Un locataire qui quitte son logement sans prévenir son propriétaire ? On parle d’un « départ à la cloche de bois ». C’est une situation compliquée pour le bailleur, qui doit suivre une procédure complexe pour reprendre possession de son bien et faire résilier le bail par un juge. Heureusement, la loi permet de faire valoir ses droits.
Que faire en cas d’abandon du logement par le locataire ?
Il peut arriver qu’un locataire quitte brusquement, et sans prévenir, le logement qu’il occupe. Afin de reprendre possession de son bien, le propriétaire bailleur doit respecter une procédure bien encadrée : mettre en demeure le locataire de prouver qu’il occupe encore l’habitation, faire constater l’abandon par un huissier, et demander la résiliation du bail.
Quelle différence avec un départ « classique » ?
Lorsqu’un locataire prévoit de quitter son logement, il doit suivre une procédure bien définie consistant à donner congé et à respecter un délai de préavis (un ou trois mois selon les circonstances). Il peut arriver que ce délai soit écourté, voire simplement supprimé, s’il est prouvé que le propriétaire a manqué à ses obligations – par exemple, s’il refuse d’effectuer les travaux visant à rendre le logement décent. Toutefois, même dans ce cas de figure, le départ du locataire est l’aboutissement d’une procédure marquée par des échanges de courriers entre les deux parties : il n’y a donc pas de surprise pour le propriétaire.
On parle de « départ à la cloche de bois » lorsque le locataire quitte le logement du jour au lendemain, sans respecter son préavis, et sans prévenir son propriétaire. C’est une situation toute différente pour ce dernier.
Quelles sont les conséquences d’un départ brusque et imprévu du locataire ?
Première conséquence : le propriétaire n’est pas mis au courant de ce départ impromptu. Il le découvre généralement lorsque le loyer suivant n’arrive pas, ou lorsque le locataire ne répond plus aux sollicitations. Il peut donc se passer plus d’un mois entre le départ et la prise de conscience, par le bailleur, que son locataire a mis les voiles.
Deuxième conséquence : le propriétaire ne peut pas reprendre immédiatement possession de son bien, ni résilier le bail. Il doit d’abord écarter la possibilité d’une absence temporaire, puis démontrer qu’il s’agit bien d’un départ définitif (les loyers ne sont plus versés, des témoins ont vu le locataire déménager, les contrats de fourniture d’énergie ont été résiliés, etc.).
Troisième conséquence : tout le temps de la procédure pour faire reconnaître l’abandon du logement, les loyers ne sont plus versés. Il faut donc, en parallèle, démarrer un processus de recouvrement ou contacter le garant (voir, à ce sujet, notre article sur les impayés de loyer).
Quelle est la procédure à suivre pour reprendre possession du logement ?
Les départs brusques restent exceptionnels, mais ils peuvent grandement compliquer la vie des propriétaires. Heureusement, la loi du 22 décembre 2010 prévoit une procédure simplifiée pour reprendre possession du logement sans passer par une expulsion conventionnelle. Voici comment elle se déroule :
- Le bailleur doit user de tous les moyens à sa disposition pour démontrer l’abandon du logement, à commencer par tenter de rentrer en contact avec le locataire (courriers, appels téléphoniques, etc.). Le cas échéant, il peut joindre le garant pour tâcher d’obtenir une explication. Sans nouvelles de l’un ou de l’autre, l’abandon est avéré.
- Le bailleur peut faire constater l’abandon du logement par un huissier. Celui-ci commence par mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe toujours l’habitation. En l’absence de réponse, il est en droit de pénétrer dans le logement en présence d’un membre du conseil municipal, d’un représentant des forces de l’ordre, ou de deux témoins majeurs n’ayant aucun lien avec le propriétaire. Attention : il est exclu, pour le bailleur, de pénétrer lui-même dans le logement – il s’agirait d’une violation de domicile, l’abandon n’étant pas encore constaté.
- Le bailleur peut demander la résiliation du bail en saisissant un juge d’instance, sur la base du procès-verbal établi par l’huissier. S’il estime la décision fondée, le juge ordonne la résiliation du contrat locatif. Sauf contestation, le propriétaire est alors en droit de reprendre possession de son logement – y compris si le locataire n’a pas récupéré ses effets personnels dans les délais convenus (un mois après la signification de la décision du juge). Si ce n’est pas le cas, il reste au propriétaire la possibilité de lancer une procédure d’expulsion classique.
Un départ « à la cloche de bois » pose un réel problème au propriétaire bailleur, qui doit engager une procédure pour résilier le bail et reprendre possession de son bien. Heureusement, la loi prévoit une procédure simplifiée par rapport à une expulsion classique.
