Gestion locative : quels sont les problèmes récurrents rencontrés par les propriétaires bailleurs ?

Les relations entre bailleur et locataire(s) ne sont pas toujours simples. Les sources de conflit peuvent être nombreuses, et découlent (trop) souvent d’une méconnaissance des droits et devoirs qui incombent à chacun. Si vous vous apprêtez à devenir propriétaire bailleur, ou si vous louez d’ores et déjà un bien immobilier mais que vous souhaitez en savoir plus, voici les problèmes locatifs récurrents que vous pourriez bien rencontrer un jour ou l’autre… et qu’il est préférable d’anticiper !

Les troubles de jouissance

Les troubles de la jouissance du logement font partie des problèmes locatifs les plus courants. En substance, votre locataire se plaint que les conditions d’occupation de l’habitation ne sont pas conformes à la loi, voire mettent en danger sa santé.

La première chose à faire, bien entendu, c’est de vérifier ses dires en vous rendant sur place. Un trouble de jouissance peut avoir plusieurs causes : une fuite d’eau récurrente, un chauffe-eau qui ne fonctionne pas ou mal, l’humidité ambiante, des nuisances extérieures (bruit, odeurs), etc. Ces causes ne sont pas forcément de votre fait, mais vous devez les prendre en charge pour garantir à votre occupant une jouissance paisible du bien : cela fait pleinement partie de ses droits.

Quelle solution pour éviter ces troubles ? Avant toute chose, vous devez veiller à ce que le logement proposé à la location soit conforme aux obligations de décence, en amont de la signature du bail et pendant toute la durée de celui-ci. En cas de problème constaté, vous devez effectuer les travaux de remise en état ou de mise en conformité. Et si vous louez en meublé, vous avez l’obligation de réparer ou de remplacer les équipements et les meubles défectueux.

Les impayés de loyer

C’est l’un des problèmes locatifs majeurs, et l’un de ceux qui effraient le plus les propriétaires bailleurs. Certes, les impayés sur le long terme sont rares (le fait qu’un locataire cesse complètement de verser son loyer et qu’il faille lancer une procédure d’expulsion), mais les défauts de paiement ponctuels, eux, sont fréquents : des retards de plusieurs jours presque chaque mois, le départ d’un colocataire qui met en difficulté l’occupant restant pour payer le loyer, etc.

Or les conséquences d’un défaut de paiement sont souvent graves, parce qu’elles peuvent remettre en cause la viabilité de votre projet locatif, dès lors que le financement du bien repose sur les loyers (ceux-ci vous permettant de couvrir les mensualités de crédit). En l’absence du montant prévu chaque mois pour rembourser l’emprunt, ce sont vos économies qui sont directement touchées. Une situation qui devient vite intenable.

Comment se protéger contre les impayés ? En agissant vite lorsqu’une telle situation se présente : 15 jours après la constatation du retard dans le paiement du loyer (et après avoir contacté votre locataire pour lui demander de régulariser), envoyez une lettre de mise en demeure avec accusé de réception. Le stade ultérieur, c’est l’intervention d’un huissier et la remise d’un commandement de payer. Pour limiter ces risques de mise en location, la meilleure chose à faire, en amont, c’est de souscrire une assurance loyers impayés et/ou de demander à votre locataire de présenter une caution.

Les soucis avec le dépôt de garantie

Si vous avez demandé un dépôt de garantie lors de la signature du bail, vous êtes dans l’obligation de le restituer une fois le bail terminé, et ce, dans des délais stricts : un mois si tout va bien, deux mois s’il y a des ponctions à réaliser pour cause de dégradations.

Or cette question du dépôt de garantie et de sa restitution entraîne des problèmes locatifs récurrents, souvent par méconnaissance des règles imposées dans le cadre de l’utilisation de cette somme. Il convient donc de connaître vos obligations et celles de votre locataire, de façon à pouvoir répondre avec rigueur aux interrogations ou aux propositions de ce dernier. Voici les points les plus importants :

• Le dépôt de garantie peut être employé pour financer les réparations et les remises en état éventuelles, lorsque des dégradations dues au locataire sont constatées dans le logement au moment de l’état des lieux de sortie. Vous devez néanmoins justifier du moindre centime ponctionné, par le biais de devis et de factures, y compris si vous achetez vous-même le matériel pour faire les réparations.
• Le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie en prévision de la prochaine régularisation des charges.
• Le locataire ne peut pas vous « laisser » le dépôt de garantie et, en contrepartie, ne pas payer son loyer pendant un ou deux mois (en fonction du montant déposé). Cette pratique est illégale.

Comment éviter tout problème avec le dépôt de garantie ? En fournissant à votre locataire les documents légaux relatifs à l’utilisation de cette somme par le propriétaire, de manière à ce qu’il n’y ait pas de remise en cause possible.

Les nuisances causées par le locataire

Votre locataire fait beaucoup de bruit, à tel point qu’il en vient à gêner ses voisins – vos copropriétaires. Vous êtes contacté par l’un des habitants de l’immeuble ou par le syndic, qui vous demande d’agir.

Mais en quoi ces problèmes locatifs vous concernent-ils ? En tout ! En effet, en tant que bailleur du locataire en faute, il vous incombe de régler cette situation et de mettre en place les actions qui conduiront à sa résolution. Concrètement, vous devez prendre contact avec le locataire pour entendre sa version des faits et lui demander, le cas échéant, de mettre fin aux nuisances. S’il refuse de se plier à votre demande, il faudra ensuite faire intervenir la justice pour imposer la résiliation du bail, au motif du manquement du locataire à ses obligations. Le détail de la procédure vous est donné dans cet article.

Notez que vous avez une obligation de moyens, et non de résultats : vous ne pouvez pas être pris en faute si vous avez lancé une procédure (nécessairement longue) et que l’occupant continue ses nuisances. Le syndic peut aussi prendre le relais si le besoin s’en fait sentir.

Comment faire en sorte que votre locataire se comporte bien avec ses voisins ? Soyons clair : il est impossible de vous assurer que votre occupant respecte la vie en communauté au sein de l’immeuble, qu’il ne fasse pas de fête tous les soirs ou qu’il ne laisse pas aboyer son chien toute la nuit. Tout ce que vous pouvez faire, c’est sélectionner un profil de locataire qui vous semble propice à éviter les problèmes locatifs, croiser les doigts pour que tout se passe bien, et agir au plus vite si une anomalie est remontée par les voisins ou par le syndic.

Le refus du locataire de quitter le logement

Pour une raison ou une autre, le locataire refuse de quitter les lieux, soit que vous avez donné congé dans les règles, soit que vous avez demandé la résiliation du bail à la suite de problèmes locatifs. Il ne répond plus à vos appels, décline tout contact, n’ouvre pas la porte quand vous vous rendez sur place… Résultat : vous ne pouvez pas récupérer votre logement et faire ce que vous avez prévu de faire (relouer à un proche, vendre, etc.).

Dans ce cas de figure, il n’y a pas cinquante solutions : en l’absence de toute discussion avec l’occupant, il faut lancer une procédure d’expulsion. Conservez bien les preuves montrant que vous avez essayé à de multiples reprises de le contacter : appels téléphoniques manqués, messages restés sans réponse, courriers recommandés qui n’ont pas été récupérés au bureau de Poste, etc. Malheureusement, cette procédure prend du temps – mais il n’existe aucune autre possibilité.

Comment éviter d’en arriver là ? Certains problèmes locatifs ne peuvent pas être éludés : nul ne peut prédire qu’un locataire va mal agir. Il n’y a donc pas vraiment de moyen d’anticiper un refus de quitter le logement – à part entretenir des relations cordiales tout au long du bail et espérer que tout se passera bien au moment du départ du locataire.

La sous-location du logement

C’est une pratique qui consiste, pour le locataire officiel, à sous-louer tout ou partie du logement qu’il occupe contre rémunération. Il en existe plusieurs formes : il peut louer l’intégralité du logement en faisant payer un loyer (souvent plus élevé que le loyer initial, ce qui lui permet de réaliser un bénéfice), ne louer qu’une partie de l’habitation pour obtenir un soutien financier, ou proposer le bien à la location saisonnière pendant ses absences.

Bien entendu, cette pratique est totalement illégale, dès lors qu’elle n’a pas été autorisée par le propriétaire des lieux. Or c’est l’un des problèmes locatifs que les bailleurs rencontrent de plus en plus souvent, eu égard notamment au développement exponentiel de la location de courte durée : on ne compte plus le nombre de locataires confondus pour avoir loué de temps en temps sur Airbnb et consorts le logement qu’ils occupent.

Le cas échéant, et pour éviter des problèmes locatifs de ce genre, il est bon de faire un rappel à la loi à votre locataire : lui signaler (comme ça, en passant, lors de la signature du bail, ou à n’importe quel moment si vous avez un doute) que cette pratique peut conduire à la résiliation du contrat, voire à de (très) grosses amendes, et qu’il reste responsable de tout ce qu’il se passe dans le logement en son absence – y compris des éventuelles dégradations.

Comment être sûr que votre locataire ne sous-loue pas le logement ? En jetant un œil de temps à autre à la boîte aux lettres (histoire de vérifier que le nom n’ait pas changé), en faisant attention à ce que votre habitation n’apparaisse pas sur les plateformes de location saisonnière, en contrôlant que les charges locatives n’augmentent pas brusquement, etc.

Les autres problèmes locatifs de moindre importance (ou plus rares)

Nous avons cité dans cet article les problèmes locatifs les plus courants et ceux qui demandent une action rapide de votre part. Mais il en existe bien d’autres qui mériteraient d’être cités, en particulier les « urgences » :

• Le locataire qui égare ses clés et ne peut plus rentrer chez lui ;
• Le dégât des eaux à prendre en charge rapidement ;
• Le chauffage qui ne fonctionne plus ;
• Le logement que le locataire retrouve squatté à son retour de vacances ;
• Etc.

Pour vous prémunir contre ces problèmes locatifs, vous pouvez avoir recours à différentes solutions : garder toujours sous la main une liste de numéros utiles pour contacter un serrurier, un plombier ou un chauffagiste (si possible des personnes de confiance) ; connaître la procédure à suivre en cas de logement squatté ; etc.

Les problèmes locatifs sont courants, et n’importe quel propriétaire bailleur peut les subir. Il n’y a aucune manière d’être sûr à 100 % que votre locataire sera sérieux et respectueux des obligations qui lui incombent, et que la location se déroulera sans heurt. La meilleure solution consiste à vous protéger au maximum : en confiant votre gestion locative à une agence immobilière, qui la prendra en charge ou la déléguera à un prestataire spécialisé. De quoi dormir sur vos deux oreilles de bailleur !