Dans un logement, l’entretien du système de chauffage, en particulier de la chaudière, est indispensable pour garantir la sécurité des occupants. Mais que se passe-t-il quand l’habitation est mise en location ? En matière de chauffage, entre le propriétaire et le locataire, qui paie quoi ? C’est ce que nous allons tâcher de démêler.
Chauffage : entre le propriétaire et le locataire, qui paie quoi ?
La réglementation impose une vérification annuelle de la chaudière pour tous les logements. Dans le cadre d’une location, c’est l’occupant qui doit organiser cette vérification si son habitation est équipée d’un système de chauffage individuel. Le propriétaire bailleur, lui, doit prendre en charge les grosses réparations et le remplacement des équipements.
Chaudière et chauffage : quelles sont les obligations à respecter ?
Le système de chauffage fait partie intégrante des obligations du propriétaire bailleur au regard de la décence du logement qu’il loue. La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, qui apportent des précisions quant à la notion de décence, indiquent que l’habitation doit disposer des éléments permettant de garantir un niveau suffisant de confort, dont une installation de chauffage. Ces deux textes soulignent également que le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et qu’en ce sens, il doit être exempt de tout équipement dangereux – par exemple, une chaudière défectueuse.
À cela, il faut ajouter une obligation relative à la chaudière, celle-ci devant faire l’objet d’un entretien annuel, réalisé par un professionnel certifié. Cette contrainte n’est pas gratuite : elle vise à réduire les risques d’intoxication au monoxyde de carbone, conséquences d’un mauvais fonctionnement qu’il est donc indispensable d’identifier au plus tôt. L’obligation concerne toutes les chaudières individuelles d’une puissance inférieure à 440 kW.
En résumé : le propriétaire d’un logement en location doit garantir le fonctionnement du système de chauffage et la sécurité des occupants, et la chaudière doit être contrôlée tous les ans. Mais qui est censé se charger de cet entretien ? Est-ce encore le propriétaire ?
Ce qui incombe au locataire : entretien et menues réparations
Tout ce qui concerne l’entretien courant du système de chauffage incombe à l’occupant du logement. Sont à sa charge :
- L’entretien annuel de la chaudière par un professionnel ;
- Le remplacement des petites pièces et des éléments d’usure de la chaudière (comme le groupe de sécurité) ;
- L’entretien du chauffe-eau ;
- L’entretien des radiateurs et les menues réparations.
De sorte que le système de chauffage fait partie des réparations locatives que l’occupant doit prendre en charge. Chaque année, il doit être en mesure de présenter à son bailleur une attestation d’entretien de la chaudière ; en cas de problème avec celle-ci, l’éventuel défaut d’entretien pourra être mis en avant pour pointer du doigt la responsabilité du locataire dans le dysfonctionnement, et le contraindre à prendre les réparations, voire le remplacement, à son compte.
Notez que cette obligation ne s’applique qu’aux chaudières individuelles.
Ce qui incombe au propriétaire : réparations et remplacement
Le propriétaire, quant à lui, doit s’occuper des réparations importantes et du remplacement des éléments du système de chauffage. Il lui incombe de…
- Faire réparer ou remplacer la chaudière, le chauffe-eau électrique ou à gaz, ou le ballon d’eau chaude ;
- Participer à l’entretien de la chaudière si elle est collective ;
- Faire réparer ou remplacer les radiateurs (à eau ou électriques).
Toutefois, cette obligation ne s’applique pas si le problème à l’origine de la réparation ou du remplacement a pour cause le manque d’entretien, une mauvaise utilisation, ou une dégradation volontaire. Toute négligence ou tout acte de malveillance de la part de l’occupant fait de ce dernier le responsable des réparations ou du remplacement des éléments concernés. Par exemple, une chaudière qui ne fonctionne plus doit être changée par le propriétaire ; mais si le locataire, qui est sur place depuis plusieurs années, ne peut pas présenter d’attestation d’entretien récente, le bailleur peut exiger qu’il prenne les frais à sa charge.
Pour rappel, le propriétaire doit fournir à son locataire un diagnostic concernant l’installation d’électricité ou de gaz dès lors que celle-ci a plus de 15 ans (parmi d’autres diagnostics de location). Cette vérification est l’occasion, pour le bailleur, de prendre connaissance d’éventuelles anomalies touchant le système de chauffage et ses éléments constitutifs.
La maintenance courante des éléments qui composent le système de chauffage est à la charge du locataire, ainsi que le remplacement de certaines pièces usagées. Les plus grosses réparations et le remplacement des équipements incombent au propriétaire bailleur, dès lors que le problème ne découle pas d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation.
