Un bien locatif est avant tout un placement : il est donc naturel de vouloir en tirer un revenu régulier, au moins égal aux sommes engagées pour son acquisition et sa gestion. Or vous le savez : un bailleur est confronté à de nombreux risques une fois sa propriété proposée à la location. Les mieux connus restent les impayés, mais ils sont loin d’être les seuls : troubles du voisinage, défaut d’assurance, sous-location, dégradation du logement… La liste est (malheureusement) longue. Alors, comment garantir la viabilité de votre investissement locatif ? En d’autres termes : comment louer sans risque ? On vous livre les clés pour sécuriser votre location.
Choisissez votre locataire avec le plus grand soin
C’est sans doute une évidence, mais tout commence avec le choix de la personne (ou des personnes) qui va(vont) occuper votre logement. Le « bon » locataire, en effet, est celui qui vous posera le moins de problèmes tout en respectant ses obligations : paiement du loyer et des charges, entretien du logement, conformité avec la loi au moment de quitter le logement, etc.
Puisqu’il est impossible de prédire l’avenir, louer sans risque suppose de jouer la carte de la sécurité. Cette sécurité prend la forme d’un dossier de location – condition sine qua non pour bien choisir son locataire. Pour chaque candidat, assurez-vous que les pièces justificatives nécessaires sont présentes et consultez-les avec soin. Posez-vous les bonnes questions : ses revenus couvrent-ils largement le loyer et les charges ? Sa situation professionnelle est-elle stable ? Quid du garant ?
Ces vérifications ne garantissent pas le bon comportement de votre locataire, mais elles contribuent à désigner les personnes les plus susceptibles de remplir leur part du contrat.
Exigez des garanties locatives
Afin de sécuriser votre location, vous êtes en droit d’exiger de vos locataires qu’ils présentent des garanties. La plus courante est la caution locative : une personne (physique ou morale) engage sa responsabilité pour le compte du locataire, jusqu’à prendre à sa charge les éventuels impayés de loyer. C’est là une sécurité essentielle pour un bailleur et une excellente manière de louer sans risque (ou, du moins, en limitant les risques). Toutefois, mieux vaut opter pour un garant personne physique, plus sûr : les cautions institutionnelles (dispositif Visale et autres) sont complexes à mettre en œuvre et peu avantageuses pour les bailleurs.
L’autre levier de sécurité indispensable, c’est le dépôt de garantie : une somme versée par le locataire lors de la signature du bail, égale à 1 ou 2 mois de loyer hors charges (respectivement pour une location vide et pour une location meublée), que le propriétaire met de côté jusqu’à la fin du contrat locatif. En cas de dégradations constatées dans le logement, ou d’arriérés de paiement du loyer, vous pourrez puiser dans cette cagnotte pour vous rembourser – mais seulement après le départ du locataire. Là encore, c’est une protection très commune à demander absolument.
Rédigez un bail locatif à l’écrit et intégrez toutes les mentions indispensables
Le bail locatif est un contrat bilatéral qui engage le propriétaire bailleur et son (ou ses) locataire(s). S’il est permis de l’établir à l’oral, en bonne entente entre les parties, il est fortement recommandé de le mettre par écrit et de le signer, car ce document constitue une preuve que les modalités de la location ont bien été fixées et acceptées par les signataires. Sa version écrite seule a une valeur juridique et pourra être mise en avant en cas de litige. Impossible de louer sans risque si ce document n’existe pas.
En effet, le contrat locatif apporte toutes les précisions nécessaires au bon déroulement de la location : identités des parties, montant du loyer et des charges, date d’entrée dans les lieux, type de bail (nu, meublé, mobilité, étudiant…), droits et obligations, etc. En cas de problème avec votre locataire, vous pourrez vous référer à ce contrat pour exiger qu’il se conforme à ses obligations.
À ce titre, n’oubliez pas d’intégrer au bail une clause résolutoire : sa mise en œuvre, dans des cas particuliers, vous permet de demander la résiliation du contrat locatif sans attendre une décision du tribunal. Cette précaution ne limite pas les risques, mais elle contribue à faciliter la procédure de rupture du bail – si jamais vous devez en arriver là.
Réalisez un état des lieux rigoureux
L’état des lieux est une étape de la mise en location que les bailleurs négligent parfois, mais qui a toute son importance pour louer sans risque. Cette procédure consiste à faire le point, avec le locataire, sur l’état du logement avant son entrée officielle dans les lieux (entérinée par la date de début du bail). Cela, à titre de comparaison : au moment du départ du locataire, il sera ainsi plus facile de confronter la réalité du logement aux indications portées dans le document le jour de l’entrée, et de distinguer les responsabilités en fonction des obligations de chacun au regard de l’entretien.
Cela suppose d’être aussi précis que possible lors de l’état des lieux. Il s’agit de noter avec soin l’état de tous les éléments du logement : murs, plafonds, sols, équipements, installations, portes, fenêtres, prises électriques, mobilier, équipements d’électroménager, etc. Et pas seulement en cochant des cases, mais aussi en apportant des précisions manuscrites, du type « plancher du séjour en excellent état sauf des rayures sur environ 20 cm de long et 5 cm de large près de la fenêtre sud ». Il sera ainsi plus aisé de comparer en fin de bail, de pointer du doigt les responsabilités, et de valider l’utilisation du dépôt de garantie pour couvrir les dépenses nécessaires aux réparations.
Demandez une attestation d’assurance (tous les ans)
Votre locataire a une obligation d’assurance : il doit souscrire une couverture contre les risques locatifs et vous remettre une attestation lors de la signature du bail. Cette protection est incontournable pour louer sans risque, puisqu’elle vous protège contre les dommages causés au logement par certains sinistres (incendie, explosion, dégât des eaux) et vous garantit une indemnisation dans ces cas de figure. Pour plus de sécurité, rien ne vous empêche de souscrire en complément une assurance habitation pour propriétaire non occupant.
Attention, toutefois : une attestation en début de bail ne suffit pas. Votre locataire doit être en mesure de vous remettre une attestation annuelle en guise de preuve qu’il est à jour de ses cotisations. Il serait trop simple, en effet, de souscrire une assurance pour un an et de ne plus payer ! N’oubliez pas de demander ce document chaque année à la date anniversaire du bail. Et si vous constatez un défaut d’assurance, n’attendez pas : souscrivez vous-même un contrat pour le compte de votre locataire, dont vous pourrez répercuter le coût sur le loyer.
Par ailleurs, pensez aux autres assurances dont vous pourriez avoir besoin pour louer sans risque : contre les impayés de loyer, contre les dégradations, contre la vacance locative, etc.
Déléguez votre gestion afin de louer sans risque
Enfin, le meilleur moyen de sécuriser votre location est encore de déléguer la gestion de votre bien immobilier à des professionnels. Voici pourquoi :
- C’est une manière de louer sans risque, l’agence de gestion étant responsable de votre logement et du bon déroulement de votre location. Elle dispose également de ses propres assurances contre les impayés et les dégradations.
- C’est une façon de garantir vos revenus locatifs et d’assurer la viabilité de votre investissement. Vous êtes sûr(e) de toucher chaque mois le loyer dû et de couvrir vos dépenses.
- Un mandat de gestion n’est pas figé : vous êtes libre de partager les tâches avec l’agence ou de lui confier la totalité de votre projet locatif. Vous pouvez demander un accompagnement ponctuel (pour choisir le locataire, par exemple) ou sur le long terme (jusqu’à la résiliation du mandat). Les possibilités sont innombrables et les conditions très souples.
- Si vous préférez travailler avec une agence immobilière proche de votre bien locatif, mais que celle-ci ne pratique pas elle-même la gestion, il existe une alternative : passer par la mise en nourrice. Cela permet à n’importe quelle agence de déléguer l’administration des biens, et à vous, en tant que bailleur, de tisser un partenariat avec des professionnels en lesquels vous avez confiance.
Un propriétaire bailleur qui souhaite mettre toutes les chances de son côté, et donc louer sans risque, a tout intérêt à enclencher un maximum de leviers de sécurité – et ce, tout au long du bail locatif. C’est pourquoi la meilleure protection est encore celle qu’offre une agence de gestion locative : celle-ci prend en charge l’ensemble des tâches relatives à l’administration de votre bien locatif.
