Acheter un bien immobilier pour le mettre en location, c’est un projet avantageux à de multiples égards. Parce que la pierre reste une valeur sûre quand il s’agit de réaliser un placement, et parce que la rentabilité locative s’avère bien supérieure à ce que proposent les produits d’épargne. Mais il y a encore une autre raison de se lancer dans l’investissement locatif : le gain fiscal. En effet, nombreux sont les mécanismes qui permettent à un bailleur de réduire son assiette imposable, voire de l’annuler. C’est le cas de l’amortissement en immobilier locatif, mécanisme qui constitue l’un des principaux avantages dans le cadre d’une location meublée. On vous explique comment ça fonctionne.
Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ?
C’est un fait : tout bien perd de sa valeur au fil du temps, au gré de son usure. C’est le cas également pour un bien immobilier quel qu’il soit – résidentiel ou professionnel. Or dans le cadre d’une activité commerciale, cette perte de valeur, associée à une usure normale, est considérée comme une charge pouvant être déduite du résultat de l’exercice comptable. Autrement dit, une entreprise peut s’appuyer sur la perte progressive de la valeur de certains biens qu’elle possède afin de minorer son résultat imposable, donc ses impôts à payer.
Dans le contexte de l’immobilier locatif, l’amortissement s’applique de la même manière. Puisqu’un logement s’use, la perte de valeur consécutive peut être répercutée sur les revenus locatifs imposables, au même titre qu’une charge. C’est vrai pour un bien acheté neuf, mais aussi pour un bien ancien, l’amortissement démarrant à l’instant où le logement est loué, peu importe l’âge du bâti.
Dans quel cas peut-on pratiquer l’amortissement pour un bien locatif ?
Attention, car le mécanisme de l’amortissement en immobilier locatif ne s’applique qu’aux locations meublées, dont les revenus sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Cela s’explique par le fait que l’amortissement comptable est réservé aux activités commerciales, et que la location vide, contrairement à la location meublée, n’est pas considérée comme telle.
Autre obligation : être imposé(e) au régime réel, celui-ci étant appliqué automatiquement au-delà de 70 000 € de revenus locatifs annuels. Il est possible de demander à passer au régime réel même en deçà de ce seuil, mais il faut garder à l’esprit que ce régime s’accompagne d’obligations administratives, fiscales et comptables bien plus contraignantes qu’en micro-BIC.
Néanmoins, les avantages du statut de loueur meublé au régime réel vont au-delà du seul amortissement sur la valeur du bien, comme on va le voir tout de suite.
Quels sont les avantages de l’amortissement en immobilier locatif ?
Le principal avantage de l’amortissement comptable réside dans son fonctionnement : la perte de valeur du bien immobilier est déductible, à raison d’un taux spécifique, des revenus locatifs engrangés chaque année. Cette charge non décaissable (qui ne donne pas lieu à une sortie d’argent) permet ainsi de diminuer la base imposable, et donc de payer moins d’impôts. Cet avantage fiscal vient considérablement améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.
Mais ce n’est pas tout. Car l’amortissement en immobilier locatif permet aussi de déduire une partie de la valeur des meubles mis à disposition des locataires dans le logement loué. Lorsqu’ils ont une valeur unitaire supérieure à 600 € TTC, les meubles sont en effet soumis à un amortissement obligatoire – tandis que les biens de moindre valeur sont déduits des charges lors de leur renouvellement normal. En outre, les dépenses consenties pour meubler initialement le logement sont, elles aussi, obligatoirement amorties.
Autre avantage : l’amortissement arrive en dernier lieu, après déduction des frais liés à l’activité. Si, avant la déduction, le compte d’exploitation donne lieu à un déficit foncier, l’amortissement est mis en réserve, car il ne peut pas lui-même créer un déficit. Il est alors « stocké » pour être imputé sur les années suivantes, lorsqu’un bénéfice sera réalisé. Ce qui veut dire qu’un amortissement inutilisé n’est jamais perdu – alors qu’un déficit n’est utilisable que pendant dix ans.
Ces points positifs liés à l’amortissement en immobilier locatif viennent s’ajouter aux avantages du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) qui déclare ses revenus au régime réel, notamment la possibilité de déduire les charges réelles de fonctionnement (y compris les travaux entrepris dans le logement, voir ici).
Comment calculer l’amortissement d’un logement locatif ?
Autant être franc : l’amortissement en immobilier locatif est un mécanisme complexe, et une fréquente source d’erreur pour les particuliers qui déclarent leurs revenus par eux-mêmes.
La principale difficulté provient du fait que l’amortissement est calculé par composants, ce qui signifie que les différents éléments constitutifs du bien immobilier sont associés à une valeur d’amortissement distincte et à une durée spécifique. À ce titre, il faut savoir par exemple que le gros-œuvre a une durée d’amortissement de 75 ans, la toiture de 25 ans, l’installation électrique de 30 ans, etc. Le terrain, en revanche, n’est jamais amorti, car considéré comme un bien qui ne se dégrade pas au fil du temps.
Quant au taux d’amortissement, il varie en fonction de nombreux paramètres : on parle de ventilation par composants, par exemple 2,5 % par an pour le gros-œuvre, 4 % pour la toiture, etc. Ce qui permet de déduire jusqu’à plusieurs milliers d’euros par an au titre de l’amortissement.
Toutefois, au regard de la complexité du mécanisme d’amortissement en immobilier locatif, et compte tenu du risque élevé de commettre des erreurs, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou de la fiscalité.
Le principe de l’amortissement s’avère particulièrement intéressant pour un bailleur, puisqu’il permet de réduire le montant de l’assiette fiscale et, ce faisant, de diminuer l’impôt dû. À condition de tenir compte des obligations à respecter (notamment le fait que ce mécanisme ne s’applique qu’aux locations meublées dont les loyers sont déclarés au régime réel) et de bien comprendre que la complexité de l’amortissement en immobilier locatif rend indispensable le concours d’un professionnel.
