Les durées des baux locatifs sont fixées par la loi : trois ans pour une location nue, un an pour une location meublée. Dans les deux cas, la reconduction est tacite par défaut, c’est-à-dire que le renouvellement a lieu sans intervention des parties. Mais que se passe-t-il lorsque le propriétaire souhaite échapper à ces durées contraignantes, et établir un bail locatif de moins de trois ans pour une location nue ? Est-ce possible ?
Peut-on louer un logement vide pour moins de trois ans ?
La durée d’un bail locatif pour un logement vide est inscrite dans la loi, et donc immuable : trois ans. Si le contrat porte une durée différente, celle-ci est réputée non inscrite. Il existe une seule exception : la prévision d’un événement futur précis qui justifierait la reprise du logement par son propriétaire, pour des raisons professionnelles ou familiales.
Comment réduire la durée du bail locatif pour un logement vide ?
La durée du bail locatif en logement vide, qui est de trois ans, est immuable. Rien n’empêche le propriétaire et le locataire de se mettre d’accord sur une durée inférieure et de l’inscrire dans le contrat ; mais le locataire est en droit de changer d’avis et de rester dans le logement jusqu’à la fin de la durée légale.
Il n’y a que deux solutions pour écourter la durée d’un bail locatif : mentionner dans le contrat un événement futur précis, ou troquer la location nue contre une location meublée.
L’exception : un « événement précis » en vue
La seule exception à cette règle immuable des trois ans pour un bail locatif vide est prévue par l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an ».
L’événement en question doit être justifié et avoir une date de réalisation connue. Il peut s’agir, par exemple, d’un départ à la retraite, ou du retour d’un enfant de l’étranger. L’événement et sa date de réalisation doivent être indiqués dans le bail locatif et faire l’objet d’un rappel au moins deux mois avant l’échéance du contrat par courrier avec accusé de réception.
Dans ce cas de figure, et seulement dans celui-ci, la durée du bail de location vide peut être inférieure à trois ans, à condition qu’elle soit supérieure à un an.
Attention : les événements hypothétiques ne sont pas admis. « Il est possible que… » ou « Au cas où… », ça ne fonctionne pas.
Le fait est que cette solution est rarement applicable en pratique, et peu utilisée par les propriétaires. Dans la grande majorité des cas, il faut attendre l’échéance du contrat et donner congé en respectant la procédure rappelée dans cet article.
L’alternative : louer le logement en meublé
L’autre solution consiste à changer de bail locatif et à proposer un logement meublé plutôt que vide. Dans ce cas, la durée du contrat est fixée à un an au lieu de trois, avec la possibilité de donner congé à chaque date anniversaire. Cette solution offre au propriétaire plus de souplesse – mais elle suppose de meubler le logement comme il se doit.
Un bail meublé peut faire l’objet d’une durée de location plus courte encore : neuf mois pour un contrat étudiant, entre un et dix mois pour un bail mobilité.
Les autres cas de figure
Il existe d’autres cas de figure dans lesquels la durée du bail locatif échappe à la loi de 1989 et peut être fixée librement :
- Si le logement est loué comme résidence secondaire ;
- S’il est loué comme logement de fonction.
La durée légale d’un bail locatif pour un logement vide est de trois mois. Il n’y a qu’une seule exception : mentionner un événement précis (et recevable), avec sa date exacte, dans le contrat locatif. Reste la possibilité de louer le logement en meublé et de réduire la durée à douze mois ou moins, en fonction du type de bail signé.
