En raison des revenus considérables qu’il est possible d’en tirer, la sous-location sur Airbnb (comme sur d’autres plateformes de location saisonnière) est tentante. C’est d’ailleurs une pratique courante, notamment dans les grandes agglomérations. Mais est-ce légal ? Votre locataire est-il en droit de proposer le logement à des gens de passage sans votre autorisation ? Quels sont vos recours si vous constatez une infraction ?
Mon locataire peut-il sous-louer sur Airbnb sans mon autorisation ?
Non, un locataire n’a pas le droit de pratiquer la sous-location sur Airbnb (ou ailleurs) sans l’autorisation écrite de son propriétaire. Ce dernier peut s’appuyer sur cette pratique illégale pour demander la résiliation du bail et exiger la restitution des sommes perçues par le locataire. Dans certains cas, il peut aussi être indemnisé par la plateforme de réservation.
Sous-location saisonnière : quelles sont les obligations du locataire ?
On parle de sous-location lorsque l’occupant, signataire d’un bail, met le logement à la disposition d’une ou de plusieurs personnes en échange d’une contrepartie financière.
Or, cette pratique est illégale dès lors que le locataire ne dispose pas d’un accord écrit de son propriétaire, comme énoncé dans l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Il existe toutefois une exception : les baux meublés signés avant le 27 mars 2014, sauf si l’interdiction de sous-louer fait l’objet d’une clause explicite dans le contrat locatif.
En pratique, la plupart des baux d’habitation prévoient une clause qui interdit expressément la sous-location non autorisée par le propriétaire, sous peine de conduire à la résiliation. Cette clause précise par ailleurs que le locataire ne peut en aucun cas tirer de la sous-location (sur Airbnb ou sur d’autres plateformes) des revenus qui excèdent le loyer mensuel versé au propriétaire.
De plus, même dûment autorisé à sous-louer, le locataire doit respecter les obligations qui lui incombent vis-à-vis de la commune où est situé le logement. En ce sens, il est soumis aux mêmes exigences qu’un propriétaire souhaitant pratiquer la location saisonnière. Un exemple concret avec la ville de Paris sur ce lien.
Quels recours pour le propriétaire en cas de sous-location sur Airbnb illégale ?
S’il constate une situation de sous-location sur Airbnb non autorisée, le propriétaire bailleur peut demander la résiliation du bail (et, le cas échéant, entamer une procédure d’expulsion du locataire fautif), et exiger la restitution des sommes indûment perçues au titre de la mise en sous-location.
La résiliation du bail
La résiliation d’un bail locatif au motif d’une situation de sous-location n’est possible que si le propriétaire est en mesure de constituer un dossier de preuves solides à l’encontre de son locataire. Cela, afin de faire constater l’infraction par le tribunal d’instance le plus proche des lieux.
L’idéal est de s’adjoindre l’aide d’un avocat pour connaître les pièces susceptibles d’être recevables, ou de faire établir un constat par un huissier au regard de l’annonce de location publiée sur la plateforme Airbnb (ou toute autre plateforme du même type). Si le logement a déjà été loué à plusieurs reprises par ce biais, il ne sera pas difficile de trouver la date de parution de l’annonce et de collecter les commentaires laissés par les locataires de passage. Vous pouvez également réunir les témoignages des voisins.
La plupart des dossiers débouchent sur l’expulsion du locataire.
La restitution des loyers perçus illégalement
Sur la base de ce dossier, le propriétaire est en droit d’exiger la restitution des sommes perçues illégalement par son locataire. Pour cela, il faut demander à la plateforme de communiquer les décomptes issus des locations successives.
À Paris, en 2018, une locataire a ainsi été condamnée à rembourser la totalité des loyers perçus grâce à la sous-location saisonnière pendant sept ans, soit 46 000 euros. Elle a également été contrainte de quitter le logement.
Une action à l’encontre de la plateforme Airbnb
Dans certains cas, le propriétaire peut aller jusqu’à demander une indemnité à la plateforme de réservation. En 2018, un tribunal de grande instance a condamné Airbnb à verser une indemnité au propriétaire d’un logement au prétexte que la plateforme n’avait pas vérifié le droit du locataire à sous-louer le bien, et qu’elle avait refusé de supprimer l’annonce comme le propriétaire l’avait demandé. Ce jugement pourrait faire jurisprudence.
Comment se prémunir contre les risques de sous-location illégale ?
La pratique de la sous-location sur Airbnb est plus courante qu’on ne le croit. Si vous êtes propriétaire d’un logement en location situé dans une ville touristique ou à fort potentiel au regard de la location saisonnière, vous avez tout intérêt à prendre vos précautions.
- Vérifiez régulièrement sur Airbnb et consorts pour vous assurer que le logement n’est pas proposé à la location.
- Assurez-vous que le bail locatif prévoit une clause d’interdiction de sous-louer sous peine de résiliation, surtout s’il s’agit d’un bail meublé signé avant le 27 mars 2014.
- En cas de doute, n’hésitez pas à rappeler ses obligations à votre locataire par courrier recommandé avec AR: si infraction il y a, vous pourriez faire cesser cette pratique avant que la situation ne dégénère.
La sous-location sur Airbnb est une pratique courante, mais elle est tout aussi illégale que la sous-location « classique » dès lors que le locataire n’a pas obtenu l’autorisation écrite de son propriétaire. En cas d’infraction, le bailleur peut demander la résiliation du contrat locatif et exiger la restitution des sommes perçues illégalement.
