Vous possédez des biens immobiliers que vous proposez à la location ? En tant que propriétaire bailleur, vous êtes forcément concerné(e) par des questions de fiscalité, et notamment d’impôts et de taxes, puisque ceux-ci influent sur la rentabilité de votre (ou de vos) investissement(s). En particulier, vous êtes peut-être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (l’IFI), successeur de l’impôt de solidarité sur la fortune. Dans cet article, nous allons voir ce qu’est l’IFI et à quels profils il s’applique, puis vous aider à calculer votre éventuel impôt.
Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt portant sur le patrimoine immobilier des particuliers. En janvier 2018, il est venu remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en proposant un mode de calcul bien différent. En effet, l’IFI ne prend en compte que les valeurs immobilières, en laissant de côté tout le reste (placements financiers, valeurs mobilières, épargne, titres et actions, etc.).
De fait, seule la valeur des biens immobiliers est intégrée au calcul de l’IFI. Forcément, lorsqu’on possède un ou plusieurs logement(s), on peut légitimement se poser la question de son imposition. Toutefois, il faut savoir que l’impôt sur la fortune immobilière ne s’applique qu’aux contribuables dont le patrimoine excède 1,3 million d’euros. C’est une somme relativement importante. De fait, l’IFI ne concerne qu’environ 150 000 foyers fiscaux !
Comment savoir si vous êtes soumis à l’IFI ?
En tant que propriétaire bailleur, vous devez vous intéresser de près aux questions de fiscalité. Après tout, l’idée n’est pas de payer plus d’impôts en proposant des biens à la location ! Au contraire, dans beaucoup de cas, on investit dans l’immobilier pour réduire le montant de son impôt, en profitant par exemple des mécanismes de défiscalisation à l’achat ou des nombreux leviers fiscaux à actionner lors de la déclaration des revenus (comme le déficit foncier).
Il est donc important de savoir à quelle sauce vous allez être mangé(e) par le fisc. En d’autres termes : êtes-vous redevable de l’impôt sur la fortune immobilière ? Pour le savoir, il faut avoir en tête les conditions dans lesquelles cet impôt s’applique. Ainsi, l’IFI concerne…
- les personnes physiques possédant des biens immobiliers en France ou à l’étranger, dès lors qu’elles sont fiscalement domiciliées en France ;
- les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, mais qui détiennent des biens sur le territoire français;
- les biens, droits et valeurs immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier de l’année: immeubles bâtis et non bâtis, placements immobiliers (SCPI, OPCI), etc., sachant que la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur ;
- les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros par foyer fiscal (personnes seules, couples mariés ou pacsés, familles avec enfant(s)).
Certains biens sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière. Il s’agit des biens professionnels (nécessaires à l’exercice de la profession qui constitue l’activité principale du contribuable et/ou de ses proches), comme les bureaux, les fonds de commerce, les terres agricoles, les cabinets de consultation médicale, etc. Ainsi que les bois, forêts et parts de groupements forestiers, à concurrence des trois-quarts de leur valeur.
Comment calculer le montant de l’impôt sur la fortune immobilière ?
Le mode de calcul de l’IFI se rapproche de celui de l’ancien ISF : l’impôt sur la fortune immobilière est calculé en fonction d’un barème progressif dès lors que le patrimoine taxable franchit le seuil de 1,3 million d’euros. Il existe six tranches d’imposition, dont la plus basse démarre à 800 000 € (ce qui veut dire que si vous êtes imposable à l’IFI, le calcul du montant de l’impôt tient compte aussi de la tranche comprise entre 800 000 et 1 300 000 €).
- entre 0 et 800 000 € : 0 %
- entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
- entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
- entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
- entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
- au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
(Source : impots.gouv.fr)
À partir de là, tout un tas de mécanismes fiscaux entrent en ligne de compte. À titre d’exemple, une décote s’applique aux patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros, mais inférieurs à 1,4 million d’euros. Autre exemple : les contribuables qui détiennent des biens à l’étranger peuvent bénéficier d’un plafonnement de l’impôt sous certaines conditions, afin de ne pas verser deux fois l’impôt (en France et dans le pays où sont détenus les biens).
Enfin, certaines dettes immobilières sont déductibles de l’IFI : les emprunts en cours, les dettes relatives au financement de travaux (construction ou reconstruction, amélioration, agrandissement), ainsi que les impôts portant sur les propriétés et qui n’ont pas encore été payés (comme la taxe foncière).
L’impôt sur la fortune immobilière est venu remplacer l’ISF : il s’applique aux biens, droits et valeurs immobiliers dès lors que le patrimoine total du contribuable dépasse 1,3 million d’euros. Cet impôt doit donc être pris en compte dans le calcul de rentabilité de votre projet d’investissement locatif – l’idéal étant d’en discuter avec votre agence immobilière !
