Vous vous apprêtez à officialiser la location de votre logement. Au moment d’établir le contrat locatif, vous vous demandez s’il est possible de se contenter d’un accord oral avec votre locataire. En somme, faut-il impérativement établir un bail locatif par écrit ? Et, au-delà de l’aspect purement légal de la question : est-ce une bonne idée de se passer de l’écrit dans ces circonstances ? On vous explique tout ça.
Faut-il impérativement établir un bail locatif par écrit ?
Selon la loi, un bail locatif doit nécessairement être établi par écrit. Mais cette même loi ne prévoyant pas de sanction, le fait d’établir verbalement un contrat d’habitation ne prête pas à conséquence sur le plan judiciaire. Cela représente néanmoins un risque important, pour le bailleur comme pour l’occupant des lieux.
Bail locatif : ce que dit la loi
La loi du 6 juillet 1989 est explicite : elle impose l’écrit pour l’établissement d’un bail d’habitation, tout en laissant aux deux parties (propriétaire et locataire) le choix de la manière. À ce titre, il est possible de rédiger et de signer un bail « sous seing privé », c’est-à-dire entre particuliers, ou de faire établir ce document par un notaire de façon à l’authentifier. Mais, dans un cas comme dans l’autre, c’est l’écrit qui doit primer. (Plus d’informations sur les textes de loi relatifs à la gestion locative dans cet article.)
Ceci étant dit, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de bail non-écrit. Cela veut dire que, légalement, un contrat locatif doit être établi par écrit, mais que, dans les faits, sa nullité ne peut pas être prononcée pour la seule raison qu’il n’existe pas physiquement.
En d’autres termes, un propriétaire et un locataire peuvent décider d’exécuter verbalement leur bail, sans conséquences juridiques, par exemple s’il existe un lien de confiance entre eux.
Un bail verbal représente un risque
Pas d’obligation d’établir un contrat d’habitation par écrit, donc. Mais aux risques et périls de chacune des parties… Car, en l’absence de bail physique, ni le propriétaire, ni le locataire ne sont en mesure de prouver les dispositions qu’ils ont prises verbalement. En cas de litige, il sera impossible de démontrer quoi que ce soit !
Prenons un exemple : le propriétaire fixe le montant des charges à 100 € par mois. Mais il s’avère, après réception des comptes annuels, que le montant cumulé sur douze mois est supérieur à ce que le locataire a versé tout au long de l’année, mettons : 1 500 € au lieu de 1 200 €. Dans l’incapacité de présenter un document écrit (et signé par le locataire) précisant le montant des charges provisionnelles, il sera impossible au propriétaire d’obtenir leur régularisation.
Autre exemple : le propriétaire souhaite donner congé à son locataire dans l’optique de mettre son logement en vente. Mais en l’absence de date d’échéance officielle, le locataire pourra contester sans mal le bien fondé de cette démarche… et empêcher son bailleur de lui donner congé dans les règles.
Les limites d’un bail non-écrit
Au-delà de la question de savoir s’il faut impérativement établir un bail locatif par écrit, il est donc nécessaire de se demander s’il est souhaitable de le faire verbalement. Et la réponse, vous l’aurez compris, est non.
En outre, un bail non-écrit s’avère très limité en matière de garanties pour le propriétaire, qui ne peut pas…
- Exiger un dépôt de garantie, le montant de ce dernier devant être indiqué noir sur blanc dans un bail ;
- Procéder à la révision annuelle du loyer, celle-ci devant faire l’objet d’une clause inscrite dans le contrat locatif ;
- Souscrire une assurance loyers impayés, les assureurs n’ayant pas l’habitude de prendre ce genre de risque ;
- Récupérer des impayés de loyer, un juge ayant peu de chances de se montrer indulgent à l’égard d’un propriétaire qui s’est affranchi de la loi au regard du bail écrit.
Néanmoins, il reste possible, en cas de litige, de faire reconnaître un bail « verbal » comme bail « écrit », et d’en faire appliquer les dispositions, si le propriétaire est en mesure de fournir suffisamment de preuves de l’occupation du logement par le locataire (virements bancaires mensuels pour le loyer et les charges, quittances, contrats établis par les fournisseurs d’énergie, témoignages des voisins, etc.).
Le fait d’établir un bail d’habitation de façon verbale ne porte pas à conséquence, même si la loi contraint théoriquement à le faire par écrit. Néanmoins, ce n’est pas une bonne idée, car la location sans bail écrit peut grandement compliquer les choses, et priver le bailleur de garde-fous essentiels. Même si le locataire est un proche ou un ami, cette pratique est donc déconseillée.
