Vous vous lancez dans la gestion locative ? Par sécurité, il est fortement conseillé de souscrire une assurance propriétaire non occupant afin de protéger à la fois votre logement et votre responsabilité en tant que bailleur. Or les tarifs d’une telle assurance sont amenés à varier grandement en fonction de plusieurs critères. À ce titre, une question légitime se pose : l’assureur fait-il une différence entre un appartement et une maison ? Faut-il s’attendre à des disparités importantes en matière de prime d’assurance ? On fait le point.
Pas de distinction entre une maison et un appartement pour l’assureur
Les circonstances peuvent vous amener à proposer, à la location, un appartement ou une maison. Par ailleurs, au moment de réaliser votre investissement, vous pouvez avoir une préférence pour l’une ou pour l’autre solution : s’il semble plus logique d’acheter un appartement pour le mettre en location, il y a plein de bonnes raisons qui peuvent vous pousser à privilégier l’acquisition d’une maison (loyer plus élevé, locataires plus stables, moins de frais d’entretien…).
Dans les deux cas, vous avez tout intérêt à assurer le logement, même si vous n’y habitez pas vous-même. L’assurance PNO (pour « propriétaire non occupant ») n’est pas obligatoire si le lot concerné ne fait pas partie d’une copropriété, mais elle reste vivement recommandée dans tous les cas de figure. Cela permet de protéger le bien en cas de sinistre, même si celui-ci est vacant ou occupé à titre gratuit, et de préserver la responsabilité du bailleur. Et bien que le locataire ait l’obligation de s’assurer lui-même, il faut savoir que la garantie des risques locatifs ne couvre pas toutes les situations, loin de là.
La bonne nouvelle, c’est qu’en matière d’assurance propriétaire non occupant, comme pour une assurance habitation classique, l’assureur ne fait pas de distinction particulière entre un appartement et une maison. Le type de bien n’entre donc pas en ligne de compte. En revanche, une différence tarifaire va nécessairement exister en fonction de la nature des garanties requises, sur la base de plusieurs autres critères.
Assurance propriétaire non occupant : un appartement peut coûter plus cher à assurer qu’une maison
De fait, votre assurance propriétaire non occupant peut vous revenir beaucoup plus cher pour un appartement que pour une maison, si l’on tient compte, pour calculer le montant de la prime, des nombreux critères utilisés par les assureurs.
À ce titre, la localisation du logement joue un rôle déterminant dans le coût d’une assurance propriétaire non occupant. Une maison de 200 m2 située dans un département rural, au milieu des champs et de la forêt, coûtera moins cher à assurer qu’un appartement de 100 m2 installé au cœur de Paris, dans une zone huppée. Tout simplement parce que ce dernier est soumis à des risques plus importants : sinistres, cambriolages, etc. Prenez le cas d’un incendie : compte tenu de la valeur du bien immobilier assuré, par exemple dans un immeuble haussmannien, le coût des réparations sera bien plus élevé pour l’appartement parisien pour que la maison rurale. La menace d’une effraction pèse aussi bien plus lourd, et c’est encore plus vrai pour un appartement au rez-de-chaussée.
Par contre, si l’on considère des biens équivalents, à savoir un appartement et une maison ayant une surface proche et situés dans la même zone géographique, il y a de fortes chances pour que la première soit plus coûteuse à assurer. Pour une raison simple : les garanties à inclure sont plus nombreuses.
Les garanties requises dans l’assurance dépendent du bien immobilier et des prestations proposées
Là encore, on peut prendre un exemple : d’un côté, un appartement de 50 m2 en centre-ville d’une agglomération, et de l’autre, une maison de 80 m2 en périphérie de cette même ville, mais proposant des prestations spécifiques – un garage, une grande terrasse avec un barbecue, et une piscine. Dans le premier cas, l’assurance propriétaire non occupant ne tient compte que de l’appartement en tant que tel ; mais dans le second cas, il est indispensable de souscrire des garanties spécifiques qui couvrent le véhicule en stationnement dans le garage, les risques de départ de feu dus à l’utilisation du barbecue, et les dangers relatifs à la piscine.
Dans le cas d’un logement loué meublé, il faut aussi prendre en considération la valeur du mobilier. Les meubles en chêne massif hérités de mamie valant bien plus cher que leurs équivalents achetés chez Ikea, ils seront aussi bien plus chers à assurer.
En somme, les facteurs permettant de calculer la prime d’assurance ont trait au lieu de résidence, à la valeur des biens qui se trouvent dans le logement, aux mesures de sécurité qui ont été prises pour le protéger des intrusions, mais aussi – il ne faut pas l’ignorer – au profil du souscripteur.
En tout état de cause, il n’existe pas de distinction fondamentale entre une maison et un appartement au moment de souscrire une assurance propriétaire non occupant. Ce qui compte, pour calculer le montant de la prime, ce sont les critères susceptibles d’influer sur le risque, à commencer par la localisation. De sorte qu’il peut tout à fait revenir moins cher d’assurer un appartement modeste en centre-ville que de couvrir une grande maison à la campagne.
