, etc. Il existe une exception concernant les propriétés rurales.
Néanmoins, des dispositifs spécifiques permettent de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie de gros travaux de rénovation ou de réhabilitation : c’est le cas du Denormandie (mécanisme d’achat d’un bien ancien à rénover pour le mettre en location) et du Malraux (investissement dans un immeuble installé dans une zone sauvegardée avec gros travaux à effectuer, à des fins de mise en location).
En conclusion, il est bon de savoir quels travaux sont déductibles des revenus fonciers avant de se lancer dans un chantier. Cette connaissance préalable peut influencer vos décisions, et vous pousser par exemple à réaliser certains travaux que vous n’aviez pas prévus tout en sachant qu’ils vous permettront de baisser votre assiette imposable. Pourquoi ne pas en discuter avec un agent immobilier spécialisé dans la location ?
