Un investissement loi Pinel permet à l’acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location du logement acquis dans le cadre du dispositif. Toutefois, pour conserver le bénéfice de l’avantage fiscal, il est indispensable de remplir un certain nombre de conditions relatives à la location.
Quelles conditions pour louer un logement en loi Pinel ?
Les conditions de location en loi Pinel concernent à la fois le type de bail (location nue utilisée à titre de résidence principale), la durée de sa mise à disposition (6, 9 ou 12 ans), le montant des loyers (plafonnés en fonction des zones) et les ressources des locataires (plafonnées en fonction des zones et du nombre d’occupants du logement).
Le type de bail
La première condition de location en loi Pinel a trait au type de bail qu’il est permis de signer : il faut obligatoirement que le logement soit proposé en location nue, c’est-à-dire sans mobilier, et qu’il soit utilisé par les locataires à titre de résidence principale. Il n’est donc pas possible de pratiquer la location meublée dans le cadre d’un investissement Pinel, au risque de perdre l’avantage fiscal accordé.
La durée de location
La deuxième condition concerne la durée de mise en location du bien immobilier acquis en loi Pinel. Trois durées sont proposées aux investisseurs en fonction de l’avantage fiscal recherché :
- 6 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat.
- 9 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat.
- 12 ans en contrepartie d’une réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat.
Notez qu’il n’est pas possible de s’engager d’emblée pour 12 ans, mais seulement pour un maximum de 9 ans avec option de prolongation. La réduction d’impôt s’applique à chaque année de location, à raison de 2 % par an (pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant les trois dernières années).
Le plafonnement des loyers
La troisième condition de location en loi Pinel est relative au montant du loyer que le propriétaire bailleur est en droit de demander. La réduction d’impôt Pinel, en effet, est assujettie au respect de plafonds qui varient en fonction de la zone géographique, quelle que soit la durée de location choisie.
À titre d’exemple, les plafonds de loyer en Pinel pour 2020 s’élèvent à :
- 17,43 €/m2 pour la zone A bis
- 12,95 €/m2 pour la zone A
- 10,44 €/m2 pour la zone B1
- 9,07 €/m2 pour la zone B2
Le plafonnement des ressources
La quatrième et dernière condition tient compte des revenus des locataires, également plafonnés. Ces plafonds réglementaires sont fixés chaque année par décret et calculés sur le revenu fiscal de référence (année n-2), en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes qui occupent le logement.
Les plafonds de ressources en loi Pinel pour 2020 sont fixés comme suit :
(Source : service-public.fr)
Les droits du bailleur et des locataires
Au-delà de ces conditions à respecter, la location en loi Pinel est régie par les mêmes obligations qui encadrent les locations conventionnelles. Le bail est signé pour une durée de 3 ans avec reconduction tacite, les locataires ont les mêmes droits et devoirs que pour tout autre type de location, et le propriétaire ne peut donner congé qu’en respectant un préavis de 6 mois et en justifiant d’un motif légitime.
La loi Pinel autorise également à louer le logement aux membres de sa famille, plus particulièrement aux parents et aux enfants. La seule condition à respecter (en plus des plafonds de ressources) étant que les locataires ne fassent pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire, afin de ne pas ajouter à l’avantage Pinel le bénéfice de la demi-part fiscale.
Louer en Pinel suppose de respecter un certain nombre de conditions. Mieux vaut les connaître pour ne pas risquer de perdre le bénéfice de la réduction d’impôt, qui constitue le principal intérêt d’un investissement Pinel.
