Votre locataire a donné son congé et s’apprête à quitter les lieux. Forcément, vous espérez pouvoir trouver son successeur dans les meilleurs délais et relouer le logement aussi vite que possible après son départ – voire même le vendre. Mais voilà : l’occupant refuse obstinément de vous laisser entrer dans les lieux pour organiser des visites, même lorsqu’il est présent. Quels sont vos recours ?
Que faire si mon locataire refuse de faire visiter le logement ?
Si votre locataire refuse de vous laisser organiser des visites en vue de relouer (ou de vendre) le logement, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de respecter ses obligations. Néanmoins, il peut s’obstiner à garder sa porte fermée. Dans ce cas, la meilleure solution reste de lui démontrer que ces visites sont dans l’intérêt des deux parties.
Organisation des visites : que dit la loi ?
Cette question est régulièrement source d’erreurs. D’aucuns prétendent que la loi prévoit le droit de visite. Or, ce n’est pas aussi simple. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 fait bien référence à ce droit, mais en disposant que le bail locatif peut intégrer une clause délimitant l’exercice de ce droit, hors jours fériés et pendant moins de deux heures les jours ouvrables. Ce qui veut dire que le contrat peut mentionner une telle clause, mais que la loi ne l’impose absolument pas au locataire, dont le droit de jouissance paisible du logement est prévu par l’article 1719 du Code civil. La loi laisse toute liberté aux deux parties pour se mettre d’accord sur un processus encadré dans l’optique d’organiser des visites.
Pour résumer : la loi prévoit qu’un bailleur peut faire visiter son logement en vue de le relouer ou de le vendre, dès lors que l’occupant a donné son préavis ou que le propriétaire lui-même lui a donné congé. Mais, dans les faits, le locataire n’a pas vraiment d’obligation en ce sens.
Que faire en cas de refus ?
Alors, que pouvez-vous faire si votre locataire refuse obstinément d’obtempérer ?
À vrai dire, les propriétaires bailleurs ne croulent pas sous les options. Oubliez l’idée de poursuites judiciaires : la procédure est complexe, coûteuse, et surtout très longue – ce qui veut dire que le locataire aura quitté les lieux bien avant qu’un jugement soit rendu. Vous pouvez toujours lancer la procédure et demander des dommages et intérêts au titre du préjudice subi, mais cela n’aura rien changé au problème initial – sans certitude que votre demande aboutisse.
Oubliez également l’idée de pénétrer dans le logement sans l’avis de votre locataire lorsque vous le savez absent : il s’agit d’une violation de domicile pouvant donner lieu à un dépôt de plainte, avec de belles sanctions à la clé (jusqu’à 15 000 € d’amende et un an d’emprisonnement).
La seule chose à faire est d’engager la discussion avec votre occupant à propos du droit de visite – que ledit droit soit inscrit ou non dans le bail – afin de trouver un accord concernant les dates et les heures des visites. Parce que l’empiétement sur l’emploi du temps du locataire est un argument fréquemment mis en avant, vous pouvez proposer à votre occupant d’organiser des visites en son absence. Dans ce but, il doit vous remettre une autorisation écrite, ainsi qu’un jeu de clés si vous n’en avez pas déjà un (voir ici).
Si le locataire fait la sourde oreille, vous pouvez lui adresser un courrier recommandé (avec accusé de réception) pour lui rappeler ses obligations. C’est une étape incontournable dans le cadre d’une éventuelle procédure judiciaire.
Néanmoins, la meilleure solution reste de discuter et de tâcher de convaincre votre locataire, et, dans ce but, de mettre en avant des arguments qui feront mouche. Vous pouvez, par exemple, lui rappeler qu’il est dans l’obligation de verser le loyer jusqu’à l’échéance de son préavis, même s’il a déjà quitté le logement à cette date… sauf si vous avez trouvé un remplaçant (ou un acheteur) dans l’intervalle. En vous laissant organiser des visites, il joue ainsi dans son propre intérêt.
La loi n’oblige pas vraiment un locataire à consentir aux demandes de son propriétaire d’organiser des visites pour relouer ou vendre le logement. L’idéal est donc de trouver un accord avec l’occupant en lui présentant les avantages qu’il pourra en retirer.
