Au cours de votre parcours de propriétaire bailleur, vous aurez peut-être l’occasion de signer un bail professionnel, ou « bail à usage professionnel » : un contrat de location qui diffère grandement du bail résidentiel. Il s’applique en effet à la mise en location d’un local destiné à accueillir une activité professionnelle libérale. Plus flexible et moins codifié que son équivalent résidentiel, le bail professionnel peut être une bonne opportunité pour un propriétaire bailleur. Voici ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Il ne vous a pas échappé qu’il existe différents types de baux. Mais cette variété s’applique également à la nature des biens immobiliers, de telle sorte qu’on distingue les baux résidentiel, commercial et professionnel.
Le bail professionnel est un contrat locatif appliqué à des locaux destinés à l’exploitation d’une activité professionnelle. Celle-ci ne peut pas être commerciale, agricole, artisanale ni industrielle. Il diffère ainsi du bail de location classique, de type résidentiel, mais aussi du bail commercial qui vise l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal.
Ce contrat est conclu entre, d’un côté, le bailleur, qui met à disposition un local à usage professionnel, et de l’autre, un locataire qui va exercer son activité dans ledit local. S’il souhaite aussi y résider, on établit alors un bail mixte (mêlant activité professionnelle et habitation).
Le cadre légal qui entoure le bail professionnel s’appuie sur plusieurs dispositions du Code civil (articles 1101 et suivants, articles 1713 et suivants) et sur la loi du 23 décembre 1986 (articles 57-A et 57-B).
À qui s’adresse le bail professionnel ?
En tant que propriétaire bailleur, vous êtes libre de signer un bail professionnel sans qu’il n’existe de prérequis à remplir, dès lors que le bien immobilier concerné répond aux besoins du locataire. Si vous proposez un studio à la location, par exemple, vous pouvez tout à fait accueillir un occupant qui y exercera son activité, quitte à consentir pour cela à quelques changements. Ce sera toutefois plus difficile pour un dentiste !
Côté locataire, le cadre légal est plus strict. En effet, le bail professionnel s’applique exclusivement aux professions qui ne relèvent ni du commerce, ni de l’artisanat, ni de l’industrie, ni de l’agriculture. De fait, ce type de contrat locatif s’adresser en priorité aux représentants des professions libérales réglementées, comme les médecins, les avocats, les notaires ou les architectes, et non réglementées, comme les consultants. Plus globalement, il concerne les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), ce qui peut être le cas d’un micro-entrepreneur par exemple.
Quelle est la durée d’un bail à usage professionnel ?
Un bail professionnel doit être fixé pour une durée minimale de 6 ans, contre 9 ans pour un bail commercial. Toutefois, comme c’est le cas pour ce dernier, cette durée peut être supérieure. Au terme fixé, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, sauf clauses spécifiques.
Quelles règles entourent le bail professionnel ?
Comme nous l’avons indiqué plus haut, le bail professionnel est plus souple que le bail résidentiel. Les obligations le concernant sont très limitées. Néanmoins, il y a certaines règles à respecter pour établir un pareil contrat :
- le bail doit indiquer l’identité des parties ;
- le local doit faire l’objet d’une description ;
- la durée du contrat doit être fixée ;
- le montant du loyer doit apparaître dans le bail, ainsi que les conditions de paiement prévues (sans que le montant en soit réglementé) ;
- le montant des charges récupérables doit aussi être affiché ;
- les obligations respectives doivent être explicitées ;
- le bail professionnel doit être établi par écrit.
Dès lors que ces règles sont respectées, le bailleur et le locataire sont libres de prévoir les clauses de leur choix. Voici quelques exemples :
- la révision annuelle du loyer (basée sur l’indice ILAT) ;
- la répartition des réparations locatives ;
- la possibilité de sous-louer les locaux ;
- la possibilité de résilier le bail de plein droit en cas de manquement à une obligation (clause résolutoire) ;
- le droit de préemption avant vente (contrairement à un bail résidentiel, ce droit n’est pas automatique).
Enfin, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de réaliser des diagnostics techniques, au nombre de trois : DPE, amiante et ERP.
Comment se finit un bail professionnel ?
La question de la fin d’un contrat locatif est toujours délicate – et importante. Dans le cadre d’un bail professionnel, il faut savoir que le propriétaire bailleur est dans l’impossibilité de résilier le bail en cours et de donner congé à son locataire, sauf en cas de manquement justifiant le recours à la clause résolutoire insérée dans le contrat. La seule façon de procéder consiste à attendre l’échéance du bail et à indiquer au locataire qu’il ne sera pas renouvelé.
Le locataire, quant à lui, est en droit de mettre fin à son bail à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois. Sachant qu’il n’y a pas de période minimale : le congé peut être donné dans les jours qui suivent la signature du bail.
Le bail professionnel est un type particulier de contrat locatif, plus souple et moins codifié que le bail résidentiel ou commercial, mais qui nécessite de bien connaître le cadre légal applicable. Si vous envisagez de louer votre bien immobilier à des professionnels, sachez qu’il est tout à fait possible de déléguer votre gestion locative à une agence !
