La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs personnes : amis, proches ou inconnus qui vivent en communauté, voire couple en concubinage (chacun ayant alors le statut de colocataire d’un point de vue juridique). Pour encadrer ce type de location, le propriétaire peut choisir de signer un bail unique, valable pour tous, ou des baux individuels. Quel bail locatif pour colocation est le plus adapté ?
Quel bail locatif pour une colocation ?
Le bail locatif pour une colocation peut être unique ou individuel. Dans le premier cas, le plus courant, le contrat est signé par l’ensemble des colocataires, ceux-ci étant solidaires du paiement du loyer et des charges. Dans le second cas, chaque colocataire signe son propre contrat et n’est responsable que du versement de sa quote-part.
La durée du bail
Qu’il s’agisse d’un bail pour une seule personne ou d’un bail locatif pour une colocation, le propriétaire bailleur a le choix entre trois durées, en fonction du type de contrat désiré :
- Un bail de 3 ans pour une location vide (renouvelable par reconduction tacite),
- Un bail d’1 an pour une location meublée (idem),
- Un bail de 9 mois pour une location meublée destinée à un étudiant (non renouvelable tacitement).
Il est également possible de proposer un bail mobilité. Mais, dans ce cas, il est préférable de signer des baux individuels, car les besoins de chaque colocataire en termes de durée peuvent s’avérer bien différents.
Il s’agit ensuite de choisir le type de bail locatif de colocation adapté : unique ou individuel.
Le bail unique
C’est le bail locatif de colocation le plus courant, qui consiste à réunir tous les colocataires dans un même contrat de location. Il s’apparente au contrat classique, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, voire d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité. Les règles sont donc les mêmes, à ceci près que tous les colocataires sont indiqués nommément.
L’avantage, c’est que les colocataires sont solidaires du versement du loyer et des charges (sauf dans le cas du bail mobilité). Dans les faits, le contrat prévoit que la somme de X euros sera versée à date fixe chaque mois, et peu importe qui prend en charge ce versement : aux colocataires de s’arranger entre eux. C’est un excellent moyen de contourner les risques de loyers impayés. Le cautionnement fonctionne de la même manière : le ou les garants s’engage(nt) pour l’intégralité du loyer.
Les baux individuels
La solution des baux individuels, moins fréquente, en revient à faire signer un contrat locatif à chaque occupant du logement. Dans ce cadre, chaque colocataire est responsable de sa part du loyer et des charges, et ne peut être contraint de prendre en charge les impayés éventuels des autres occupants. De même, le garant de chaque locataire s’engage pour la quote-part concernée.
En somme, d’un point de vue juridique, les colocataires sont considérés comme indépendants les uns des autres. Le congé d’un occupant n’a aucune conséquence sur les autres baux et ne nécessite pas de les modifier. En cas de départ, le propriétaire est libre de choisir un nouveau locataire de son choix. De plus, chaque occupant dispose d’un droit de jouissance exclusif de sa chambre, et seules les pièces communes (cuisine, salle de bain, séjour) sont partagées.
En matière de bail locatif pour une colocation, le contrat unique réunissant tous les colocataires est privilégié par les propriétaires bailleurs en raison de la protection qu’il apporte en termes de paiement du loyer et des charges. Mais rien n’empêche de préférer des baux individuels.
