Si vous êtes bailleur, ou si vous comptez le devenir, vous avez peut-être entendu parler de la clause résolutoire du bail locatif. Cette clause, dès lors qu’elle est intégrée au contrat de location, permet au propriétaire de rompre ce dernier dans des cas bien particuliers, sans avoir besoin de recourir d’emblée à la justice. Voyons dans le détail comment fonctionne cette clause, et pourquoi elle constitue une soupape de sécurité importante pour votre gestion locative.
Qu’est-ce que la clause résolutoire du bail locatif ?
Un contrat de location contient de nombreuses informations au sujet du logement, des parties intéressées, et des conditions dans lesquelles doit se dérouler l’occupation du bien. Mais il indique également les devoirs auxquels sont soumis aussi bien le propriétaire que son(ses) locataire(e)s, ainsi que les effets concrets d’éventuels manquements à ces obligations.
La clause résolutoire du bail locatif est justement une manière, pour le propriétaire bailleur, de se ménager une porte de sortie en cas de manquement de l’occupant à ses obligations. Cette clause, inscrite dans le contrat de location, lui permet de résilier ce dernier à tout instant, de façon unilatérale et en toute légalité, si le locataire manque à ses devoirs et refuse de régulariser sa situation.
En somme, la clause résolutoire du bail locatif constitue une sécurité supplémentaire. Lorsqu’elle est mise en œuvre, le contrat locatif peut être rompu très vite et sans devoir passer devant la justice. Sans elle, la révocation du bail ne peut être prononcée que par un tribunal. Néanmoins, pour fonctionner, elle doit bien être présente dans le contrat, et prévoir les cas de figure dans lesquels le bailleur peut être amené à y recourir.
Dans quelles situations peut-on recourir à la clause résolutoire ?
Les situations dans lesquelles vous pouvez recourir à la clause résolutoire du bail locatif sont prévues par la loi du 6 juillet 1989. Elles sont au nombre de quatre, et doivent être mentionnées de façon explicite dans le contrat de location (condition sine qua non pour pouvoir les activer). Ce sont :
- Les impayés de loyer (et/ou des charges locatives)
- Les troubles du voisinage causés par le locataire (et constatés par un huissier ou par la police)
- Le refus de verser le dépôt de garantie prévu dans le bail
- L’incapacité du locataire à remettre une attestation d’assurance habitation valide
Tout autre cas de figure n’est pas recevable, y compris si vous l’avez inscrit dans le bail (il est alors réputé « non écrit », c’est-à-dire qu’il reste sans effet).
Si l’une des situations évoquées ci-dessus se présente, vous ne pouvez toutefois pas activer la clause résolutoire du bail locatif tout de suite. Il faut, pour cela, suivre un processus bien spécifique qui consiste, dans l’ordre, à…
- adresser au locataire une lettre de mise en demeure avec accusé de réception l’informant de la mise en œuvre de la clause ;
- envoyer au locataire un commandement de régler sa situation (il dispose pour s’exécuter d’un délai d’1 à 2 mois) ;
- saisir la justice pour entamer la procédure d’expulsion.
Telle est la procédure à suivre pour mettre en œuvre la clause résolutoire du bail locatif, et ainsi rompre le contrat qui vous lie à votre locataire. Bien sûr, cela n’est censé arriver que dans des cas extrêmes, lorsque l’occupant refuse de régulariser sa situation et fait la sourde oreille face à vos demandes. Ainsi, les étapes du processus de résiliation du bail sont-elles successives : si le problème est réglé dès le premier contact avec l’occupant, alors inutile d’en arriver à la rupture du contrat.
Comment mettre fin à un bail locatif sans clause résolutoire ?
Vous n’avez pas intégré de clause résolutoire au bail locatif, mais vous ne souhaitez pas poursuivre le contrat avec votre locataire ? Les solutions qui s’offrent à vous sont les suivantes :
- Le plus simple, c’est d’attendre l’échéance du bail et de donner congé au locataire pour motif valable. Pour rappel, ce « motif valable » ne peut être que : la vente du logement ; le fait de vouloir récupérer ce dernier pour l’utiliser comme résidence principale ou pour y loger un ascendant ou un descendant ; un manquement aux obligations du locataire.
- Pour rompre le bail en cours de route, notamment si le locataire ne respecte pas ses obligations, vous devez obligatoirement intenter une action en justice pour demander son expulsion.
N’oubliez pas que vous pouvez à tout moment ajouter une clause résolutoire au bail locatif en rédigeant un avenant au contrat. Celui-ci doit néanmoins être signé par les parties intéressées (le propriétaire et son locataire). Il y a donc peu de chances que vous puissiez le faire si vous êtes déjà en froid avec l’occupant parce qu’il ne règle plus ses loyers !
La clause résolutoire du bail locatif est une soupape de sécurité essentielle pour les propriétaires bailleurs. Toutefois, son inscription dans le contrat de location, ainsi que sa mise en œuvre, exigent de suivre une procédure bien spécifique. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion locative pour vous assurer de rédiger votre bail locatif comme il se doit, et pour être certain(e) de respecter la procédure en cas de résiliation impromptue.
