Au moment de choisir une forme de garantie pour couvrir une éventuelle défaillance du locataire, nombreux sont les propriétaires qui optent pour la caution solidaire. Cette solution permet au bailleur de se retourner contre le garant dès que l’occupant manque à son obligation de verser le loyer ou les charges. Mais quelle est la durée de la caution locative ? Pour combien de temps le garant s’engage-t-il ?
Quelle est la durée d’une caution ?
La durée de la caution locative n’est pas encadrée. Elle peut être indéterminée ou fixée dans l’acte de cautionnement. Le cas échéant, la caution s’engage généralement pour la durée du bail initial et pour un certain nombre de renouvellements, par exemple 3 ans + 2 reconductions, soit un total de 9 ans.
Quand la durée de la caution locative est fixée en amont
La durée de la caution locative peut être déterminée en amont, et inscrite dans l’acte de cautionnement. Cette durée peut être fixée librement et s’exprime en durée du bail initial ainsi qu’en nombre de renouvellements. Par exemple, pour une location vide dont le bail initial est de 3 ans, l’acte de cautionnement peut stipuler une durée d’engagement de 3 ans + 2 renouvellements de 3 ans chacun, soit un laps de temps total de 9 ans. Pour un logement meublé, dont le bail est plus court (1 an), il est possible de stipuler un nombre plus important de renouvellements, par exemple 1 an + 5 reconductions, soit 6 ans en tout.
L’avantage ? De cette manière, le garant est engagé pour toute la durée prévue dans l’acte de cautionnement.
Pour autant, la durée de la caution locative doit être fixée raisonnablement, en accord avec le garant. En effet, cette personne s’engage à prendre en charge les éventuels impayés de loyers et de charges du locataire, ainsi que les hypothétiques dégradations causées au logement. C’est une responsabilité qui ne doit pas lui peser pendant un trop grand nombre d’années, au risque d’essuyer un refus qui incommodera à la fois le locataire et le propriétaire.
Quand la durée de la caution locative reste indéterminée
Il est tentant de ne pas limiter la durée de la caution locative, puisqu’aucune loi n’oblige le propriétaire à fixer un délai. On parle alors d’engagement à durée indéterminée. Mais attention : si cela signifie que l’engagement du garant ne prend fin qu’au moment où le locataire quitte les lieux, cette solution lui permet également de résilier à n’importe quel moment à l’aide d’un simple courrier recommandé avec accusé de réception adressé au propriétaire. Le cas échéant, son engagement expire au terme du bail en cours (à l’issue d’une période de 3 ans ou d’1 an, en fonction du type de location), et rien ne le contraint à le renouveler – sans que cela devienne un motif de rupture du bail avec le locataire.
En somme, mieux vaut opter pour une durée d’engagement limitée, quitte à se tourner ensuite vers une autre solution (assurance loyers impayés ou gestion locative).
Le montant maximum pour lequel la caution s’engage
Au-delà de la durée de la caution locative, il est recommandé de mentionner dans l’acte de cautionnement le montant maximum que le garant s’engage à rembourser. Ce montant doit être exprimé en nombre d’années de loyers et de charges. Généralement, la limite est fixée à 2 ou 3 ans, de quoi couvrir la durée d’une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion. Là encore, il s’agit de se montrer raisonnable et de ne pas trop exiger du garant, au risque de créer un différend.
La durée de la caution locative ne fait pas l’objet d’une quelconque obligation, mais il est recommandé de fixer un délai exprimé en durée du bail initial et en nombre de renouvellements, afin de garantir l’engagement du garant pendant la période déterminée.
